На основании того, что происходит в нашей строительной отрасли, складывается впечатление, что покупать квартиры в современных новостройках становится опасно. Нарушения строительных норм и правил со стороны застройщиков начинаются уже на стадии изысканий, проектирования и заканчиваются на стадии строительства. И основной движущей силой этого является экономия на материалах, на технических решениях на качестве работ, которая позволяет недобросовестным застройщикам заработать дополнительную прибыль. Подобные нарушения на всех стадиях возведения многоквартирного дома стали возможными только благодаря отсутствию действенного контроля со стороны различных надзорных ведомств, в том числе, и подчинённых региональному правительству. Благодаря тому, что основные застройщики являются или депутатами областной думы, или депутатами городского совета областного центра, им не составляет большого труда подписать акты ввода жилых объектов с имеющимися нарушениями СНиП. Что в дальнейшем приводит к тому, что эти дома на определённом этапе своего жизненного цикла создают реальную опасность для проживающих в них людей.
Ярким примером нарушений застройщиком действующих СНиП при попустительстве органов местной и региональной власти, которые, закрыв глаза на грубейшие строительные и проектные нарушения, позволили ввести такой дом в эксплуатацию, является 290 квартирный дом на улице Весенняя в посёлке Васильково, Гурьевского района.
Строить этот дом начала компания ООО «Престижъ», которая принадлежала г –ну Юхтенко, ещё в первых пятилетках 2000 годов. Потом этот дом стал классическим долгостроем, пока в 2014 году, компания КСК не согласилась его достроить. Вводило дом в эксплуатацию ООО «Престижъ», которое находилось на тот момент уже в стадии внешнего управления. Дом по ул. Весенней, 1, был введен в эксплуатацию 31 июля 2015 года на основании разрешения на ввод в эксплуатацию за № RU39310000-46/2015 МО. Указанное разрешение выдано администрацией Гурьевского округа . В том числе, было и заключение Службы ГАСН Калининградской области, которой осуществлялся строительный надзор по объекту, о соответствии построенного объекта требованиям СНиП за № 106-2015-з от 24.07.2015 года.
В первые же месяцы после того, как люди заселились в этот дом, начали появляться тоненькие трещинки, идущие по фасаду и по стенам в квартирах. Два года назад жильцам удалось добиться, чтобы представители жилищной инспекции вместе с сотрудниками управляющей компании поставили маячки. Уже через месяц эти маячки разорвались, но никаких дальнейших действий не последовало. Жильцы писали в жилищную инспекцию, в прокуратуру и губернатору. Но всё безрезультатно, все советовали разбираться со своей управляющей компанией УК «Сельма», которая, как мы понимаем, бездействовала.
В октябре 2018 года начались серьёзные неприятности для этого дома – произошло обрушение кирпичной кладки вместе с фасадом сразу четырёх этажей. И пошли трещины и по потолкам квартир, и по стенам, как внутри квартир, так и с фасадной части. Самое страшное, что пошли трещины по несущим стенам. Начала протекать крыша, на стенах появилась сырость и плесень.
