Суды отказались переводить 0,87 га на ул. Озерной под многоэтажное жилье

Калининградский областной суд и Первый апелляционный суд общей юрисдикции отказали ООО «Технострой» в оспаривании генерального плана Калининграда. Владеющая земельным участком на ул. Озерной компания требовала изменить его функциональную зону с «коммунально-складской» на «зону застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более)» для строительства многоквартирного жилья. Решения опубликованы в судебной картотеке.

Компания «Технострой» с марта 2022 года является собственником земельного участка площадью 8,77 тыс. кв. м на ул. Озерной в Калининграде с видом разрешенного использования «под существующие здания гаражей автошколы». Согласно генплану, утвержденному в 2016 году, участок находится в функциональной зоне «коммунально-складская зона».

В ходе общественных обсуждений по внесению изменений в генплан, организованных администрацией города, «Технострой» предложил изменить зонирование участка на «зону застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более)». Однако приказом Минградполитики от июня 2024 года изменения были внесены, но предложение «Техностроя» учтено не было. Функциональная зона участка осталась прежней.

Суд первой инстанции установил, что на момент приобретения участка в собственность компания знала о его расположении в границах коммунально-складской зоны и соответствующих ограничениях. Предложение компании было отражено в протоколе общественных обсуждений от июня 2023 года, однако результаты обсуждений носят для органов власти рекомендательный характер.

«Публичные слушания не являются формой осуществления власти населением, правомочие на принятие решения принадлежит компетентным органам и должностным лицам; конечная цель общественного обсуждения – выработка рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получение общественной оценки правового акта», — указано в решении суда.

Суд также подчеркнул, что генеральный план является документом долгосрочного планирования и призван обеспечивать не только права собственников, но и публичные интересы, включая устойчивое развитие территорий. Суды не вправе обсуждать целесообразность принятого решения – это относится к исключительной компетенции органов власти.

Областной суд и апелляционная инстанция также отметили, что с 2017 года полномочия по утверждению и изменению документов территориального планирования переданы от муниципальных властей министерству градостроительной политики регионального правительства, поэтому городской совет депутатов, формально являясь ответчиком, по существу не мог повлиять на принятое решение.

Кроме того, как указано в апелляционном определении, предположения «Техностроя» о возможности внесения изменений в генплан путем его оспаривания в суде основаны на ошибочном понимании норм права.

По данным ЕГРН, кадастровая стоимость участка с к/н 39:15:131413:1279 составляет 19,7 млн руб.

До «Техностроя» территория на ул. Озерной с гаражами и нежилыми зданиями принадлежала ДОСААФ России. В обмен на них компания построила автодром на ул. Пригородной рядом с Девау, решением суда в 2019 году был признан факт исполнения своих обязательств «Техностроем» на основании инвестиционного договора.

В 2024 году «Технострой» подал иск к Министерству градостроительной политики Калининградской области. Как указано в решении, арбитражный суд не может по законодательству рассматривать дела подобного рода, а также указано, что суд апелляционной инстанции не установил нарушения правил о подсудности спора.

Председатель совета депутатов Калининграда Олег Аминов в ходе своего недавнего отчета, комментируя судебные споры по генплану, заявил, что уровень оспаривания муниципальных правовых актов остается низким, что является «показателем высокого качества нормотворческой работы».

«В Калининградском областном суде рассматривалось 5 административных дел об оспаривании нормативных правовых актов городского Совета депутатов. Предметом оспаривания являлись отдельные положения Генерального плана и Правил землепользования и застройки в части установления функциональных и территориальных зон в отношении земельных участков, принадлежащих заинтересованным лицам на праве собственности или находящихся у них в пользовании. При этом городской Совет лишь формально являлся ответчиком по указанным судебным делам, поскольку с 2017 года в соответствии с законом о перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности внесение изменений в генплан и ПЗЗ осуществляется Министерством градостроительной политики Калининградской области», — заявил Аминов.

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, совокупный убыток ООО «Технострой» в 2023-2025 годах превысил 2,9 млн руб., стоимость балансовых активов составляет 30,7 млн руб. С 2022 года учредителем компании является Сергей Крец – также учредитель ООО «СЗ Западспецстрой», ООО «СЗ Калининграднефтестрой», ООО «Фабрика окон «Калипсо» и др.