Застройщик на Верхнем озере возведет не 18-метровый, а 15-метровый ЖК

Региональные власти выдали разрешение на строительство 4-этажного многоквартирного жилого дома в 100 метрах от Верхнего озера на ул. Курортной, 45. Срок действия документа на физлицо — до 19 декабря 2029 года.

Согласно разрешению, на участке 39:15:131840:652 площадью 3 тыс. кв. м будет возведено жилое здание площадью 7,43 тыс. кв. м. Из них жилая площадь превысит 3,6 тыс. «квадратов» 

По данным из ЕГРН, участок на Курортной с номером 39:15:131840:652 с 30 августа 2021 года находится в собственности у физлица. С 1 октября 2021 года земля была сдана в аренду другому физлицу на 2,5 года. В марте 2024 года срок обременения закончится. Вместе с тем в декабре 2023 года положительное заключение экспертизы на многоквартирный жилой дом на ул. Курортной, 45 получил предприниматель Владимир Печкин.

Как следует из картотеки Арбитражного суда Калининградской области, Владимир Печкин в судебном порядке с мая 2022 года добивался выдачи разрешения на строительство на ул. Курортной 18-метрового здания. Это почти 5-этажная новостройка. В октябре 2023 года предприниматель подал жалобу на отказ в передаче кассационной жалобы (представления) на рассмотрение в судебном заседании Верховного суда РФ. 9 ноября судья Верховного суда РФ Галина Попова отказала Владимиру Печкину в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда. По мнению судьи, доводы кассационной жалобы Печкина не подтвердили наличие оснований для рассмотрения дела судебной коллегией Верховного суда. Приведенные аргументы в жалобе не позволили судье сделать вывод о том, что при рассмотрении дела были допущены нарушения норм материального или процессуального права, приведшие к судебной ошибке.

Предприниматель ссылался на ГПЗУ земельного участка, выданный 11 ноября 2021 года, по которому спорная земля относилась к территориальной зоне ИЖД с индексом «Ж-4» и находилась в подзоне А. На тот момент в ней была установлена максимальная высота зданий 14 метров с допустимым превышением максимальной высоты в 4 метра. Однако 28 января 2022 года в ПЗЗ Калининграда были внесены изменения. Градостроительное зонирование и установление градостроительных регламентов приведены в соответствие с генпланом. Таким образом, ГПЗУ, полученный Владимиром Печкиным до внесения изменений в ПЗЗ, перестал отражать актуальную информацию о градостроительных регламентах на момент запрашивания разрешения на строительство в министерстве градполитики.

В настоящее время указанный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-3 для малоэтажной застройки не выше 4 надземных этажей. По ПЗЗ, предельная высота объектов в зоне Ж-3 не должна превышать 15 метров. При этом превышение максимальной высоты объектов капитального строительства категорически не допустимо.

Судья калининградского арбитража Елена Лобанова подтвердила, что в мае 2022 года минградполитики региона правомерно отказало Владимиру Печкину в разрешении на строительство из-за несоответствия объекта ограничениям в правилах застройки и землепользования, действующих на дату выдачи испрашиваемого разрешения на строительство. При этом ГПЗУ, на который ссылался Печкин, не является правоустанавливающим документом и носит исключительно информационный характер о возможностях и требованиях по предполагаемой застройке. В генплане участка лишь воспроизводятся сведения, утвержденные документами террпланирования, ПЗЗ, включая характеристики и ограничения. Довод Владимира Печкина о наличии положительного заключения экспертизы, по мнению суда, не отменял требования градостроительных регламентов, нарушение которых и было выявлено министерством.

Калининградский арбитраж вынес решение в ноябре 2022 года. А в феврале 2022 года минградполитики подало заявление на взыскание с предпринимателя судебных расходов на 14,5 тыс. руб., которое было удовлетворено. Решение было так же оспорено Печкиным в вышестоящей инстанции, но безуспешно. Выдан исполнительный лист. Затем министерство повторно в июне 2023 года подало заявление о взыскании судебных расходов на 19 тыс. руб. с застройщика после его неудавшейся кассационной жалобы.

Решение в пользу министерства градостроительной политики об отказе в разрешении на строительство Владимиру Печкину устояло в апелляции и кассации. Кассационная жалоба бизнесмена в Арбитражный суд Северо-Запада на решение калининградского арбитража и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда была оставлена без удовлетворения. В суде в Петербурге Владимира Печкина представлял юрист Вячеслав Николайчук, министерство градостроительной политики — замминистра Ирина Жданова.

Жалоба на отказ в передаче кассационной жалобы на рассмотрение в судебном заседании судебной коллегии Верховного суда РФ также была отклонена 24 ноября 2023 года. Об этом Владимиру Печкину сообщили в судебном письме от заместителя председателя Верховного суда РФ Ирины Подносовой. Это стало финальной точкой для застройщика. Владимиру Печкину пришлось спешно обращаться за разрешением на строительство 4-этажного дома высотой до 15 метров, а не 18, как он рассчитывал изначально. В общей сложности застройщик прошел 3 судебных инстанции, безуспешно подал две жалобы в Верховный суд РФ, но не смог добавить 1 этаж.

На текущий момент в элитном районе Верхнего озера не так много доступных предложений нового жилья, а в том, что выставлено на продажу, квадратный метр стартует от 150–170 тыс. руб. Таким образом, с одного дополнительного этажа застройщик при продаже жилья теоретически мог получить от 150 до 200 млн руб.