«Пластконструкция» отказалась от высотной реновации на месте «авариек» на Островского

Министерство градполитики региона одобрило изменения в проект планировки территории под снесенными аварийными домами на ул. Островского, 1-3 в Калининграде. Инициатором корректировки выступила компания «Пластконструкция», которая проводила расселение ветхого жилья и взамен должна была получить землю под ним для дальнейшей реновации. В частности, как следует из приказа минградполитики от 2 апреля, разрешенное использование территории, входящей в проект планировки, изменено с «многоэтажной жилой застройки (высотной застройки)» на «среднеэтажную застройку».

При этом в ее границы включены не только 3 участка под снесенными домами 39:15:131405:26, 39:15:131405:28 и 39:15:131405:29, но и 39:15:131405:27 для благоустройства и 39:15:131405:31, хотя последний на Публичной кадастровой карте обозначен как «сверхнормативная территория существующего многоквартирного дома по ул. Лесной, 89». Из них в декабре 2023 года после сноса «авариек» был образован новый участок с номером 39:15:131405:607 площадью 4,72 тыс. кв. м.

Таким образом, будущий застройщик за счет присоединения придомовой территории «авариек» с палисадниками получил не менее 0,47 га под возведение многоквартирных домов высотой до 8 этажей. Присоединение заранее было прописано городскими властями в условиях аукциона на развитие застроенных территорий, победителем которого 6 лет назад стала «ПластКонструкция». Кадастровая стоимость нового землевладения превышает 31,4 млн руб. Согласно ЕГРН, 18 июля 2024 года спустя полгода после консолидации единый массив был переоформлен на нового владельца и сдан в аренду всё той же «Пластконструкции».

В ПЗЗ Калининграда для всех указанных участков как минимум с 2022 года выбрана территориальная зона ОЖ/В, которая допускает строительство домов высотой до 56 метров после одобрения градсовета. Однако эта же зона распространяется и на соседние 2-этажные дома немецкой постройки на ул. Лесной, 83-85, 87 и 89, что может говорить о планах города на реновацию и этой территории. Вместе с малоэтажными домами в ОЖ попала и придомовая территория. В общей сложности под реновацию потенциально попадает еще 6,3 тыс. кв. м, что даже больше, чем после сноса «авариек» на ул. Островского.

В зоне ОЖ на месте будущей реновации на пересечении ул. Островского и ул. Герцена максимальная площадь застройки определена на уровне 60 %, минимальный процент озеленения — на уровне всего 25 %. От границ земельного участка разрешается отступить минимально 3 метра, от красной линии улицы — 5 метров. Очередность размещения новых объектов в проекте планировки не определялась.

Также проектировщики в пояснительной записке отмечают, что в результате внесения изменений в проект планировки проектная численность населения в будущих домах на Островского, 1-3 уменьшилась, следовательно, «дополнительные объекты и ресурсы инфраструктуры не потребуются». 

По генплану от 2016 года объекты местного значения в границах проекта планировки не предусматривались. В связи с этим застройщик счел для себя возможным не определять расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, как и расчетные показатели доступности социальных объектов для населения, а также расчетную численность будущего населения в новом ЖК. Фактически это означает, что инвестор не будет заниматься социальными, коммунальными и транспортными объектами для обеспечения своего нового жилого комплекса на Островского по причине снижения его этажности. Все эти вопросы предстоит решать городским властям в случае возникновения какой-либо напряженности. Соответствующая позиция инвестора по факту была поддержана региональным министерством градостроительной политики при утверждении последних изменений в проект планировки.

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, работающая с 2011 года компания «Пластконструкция» зарегистрирована в Калининграде на ул. Ломоносова, 3в и принадлежит в равных долях застройщику Анатолию Авраменко и владельцу «Фабрики окон «Калипсо» Сергею Крецу. Выручка юрлица в 2024 году составила 6,5 млн руб., убыток — 99 тыс. руб. Пост гендиректора занимает Юрий Майненис. С 2024 года другая компания «Балтийский берег» Сергея Креца проводит 8-этажную реновацию на участке под снесенной 2-этажной аварийкой на ул. Нарвской, 47. Также у Креца есть одноименные компании «Калипсо» и «Калипсо-Строй». Общая выручка компаний с участием Креца в 2024 году достигла 675 млн руб., упав на 51 %, прибыль — 260 млн руб. 9 из 12 юрлиц Креца показывают убыток.

Депутат совета Пионерского, бизнес-партнер одного из крупнейших застройщиков региона Леонида Кухарева и коммерческий директор ГК «Спецстрой» Анатолий Авраменко с ИНН Челябинской области вошел в учредители «Пластконструкции» еще в 2021 году. Также он владеет компаниями «Электрострой», «СЗ «Сад Строй», «СПК» и др. 

До 2024 года Авраменко участвовал в компании «Патефон», ныне 50 % в ней принадлежит Леониду Кухареву, это юрлицо застройщика элитного ЖК «Кант-Сити» напротив бывшей Кёнигсбергской биржи в самом центре Калининграда на берегу Преголи. До 2024 года Авраменко владел 100%-ной долей в ООО «Панорама», которое строило элитный отель Royal Lions на первой линии в Зеленоградске на ул. Гагарина. Ныне «Панорама» ликвидирована. До 2023 года Авраменко участвовал в компании «СЗ «Альянс-Брилл», которая сейчас принадлежит Кухареву и является застройщиком ЖК Aura на ул. Ватутина на месте долгостроя. Общая выручка компаний с участием Авраменко в 2024 году достигла 275 млн руб.