«Где жить хорошо»: обзор RUGRAD.EU

Ни для кого не секрет, что в Калининграде практически не осталось мест, на которых не строится многоэтажное жильё. В изобилии присутствуют рекламные предложения о продаже новых квартир, застройщики «борются» за каждого клиента, вкладывая большие средства в рекламные кампании. В большом количестве предложений можно встретить как уже готовые квартиры в «сером ключе» (без внутренней чистовой отделки), так и квартиры в домах, находящихся на стадии строительства.

Также строительство в Калининграде всё больше и больше начинает захватывать окраины города, предлагая потенциальным покупателям всё более привлекательные цены. Для оценки некоторых предложений застройщиков мы сравнили самые распространенные - двухкомнатные квартиры и такие показатели как: месторасположение-район, инфраструктура, общий метраж, стоимость и степень готовности дома.

Московский район:

ООО "Спецстрой" (учредитель Леонид Романов), предлагает приобрести 2х комнатную квартиру в «сером ключе» на ул. Печатной. 63 кв. м на 5 этаже восьмиэтажки за 2,615 млн руб, что составляет 41,5 тыс. руб. за кв.м. По договору долевого участия, сдача дома запланирована на декабрь 2014 г. В районе имеются: школа, детские сады, поликлиника.

ООО «Баральтм» (учредители Алексей Долгополов, Владимир Гущин и Александр Семенов) предлагает приобрести квартиру в строящемся жилом комплексе «Новое Голубево», 2х комнатную квартиру в «сером ключе», 48 кв. м, на 3 этаже 3х этажного дома за 1.632 млн руб. что составляет 34 тыс. руб. за кв.м. Срок действия разрешения на строительство - до 1 декабря 2015 года. Завершение строительства запланировано на 4 квартал 2015 года. При этом квартиры расположены не совсем в Калининграде, а скорее в пригороде, при том что на сайте застройщика указана информация о том, что дома находятся в 7 км от Калининграда, и расстояние до города можно преодолеть за 15 минут.

ООО «Модуль-Стройград» (учредители Евгений Верхолаз и Елена Безнос) предлагает 2х комнатную квартиру в жилом комплексе "Балтийская Радуга" на ул. Минусинская, 77 кв.м, на 2 этаже 8 этажного дома за 3,29 млн руб., что составляет 42,8 тыс. руб. за кв.м. Рядом расположены магазины, остановки, 3 детских сада, школа, больница, поликлиника. Дом сдан.

ООО «Бизнес-Строй» (учредители Михаил Масленников, Николай Таранов и Александр Филимонов) предлагает 2х комнатную квартиру, 58 кв.м, по ул. Подполковника Емельянова на 2 этаже 3 этажного дома за 2,38 млн руб., что составляет 41,1 тыс. руб. за кв.м. Инфраструктурных объектов по близости не отмечено. Сдача дома - III квартал 2015 года.

Ленинградский район:

ООО «Мегаполис-Жилстрой» (учредитель Наталья Новосельская) предлагает приобрести 2х комнатную квартиру, 64,54 кв.м, в «сером ключе» на 15 этаже 16 этажного дома в строящемся жилом доме в ЖК «Восток» по ул. Аксакова за 2,97 млн руб., что составляет 46 тыс. руб. за кв.м. Срок окончания строительства, указанный в разрешении на строительство - 18 ноября 2014 года. В районе проектом застройки запланированы (сроки постройки неизвестны) школа и детский сад.

ООО «Модуль-Стройград» предлагает приобрести 2х комнатную квартиру, 62 кв.м, на 3 этаже в строящимся комплексе домов «Глория» по ул. Кутаисской (за магазином «Гиант») за 2,77 млн руб., что составляет 44,7 тыс. руб. за кв.м. Ввод в эксплуатацию - II квартал 2015 года. Ул. Кутаисская соединяется с городом пока единственной транспортной артерией – Московским проспектом.

