«Холодный август – 2024»

После отмены всеобщей льготной ипотеки калининградские застройщики столкнулись с падением спроса и готовятся притормозить новые девелоперские проекты.

Самый жаркий месяц года в Калининградской области оказался самым «холодным» для региональных застройщиков. Участники рынка отмечают, что продажи жилья в новостройках не просто сократились, а рухнули. Компании и аналитики разнятся в оценках, но снижение притока денег в отрасль очевидно всем и в перспективе может привести к постановке на паузу новых инвестиционных проектов в жилом строительстве.

Льготная ипотека с государственным участием по ставке ниже 10 % была официально введена в России в мае 2020 года. Это был период коронавирусных ограничений, сложной логистики и долгой адаптации людей и бизнеса к новым реалиям. Программы, которые декларировались как социальная поддержка граждан, гражданам в руки деньги не давали. «Вертолетной» ипотека выглядела скорее для российских банков, которым федеральный бюджет субсидировал разницу между ключевой ставкой + 2,5…– 1,5 процентных пункта в разных редакциях программы. По оценкам Минфина, в 2023 году таким образом федеральный бюджет поддержал ипотечные программы на 113 млрд руб., что лишь на 10 млрд руб. меньше расходов консолидированного бюджета Калининградской области. С начала 2024 года в программы льготной ипотеки государством уже вложено 182,9 млрд. руб.

Сегодня ситуация поменялась. Ключевая ставка в 10 % стала неподъемной субсидией для бюджета страны.

Основные социальные результаты всеобщей льготной ипотеки известны: новое жилье смогли себе позволить «миллионы россиян», причем несколько десятков тысяч — в Калининградской области. В июле средняя заработная плата, по данным Росстата, составила в регионе 63,4 тыс. руб. Ипотечная ставка в 18–19 % на этом фоне — слишком значительное долговое бремя, которое мало кто себе может позволить, особенно если это кредит «в долгую» — на 5–10 и более лет.

Благодаря мерам господдержки жилищное строительство между тем преодолело все возможные вызовы 2020–2024 годов. Объем строящегося жилья в моменте никогда не снижался ниже 1 млн кв. м. Как говорят сами застройщики, порог является рубежным в текущей экономической ситуации и при текущем развитии смежных отраслей. Если объем строящихся квартир поднимается как, к примеру, в июле этого года, до почти 1,5 млн кв. м, то строительные компании начинают ощущать дефицит строительных материалов и рабочей силы. Но не исключено, что в ближайшие месяцы компании резко сократят свои запросы к производителям, вслед за пикирующим спросом.

«За последние 4 года мы наблюдали самые разные времена и колебания спроса, включая падение на 80 % после февраля 2022 года. Страх перед регионом был колоссальный. Сейчас после отмены льготной ипотеки я не исключаю, что к концу года мы эти же 80 % вниз увидим снова. 

Июль сложно назвать показательным месяцем, он все-таки первый после заморозки программ. От среднемесячного объема продаж в этом году мы видим июльское снижение на 60 %», — поделился наблюдениями с RUGRAD руководитель ряда компаний, входящих в холдинг «КалининградСтройИнвест», депутат горсовета Павел Макаров.

Ранее представители строительного бизнеса оценивали первоначальное снижение на уровне 30–40 %. Судя по актуальным настроениям, падение продаж в Калининградской области оказалось даже более существенным, чем в столичном регионе.

Банки как вторая сторона ипотечных сделок сообщают о почти пустых офисах. По выдаче ипотеки в июле снижение было несущественным: шло оформление по одобренным в июне многочисленным заявкам на последние льготные кредиты. В то же время количество новых заявок в лучшем случае составило 20 % от предыдущих месяцев года, рассказывают собеседники в банковской сфере. Это логично: оставшиеся льготные ипотечные программы в меньшей степени охватывают Калининградскую область, а брать жилищный кредит на общерыночных условиях при ключевой ставке 18 % не могут позволить себе те категории граждан, которые готовы были брать ипотеку под 8 %. 

Несмотря на всю уязвимость сектора, за строительством закрепилась репутация важной опоры экономики региона. Именно на ресурсы крупных застройщиков во многом ориентированы заявленные регионом инвестиционные проекты по освоению побережья и новых территорий в самом Калининграде, того же острова Октябрьского. Все как-то привыкли, что у застройщиков постоянно есть деньги для новых проектов, и подзабыли, что любое строительство осмысленно, только если на строящиеся квартиры найдется платежеспособный покупатель. Начинать новые масштабные инвестиционные проекты на низком спросе без осмысленных перспектив восстановления рынка в регионе не решатся ни калининградские, ни столичные застройщики, полагают собеседники в строительной отрасли.

Будет ли по причине снижения спроса дешеветь квадратный метр? Не будет, полагают собеседники RUGRAD. В какой-то момент рынок может прийти даже к дефициту квартир на продажу, так что и снижения цен ждать не приходится.

Собеседникам RUGRAD в сфере финансов наиболее реальным развитием событий видится увеличения числа совместных ипотечных программ банков и застройщиков, в рамках которых строительный бизнес будет частично компенсировать ставки по займам покупателей жилья. Здесь можно вспомнить ставшие уже легендарными «антикризисные» проекты банков и застройщиков со ставкой на уровне «нулевой» в течение первых лет, но при увеличенной стоимости квартир. Сами застройщики пока скептически отзываются об этом варианте. Подобные маркетинговые ходы давно известны. Для покупателей они оборачиваются довольно сложными условиями при оформлении долгосрочного кредита. К тому же антикризисным ставкам противодействует и Центробанк.

«Как мы можем контролировать эту ситуацию? Да никак. Отмена льготной ипотеки — это сродни глобальным вызовам, — комментирует Павел Макаров. — Повлиять на спрос разовыми акциями тоже не очень просто. Поэтому ждем, когда уровень падения станет понятным, и будем строить ровно столько, сколько покупают».

В наиболее нестабильном состоянии оказываются небольшие застройщики, которые начали строить свои объекты в 2024 году и рассчитывали на привлечение дольщиков на их финансирование. По таким объектам вероятна заморозка с неопределенными перспективами. 

Система эскроу-счетов неплохо защищает граждан, которые уже вложились в строительство. Поэтому обманутых дольщиков в классическом варианте конца «нулевых» регион, конечно, не увидит. Но возможно, увидит дольщиков с обесценившимися на уровень инфляции вложениями в недвижимость. При наихудшем раскладе — земельные массивы в городской черте станут из долгожданных проектов у застройщиков непрофильными активами у банков. Впрочем, собеседники в финансовом секторе такое развитие событий находят маловероятным и полагают, что банки до последнего будут «тянуть» застройщика, лишь бы проект был сдан.

Фото: RUGRAD, kaliningradstroyinvest.ru