Согласно выводам экспертов, в многоэтажном доме на ул. Весенней, 1 в поселке Васильково есть проблемы с фундаментом и образовались трещины в несущих конструкциях. Об этом во время прямой линии ещё в 2018 году с губернатором Антоном Алихановым в эфире ГТРК «Калининград» сообщила глава регионального министерства контроля Елена Серая. Она рассказала, что готово заключение экспертов о состоянии конструкций. Согласно выводам специалистов, трещины образовались не только в облицовке здания — повреждены несущие конструкции, на дом сейчас установлены маячки, в течение месяца специалисты будут наблюдать за трещинами, чтобы выяснить, расширяются ли они. Затем «будут предложены решения по данному дому. Видимо, будет предложено, что делать с фундаментами, там проблема с фундаментами определенная. Это строительный брак». На каком этапе произошло нарушение строительных норм и правил, которое привело к проблемам с фундаментами и другими несущими конструкциями, будут разбираться эксперты. А, вот, почему свои подписи в акте приёмки дома, который, буквально через три года начал разрушаться, поставили руководители муниципального и регионального уровня , это вопрос для компетентных органов. Так же большой вопрос об ответственности управляющей компании "Сельма", которой поступали жалобы от жителей ещё до обрушения кирпичной кладки. Скорее всего, дом надо признавать аварийным, а жителей расселять по другим домам или производить реконструкцию с отселением. Так думает нормальный человек.Но не всё так просто в нашем регионе, признание дома аварийным очень не хотят ни гурьевские чиновники, ни чиновники регионального правительства. Поэтому все жалобы жителей этого дома в их адрес ещё в 2018 году остались без ответа, так же как и жалоба в адрес президента РФ, которая так же спустилась для рассмотрения на региональный уровень. И различные межведомственные комиссии, которые должны решить судьбу этого дома, а заодно и судьбу его жильцов, заняли выжидательную позицию, делая вид, что обращений от жителей в их адрес не поступало или они не правильно оформлены. Все тянут время, не зная, что делать, ведь признав дом аварийным, надо привлекать членов комиссии, некоторых муниципальных чиновников, надзорные строительные органы к ответственности, возможно и к уголовной. А самое главное, куда расселять 290 семей, где взять на это бюджетные деньги? Ну, а пока время идёт, рухнул лифт, люди бояться выходить на балконы, некоторые собственники квартир переехали из этого дома и живут у родственников, из-за трещин в стенах жить в квартирах стало неуютно, и опасно из-за непредсказуемого состояния инженерных сетей. Ни кто не знает, что может случиться с этим домом на следующий день, безопасность проживания в нём не гарантирована. В Гурьевске 26 февраля состоялось заседание межведомственной комиссии под руководством вице-премьера правительства А. Рольбинова при участии министра строительства и ЖКХ С.Черномаза, которая рассматривала не заявления жильцов этого дома, которые были написаны более 2-х месяцев назад, а заявление министра регионального контроля. На этом мероприятии жителей дома с результатами экспертизы не ознакомили и конкретного решения по ремонту или отселению жильцов не приняли. Всем сказали ждать, через пять дней не сайте правительства появится протокол и решение комиссии. На сегодняшний день никакой информации на сайте нет.
Своей первостепенной задачей жители аварийного дома считают проведение не зависимой экспертизы. Если она проведена, то они хотят ознакомиться с ней. Люди просто, хотят понять, возможно ли безопасное проживание в этом разрушающемся доме.
Законодательство РФ обязывает чиновников предоставить жителям взамен пришедшего в негодность, новое жилое помещение. Данная процедура возможна только после признания их текущего дома аварийным или подлежащим сносу. Решение о таком статусе принимает только межведомственная комиссия. Именно, она и будет нести всю ответственность за своевременность и полноту принятых ею решений.
Сейчас безопасность проживания в этом доме не обеспечена ни муниципальными органами власти, ни контрольными и надзорными органами. Все ждут, что проблема сама рассосётся. Но это не так, губернатору придётся в ускоренном варианте принимать меры по обеспечению безопасности жителей этого многострадального дома, пока не появились первые жертвы.
