Миллион подвешенных «квадратов»

Объем нераспроданного жилья в калининградских новостройках уже сопоставим с годовым вводом, поток приезжих начинает иссякать. Однако застройщики не готовы снижать цены.

Калининградский рынок жилья вышел на стадию, где предложение заметно опережает спрос. Объем нераспроданного жилья в новостройках уже сопоставим с годовым вводом. Рынок лишился главного драйвера последних лет — массовой льготной ипотеки, а поток иногородних инвесторов похоже начинает иссякать. При этом девелоперы предпочитают придерживать метры, но не снижать цены. О ситуации на рынке рассуждали участники форума «Новые горизонты», организованного Гильдией риелторов Калининграда.

Заместитель министра строительства и ЖКХ регионального правительства Николай Телевяк отметил, что Калининградская область — один из лидеров СЗФО по вводу жилья наравне с Петербургом и Ленинградской областью. За последние 5 лет в регионе было построено порядка 6 млн кв. м жилья — то есть ежегодно вводилось более 1 млн «квадратов». По показателю ввода на одного жителя область стабильно входит в первую десятку субъектов РФ: в прошлом году на одного калининградца пришлось 1,18 кв. м — в полтора раза выше среднероссийского уровня.

Однако с июля прошлого года, после отмены массовой льготной ипотеки, спрос заметно просел, а вслед за ним начали снижаться и объемы строительства. «К сожалению, с отменой льготной ипотеки, которая произошла в июле прошлого года, у нас начал хромать значительно спрос, и в связи с этим началась просадка объемов продаж и объемов жилищного строительства», — отметил Телевяк. 

С 2023 по 2025 год область стабильно выполняла план по нацпроекту «Жилье» — 1,217 млн кв. м, но в прошлом году ввод многоквартирных домов сократился на 40–50 тыс. кв. м. Компенсировать провал удалось за счет рекордного объема индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — 667 тыс. кв. м, что стало абсолютным максимумом за всю историю региона.

В этом году ситуация меняется: по прогнозу министерства, объем многоквартирного строительства не упадет, а вот ИЖС просядет — до примерно 500 тыс. кв. м. В сумме регион рассчитывает ввести порядка 1,06 млн кв. м жилья (560 тыс. кв. м — многоквартирные дома, 500 тыс. — индивидуальные), что почти на 160 тыс. кв. м меньше прошлогоднего показателя. Причины спада в сегменте ИЖС в министерстве называют объективными: подорожавшие кредиты и рост стоимости стройматериалов.

Ситуацию усугубляют и логистические сложности: собственного цементного производства в регионе нет, а после введения Литвой квот на транзит грузов поставки цемента сократились почти втрое. «Общая потребность в цементе в прежние годы составляла 560–580 тыс. тонн, сегодня квота установлена всего в 226 тыс. тонн — это чуть больше трети нашей потребности. А для того, чтобы завозить морем, необходимо подвинуть какие-то другие грузы, которые сегодня более приоритетны, не всегда это удается. Поэтому, да, такая проблема у застройщиков есть, и в какой-то степени растет стоимость строительных материалов из-за логистики», — пояснил заместитель министра.

По итогам первого полугодия в Калининграде, Гурьевске и на побережье нераспроданным оставалось порядка 1,187 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, это более 20 тыс. квартир. «Практически годовой объем жилья не распродан», — констатировал Телевяк. 

По его словам, во многом это связано со снижением притока покупателей из других регионов, а у калининградцев денег на покупку недвижимости нет.

«У нас всплеск иногородних произошел, когда была пандемия. Это 2021–2022 годы. Три квартиры из четырех, а то и три из пяти точно — 60–65 % — приобретались приезжими. Сейчас приток этих покупателей немного уменьшился, поэтому и произошел спад в продажах, — пояснил чиновник в беседе с корреспондентом портала RUGRAD. — К сожалению, покупательная способность жителей Калининграда, конечно, не всем позволяет приобрести жилье. И если бы была льготная ипотека, были бы калининградские покупатели. Сегодня, когда этой льготной ипотеки нет, осталась только семейная или специализированная ипотека, IT-ипотека, какие-то другие категории… Но оно, конечно, не может кардинально изменить ситуацию».

При этом калининградские застройщики не делают скидок. «Наверное, у них еще финансовое состояние позволяет держать цену», — прокомментировал ситуацию на рынке Телевяк. По его словам, вместо снижения стоимости застройщики скорее пойдут на сокращение объемов строительства, что, в свою очередь, беспокоит власти региона.

Из нераспроданных остатков большую часть составляют не студии и «однушки», а просторные 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Девелоперы, ориентируясь на текущий спрос, стали делать ставку на маленькие квартиры. 

«Это нормальное явление, у нас такое идет волнами. Такой период у нас был в 2010–2012 годах, когда был кризис, тогда тоже строилось много малогабаритных квартир. Сейчас на рынке есть все квартиры на любой вкус и на любой кошелек, кто чем располагает», — пояснил чиновник.

При этом в регионе продолжается реализация масштабных инвестиционных проектов, добавил Телевяк. Сейчас в работе находится 14 таких «мегастроек» с совокупным объемом жилищного строительства 2,9 млн кв. м — в том числе на острове Октябрьском, в Светлогорске, Зеленоградском округе и в самом Калининграде. Помимо жилья, в рамках этих проектов предусмотрено строительство школ, детских садов и объектов здравоохранения.

По словам руководителя центра ипотечного кредитования банка ВТБ Ирины Старевич, с отменой льготной ипотеки заметно выросла доля вторичного рынка: сейчас на нее приходится 30–40 % ипотечных кредитов. «Ставки, конечно, высокие, но, когда это не 25 %, а клиенты ощущают ставку 16–17 % по вторичному жилью, разница между первичным и вторичным становится не такой существенной», — объяснила Старевич.

Средний размер ипотечного кредита на первичное жилье составляет 5,2–5,3 млн руб., на вторичное — около 3 млн руб. Средний срок оформления кредита вырос почти до 25–30 лет — заемщики удлиняют сроки, чтобы снизить ежемесячную нагрузку на бюджет, хотя реальный средний срок жизни кредита, по данным банка, не превышает 7 лет.

«Около 50 кв. м — это спрос на ипотечные квартиры: 1-, 2-комнатные, при этом 3-комнатные в гораздо меньшей степени», — описала специалист средний метраж сделки.

Военная ипотека занимает в портфеле банка около 10 % выдач. Доля отказов по заявкам держится на уровне около 20 %, при этом банк отмечает рост числа обращений от клиентов с историей банкротства. «Сейчас, конечно, участились случаи банкротств: многие проходили эту процедуру еще 5 лет назад и надеются на одобрение, но, к сожалению, это не так. В основном отказы связаны именно с плохой кредитной историей», — уточнила Старевич.

Фото: RUGRAD, трансляция КТПП