ООО «Западспецстрой» (учредители Сергей Воробьев и Михаил Шиманович) предлагает приобрести 2х комнатную квартиру 63 кв.м по ул. Аксакова/Кутаисская за 2,8 млн руб., что составляет 44,4 тыс. руб. за кв.м. Детские сады, школы и поликлиника пока что отсутствуют в этом новом районе города.

ООО «Спецремстройтрест» (учредитель Александр Тимощук) предлагает приобрести двухкомнатную квартиру, 59 кв.м, на 9 этаже 12 этажного здания по ул. Калининградской за 2,28 млн руб., что составляет 38,7 тыс. руб за кв.м. Застройщиком заявлены удобные подъезды к микрорайону, развитая транспортная и социальная инфраструктура. Срок сдачи - ll квартал 2016 года.

ЗАО «Акфен» (генеральный директор Зейрали Байтаров) предлагает приобрести 2х комнатную квартиру 68.1 кв.м на 6 этаже 14 этажного дома по ул. Елизаветинской за 2,99 млн руб., что составляет 44 тыс. руб. за кв.м. Инфраструктура представлена всеми необходимыми объектами — в пешей доступности школы и детсады, медучреждения, магазины. Дом сдан.

Центральный район:

ООО «Спецремстройтрест» предлагает приобрести двухкомнатную квартиру, 66 кв.м, на 6 этаже 12 этажного дома по ул. Красной, за 3,28 млн руб., что составляет 49,8 тыс. руб. за кв.м. Срок сдачи, заявленный застройщиком - l квартал 2016 года. Возможна рассрочка до 16 месяцев. Рядом супермаркет «Виктория», «Захаровский рынок», удобное городское расположение, развитая транспортная и социальная инфраструктура района. Дом сдан.

ЗАО «Калининградстройинвест» (генеральный директор Валерий Макаров) предлагает приобрести 2х комнатную квартиру, 77 кв.м, на 2 этаже 12 этажного дома по ул. Колоскова в строящемся элитном комплексе с широкой инфраструктурой за 5,67 млн руб., что составляет 73,7 тыс. руб. за кв.м. Завершение строительства - декабрь 2014 года.

ООО «Октан-Сервис» (учредитель ООО «Строительное управление» из Санкт-Петербурга) предлагает 2х комнатную квартиру 54 кв.м на 2 этаже 9 этажного дома по ул. Ижорская-Каблукова-Новгородская (пос. А. Космодемьянского) за 2,23 млн руб., что составляет 41,4 тыс. руб. за кв.м, сдача - 3 квартал 2015 года. Инфраструктура - 2 школы, детский сад\ясли, школа искусств, школа восточных единоборств, продуктовые магазины, новое здание торгового центра, гипермаркет, Дворец культуры, рестораны.

Это лишь малая часть всего объема предложений по новостройкам от различных застройщиков в Калининграде. Предложений на сегодняшний день действительно много, что дает возможность широкого выбора потенциальному покупателю. Разговоры о том, что рынок жилой недвижимости застыл, что наступает медленная стагнация, ведутся в последнее время все чаще. Но так ли это на самом деле? Действительно ли квартиры «висят», а продавцы и покупатели выжидают лучшего момента? Насколько увеличился срок пребывания объектов в стадии продажи, и привлекательна ли сейчас жилая недвижимость Калининграда для инвестиций?

В конце 2013 - в начале 2014 года произошла внезапная активизация продаж квартир в новостройках, вероятно, этому послужили крах нескольких банков и начало украинского кризиса. Данные события спровоцировали недоверие населения к традиционным финансовым инструментам для хранения накоплений. Недвижимость стала одним из самых надежных традиционных активов и привлекла большое количество новых покупателей – многие из которых ранее даже не планировали покупку квартиры, но стали пытаться таким образом сохранить свои сбережения. В то же время люди менее состоятельные, но нуждающиеся в жилье, также старались поскорее приобрести желанные квадратные метры из-за страха перед ростом цен в связи с опасением девальвации. Застройщики отмечали, что в этот период покупатели квартир «верили квадратному метру больше, чем деньгам».