Имеется ещё один пример, когда в многоквартирном доме происходят нарушение его строительных конструкций, а органы власти занимаются переписками между министерствами и ведомствами. Так, жители жилого дома по ул. Гнерала Буткова - 12 обращались и в прокуратуру, и в министерство регионального контроля с просьбой остановить строительство соседнего многоквартирного дома, которое угрожает жизни и безопасному проживанию жителей не только своего дома, но и всего микрорайона, так как посадка ещё одного дома на старые инженерные сети приведёт к проблемам с обеспечением жителей водой и водоотведением .Обращения во все инстанции, в том числе и к губернатору, результатов не дали. С началом стройки в доме ощущается сильная вибрация от работы строительных механизмов, дом дрожит, начали появляться трещины на стенах. На этом месте уже не в первый раз начинается строительство, но каждый раз оно останавливалось, т.к. это место находится на плывуне и строить там нельзя. Видимо, жажда наживы строителей берёт верх над разумом. Возникает законный вопрос, а кто выдал разрешение на такое строительство и поставил под угрозу жизни и здоровье нескольких тысяч человек?! Неужели чиновники хотят повторения истории аварийной ситуации с домом на набережной Адмирала Трибуца? Если помните, в 2015 году на заседании специальной межведомственной группы администрация города признала 12-этажный жилой дом по Московскому проспекту, 70 аварийным. Из-за берегоукрепительных работ в нем образовались трещины, дом наклонился на 0,5 метра . Одна их причин - свайное поле было сформировано на расстоянии 44 метра от фундамента , при нормативе в 100. Также для безопасности было прекращено строительство моста у соседнего дома № 66, что подтверждает ещё одну причину возникновения аварии – ошибка проектировщика. В результате преступной халатности проектировщиков, органов строительного надзора и органов, выдавших разрешение на строительство, был причинён огромный ущерб муниципальному и региональному бюджетам, что выразилось в досрочном финансировании расселения аварийного дома. Виновные не наказаны.
Думаю, что найдутся и другие примеры, некачественного строительства жилых домов, точечной застройки, представляющей потенциальную угрозу соседним домам, строительства многоквартирных домов на участках, предназначенных под индивидуальное строительство. Этот перечень можно перечислять и дальше. Дело в том, что органами власти утерян контроль за законностью и качеством строительства многоквартирных жилых домов, а если что то случается с домами, то органы власти не будут принимать решения до тех пор, пока дом не рухнет или не появятся первые жертвы. Не проще ли таких ситуаций не допускать?
Необходимо признать, что Закон о капремонте не популярный, население считает взносы на капремонт несправедливыми поборами. Слишком много в нём не понятного для людей и отсутствуют гарантии выполнения капремонта даже в недалёком будущем. В российском законодательстве много противоречий по капремонту. Закон о капитальном ремонте не включает весь перечень работ по капремонту, регламентированный ВСН и СНиП. Один из основных недостатков закона о капремонте - отсутствие капитального ремонта всех элементов дома с учетом его технического состояния. Недаром Генпрокуратура по поручению президента с начала 2017-го начала проверять, как соблюдается законодательство в программах капитального ремонта в регионах РФ. Кроме финансовых вопросов в этой проблеме и граждан, и экспертов, и юристов волнует вопрос легитимности самого существования фондов капремонтов в регионах, которые являются по своему статусу общественной организацией . Мы имеем сегодня абсолютно закрытую организацию, которая, выполняя государственные задачи, распоряжается огромными деньгами, собранными с населения, само существование которой вступает в противоречие с основными законами РФ, и при этом еще и не несет ни за что ответственности, так как договоров Фонд ни с кем заключать не хочет.
Но в этой статье хотелось бы поднять две основные проблемы в вопросе капитального ремонта многоквартирных домов в Калининградской области.
Главная проблема – финансирование капитального ремонта МКД.
Во-первых, большинство регионов отказываются от увеличения взносов на капремонт либо делают индексацию минимальной. Среди прочих не стали увеличивать размер платежа за капремонт и в нашем регионе на 2017 год, оставив существующий размер взноса на капремонт 5,9 руб./кв.м.
Во-вторых, рост размера взносов на капремонт будет вести к росту числа неплательщиков. В 2016 году собираемость взносов составила, примерно 71%. То есть, за капремонт не платит примерно каждый четвертый собственник. Также стоит помнить, что из-за падения реальных доходов граждан начала расти их задолженность за услуги ЖКХ. Именно в Калининградской области, по сравнению с другими регионами Северо-Запада, долги за потреблённые коммунальные услуги растут более быстрыми темпами. Очевидно, что будет расти и объем неплатежей за капремонт в случае резкого роста ставки взносов. Получатся замкнутый круг. Сохранение существующей системы взносов в неизменном виде подразумевает лишь два возможных сценария развития ситуации. Либо в ближайшие несколько лет объем сборов с граждан будет увеличен в 5–10 раз, либо подавляющая часть жителей не дождётся капремонта, несмотря на свои ежемесячные отчисления. Кстати, Правительством Калининградской области год назад было уже озвучено предположение о возможном увеличении взноса на капитальный ремонт до 29 руб./м2, который они посчитали экономически обоснованным.