Ипотечный рывок. Также в большой степени на стремительное оживление спроса на квартиры в калининградских новостройках повлияли банки. Прежде всего можно отметить доминирование банков с государственным участием, которые активно начали предлагать населению ипотеку на строящееся жилье даже еще на стадии котлована. Вместе с тем доля квартир, реализованных по прямым продажам, стремительно сокращалась. Если в 2012 году у большинства застройщиков доля квартир, проданных по ипотечным программам банков, составляла около 25-30% от общего количества сделок, то в 2013 эта доля возросла до 70-80%. Люди активно использовали ипотеку, так как суммы ежемесячных выплат практически ровнялись стоимости снятия аналогичной квартиры в аренду. Нельзя не отметить положительного влияния на всплеск продаж квартир таких программ, как военная ипотека и материнский капитал, которые составили порядка 10-15% от общих объемов реализованного жилья.

«Приезжие как нельзя кстати». Владивосток, Хабаровск, Приморский край, Камчатка и другие северо-восточные регионы в 2013 году ощутили сильный отток населения, при этом большинство «переселенцев» выбирали для нового места жительства Москву, Санкт-Петербург и Калининград. Именно поэтому наш регион не ощутил серьезного ослабления рынка недвижимости в 2013 году, которое почувствовали на себе другие города России.

Ожидания стагнации. Однако, случившееся резкое повышение спроса на новостройки не может не настораживать. Такая интенсивная и искусственная активизация рынка может привести в дальнейшем к стагнации: спрос на квартиры в будущих периодах, возможно, будет исчерпан.

Защитить рынок недвижимости от дальнейшей возможной стагнации крайне сложно. Украинский кризис и проблемы в банковском секторе, обеспечившие мощную покупательскую активизацию в начале 2014г., в итоге только усложнили ситуацию в строительном сегменте и спровоцировали ряд негативных прогнозов. Падение курса рубля, снижение цены на нефть и нехватка инвестиционного капитала не лучшим образом отражаются на рынке строительства региона и могут заставить цены на квартиры не только не падать, но и в определенный период даже повышаться, снижая покупательскую способность.

Неожиданный поворот. Нельзя исключить и неожиданный положительный поворот. Санкции США и стран ЕС в отношении России могут быть отменены. Цены на нефть, которые показали резкое снижение и отразились на курсе рубля, могут также резко подрасти. Национальная валюта укрепится, обеспечивая стабильность экономики. Геополитическая ситуация, связанная с кризисом на Украине, будет улажена, что позитивно скажется на укреплении общеэкономических показателей и росте благосостояния населения и, как следствие, даст новый толчок для развития рынка строительства жилой недвижимости.

Также неожиданным поворотом может быть и появление на рынке строительства новых игроков, и возможно даже иностранных компаний, например турецких или китайских строительных организаций с господдержкой, готовых работать в новых условиях, которые привезут в регион не только новые технологии строительства и материалы, но и недорогую рабочую силу. Это позволило бы значительно снизить конечную стоимость квадратного метра жилья и создать конкуренцию на стабильно поделенном рынке строительства Калининградской области, обеспечив очередной строительный бум.

Покупатели с «небольшими» деньгами. При этом на рынке недвижимости набирают активное участие покупатели малогабаритных квартир. Те калининградские застройщики, у которых налажена маркетинговая служба, вовремя сориентировались на изменение площадей квартир в сторону их уменьшения. Соответственно, с большой долей вероятности, такие компании займут лидирующие позиции в текущем и следующем 2015 году, обеспечив себе задел на будущее. Те же застройщики, кто не успел адаптироваться к изменениям, возможно, должны готовиться к затяжным продажам с постепенным снижением цен.

Возможен и небольшой сезонный рост цен на квартиры у крупных застройщиков региона, имеющих наибольшее доверие среди населения, но он не должен оказать масштабного влияния на общую картину рынка.

Все приведенные выше предположения не дают оснований полагать, что цены на недвижимость будут заметно расти в обозримом будущем, скорее они будут снижаться. Также вероятно, что в 2015 году нас ожидает ценовой застой недвижимости на фоне длительной колебательной стагнации рынка.

Текст: Андрей Мигунов