Решить проблему капитального ремонта жилья без участия государства невозможно. Не только из-за порочности существующей системы, но прежде всего из-за того, что проблемы в старых домах накопились с советских времен. Нормативные сроки капитального ремонта различных элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях по советским нормативам варьировались от 10 до 40 лет. Это, в свою очередь, предполагало проведение комплексного капитального ремонта каждые 25–30 лет. К сожалению, в Калининградской области около 50% многоквартирных домов, включённых в региональную программу по капитальному ремонту, построены ещё в довоенные годы. Такие дома требуют немедленного и полного капремонта. Сбор средств на подобный ремонт жителям придется вести как минимум десяток лет, а то и больше. Кроме того, в этом случае граждане фактически берут на себя бремя содержания имущества, не выполненное предыдущим собственником — советским государством.
Попытка решить эту проблему была предпринята с помощью федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ». В статье 16-й данного закона было указано, что в домах, требовавших капитального ремонта, в случае приватизации жилых помещений «за бывшим наймодателем [то есть государством] сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда». Фактически речь идет о том, что в домах, построенных до середины 1960-х годов и не отремонтированных, капитальный ремонт должен финансироваться целиком за счет государства. А в отношении домов 1965–1991 годов постройки должна действовать система софинансирования.
Даже в текущей кризисной ситуации средства на решение проблемы капитального ремонта жилья в региональный бюджет должны закладываться. Ведь, выделялись же на эти цели суммы в размере 1 млрд. рублей в 2014 и 2015 годах. Но потом государственное участие свелось, практически, к нулю. Для финансирования капитального ремонта домов довоенной постройки в Калининградской области необходимо включать их в ФЦП. При недостаточности средств целесообразно обратиться в федеральный центр с предложением о перераспределении бюджетных средств в пользу нашего региона.
Кроме того, необходимо привлечь к решению проблемы ветхого жилья частных инвесторов. Один из возможных способов — реализация программ комплексной реконструкции кварталов ветхого жилья. В первую очередь речь идет о кварталах довоенной постройки. К реализации таких проектов можно привлекать частных инвесторов при условии принятия ими обязательства по финансированию расселения жителей ветхих домов на основе взаимной финансовой выгоды.
Перераспределение бюджетных средств в пользу регионов и муниципалитетов, введение программ софинансирования, привлечение частных инвесторов к реконструкции кварталов довоенной постройки — вот реальная альтернатива нынешней системе финансирования капремонта в нашем регионе. Рассматривается и ещё один возможный вариант привлечения финансовых средств, но уже кредитных. Этот вариант предполагает софинансирование процентной ставки по кредитам, когда ТСЖ или УК может такой кредит взять, а процент по нему будет оплачиваться из бюджета.
Почему то органы власти замалчивают возможности предоставления государственной поддержки капитального ремонта, установленные . Это тоже шанс для домов, построенных в советское время, получить государственную финансовую помощь на капремонт в размере до 50% от стоимости ремонта.
Вторая немаловажная проблема– несовершенство региональной программы по капитальному ремонту МКД на тридцатилетний срок. Отсутствие комплексного подхода к капитальному ремонту негативно сказывается на домах ранних годов постройки, у которых нормативные сроки ремонтов превышены в 2 и более раз. Кроме того, в нашем регионе жилой фонд довоенной постройки (это более 50%) не соответствует действующим СНиП по несущим и ограждающим конструкциям, толщине стен, состоянию внутренних инженерных систем. Такие дома требуют предварительного, тщательного технического осмотра и в дальнейшем комплексного ремонта в самые короткие сроки. На самом деле много домов довоенной постройки планируется окончательно отремонтировать, согласно программе, только через 20- 30 лет. Доживут ли они до этого времени- большой вопрос.
Многие жилые дома, которые уже сейчас относятся к категории ветхих и малопригодных для проживания, особенно в сельской местности, включены в региональную программу на второе и третье десятилетия, т.е. 2030-2040 годы. В результате чего с большой долей вероятности можно предположить, что такие дома, не дождавшись проведения капитального ремонта, перейдут в категорию аварийных. А, взносы на капитальный ремонт жители таких домов будут исправно платить 10-20 лет. Это не справедливо.
Еще одним негативным моментом региональной программы является включение в её состав жилых домов, по которым есть судебные решения, предписывающие проведение капитального ремонта за счет бывших собственников МКД – муниципальных органов власти. Из-за отсутствия необходимых финансовых средств у муниципалитетов в этих домах не проводятся капитальные ремонты, и собственники вынуждены платить взносы, так как эти дома включили в региональную программу. Только в г. Калининграде требуется сумма для ремонта домов по проигранным судебным искам в размере более 600 млн. рублей. По идее собственники таких домов взносы платить не должны. К сожалению, региональные власти не прилагают ни каких усилий к тому, что бы понудить муниципалитеты отремонтировать эти дома за свой счёт.
Весной прошлого года, рассматривая систему сборов на капитальный ремонт, Конституционный суд внёс одно очень существенное пояснение: «Введение взносов на капитальный ремонт не отменяет обязательств государства перед жителями домов, требовавших капитального ремонта на момент приватизации жилья. Подобные здания должны в первоочередном порядке включаться в соответствующую региональную программу. Вместе с тем законодателю надлежит конкретизировать порядок исполнения данного обязательства». Это означает, что капитальный ремонт тех домов, которые нуждались в нем на момент приватизации жилья, должен проводиться за счет регионального и муниципального бюджета. Пока они не отремонтирует эти дома — их жители должны освобождаться от платы за капремонт, или должны иметь гарантии компенсации затраченных средств. Совершенно очевидно, что Правительство КО и Областная дума должны срочно инициировать внесение соответствующих поправок в региональный Закон о капитальном ремонте.
Ещё один вопрос, который касается уже сравнительно «молодых» домов этажностью выше 5 этажей. Собственники домов, где имеются лифты, никогда финансово не потянут замены лифта стоимостью полтора-два миллиона рублей. Это нереально, и никакие накопления в рамках фонда капремонта не смогут обеспечить решение этой проблемы. Тем более в домах, построенных в советский период , где как раз истекли сроки эксплуатации (25 лет) лифтов. Здесь требуется прямое бюджетное финансирование, так как собственники, просто, не успеют накопить нужную сумму. А, состояние лифтов - это вопрос безопасности людей.
Региональная программа по капитальному ремонту МКД требует глубокого переосмысления и переработки со стороны органов власти и Фонда, и дополнительного общественного обсуждения.
По некоторым вопросам в сфере капитального ремонта нет необходимости ждать изменений федерального законодательства, назревшие вопросы можно и нужно решать на региональном уровне. Например, это касается ответственности за качество и сроки проведения ремонтов, или освобождения от уплаты взносов на капитальный ремонт полностью-80-летним одиноко проживающим неработающим пенсионерам и на 50% от взноса за капремонт 70-летним одиноко проживающим неработающим пенсионерам. Не так, что сначала заплати, а потом получи компенсацию, а не платить ничего, если тебе это положено по закону. Это вопрос к депутатам Областной думы.
Совершенно очевидно, что к вопросу капитального ремонта МКД необходимо подходить творчески, отбросив все чиновничье крючкотворство, действовать в интересах жителей нашего региона, а не проводить ремонты ради галочки. И предпосылки для этого есть, наконец-то у нас появился молодой и.о. губернатора с серьёзными амбициями и не замыленным взглядом на проблемы ЖКХ. Грамотное формирование команды и нестандартные решения могут привести к реальному улучшению качества жизни горожан, в том числе и в вопросе содержания жилого фонда, ответственность за который до сих пор лежит и на местных органах власти.
И уж если произошло слияние двух министерств: строительства и ЖКХ в одно суперминистерство, то становится очевидной необходимость создания в регионе института Уполномоченного по правам потребителей в сфере ЖКХ.
