Застройщики видят свое будущее в промзонах: обзор RUGRAD

Калининградские застройщики видят перспективы в ревитализации промзон. В перспективе это даст возможность девелоперам получить участки для пополнения земельного банка для задействования в дальнейшем строительстве — в удачных локациях и с подведенными сетями. При этом, как считают представители строительной отрасли, построенные даже 20 лет назад промышленные здания уже не отвечают современным требованиям.

«Вижу и считаю, что это наше будущее. Любые промышленные предприятия и здания, которые были построены 20, 50 и 100 лет назад, — уже не соответствуют никаким требованиям. В советские времена, когда подобные объекты строились, совершенно другая транспортная доступность была, люди ездили на общественном транспорте на работу, не было частных автомобилей в таком количестве. «Промка» чередовалась с жильем и всё это нужно было втыкать, чтобы людей занятостью обеспечить», — заявил в разговоре с корреспондентом портала RUGRAD основатель «K8 Комплексный девелопмент» Александр Качанович.

С этой позицией согласился бывший президент Гильдии риэлторов Калининграда Олег Перевалов. «У нас больше половины промзон находятся в хороших местах: вдоль реки, в центральной части города: Правая набережная, порт, ул. Портовая и дальше в сторону Московского проспекта. Они априори в хороших местах. Это первый плюс», — отметил эксперт, особо подчеркнув, что промзоны, как правило, обеспечены необходимыми инженерными сетями и транспортной инфраструктурой. 

«Жирные места», — подчеркнул Перевалов.

Рассуждая о перспективах ревитализации промзон для дальнейшего строительства, и Александр Качанович, и Олег Перевалов упомянули территорию Правой набережной. Региональные власти оценивали перспективы ревитализации данного пространства. Основатель K8 подчеркнул, что освоение данного пространства будет представлять «сложный процесс» из-за наличия охранных зон.

«Их там действительно много. Если с ними разобраться, если сделать прокол до ул. Дмитрия Донского, то перспективы вижу», — прокомментировал ситуацию Александр Качанович. 

В свою очередь, экс-президент Гильдии риэлторов Олег Перевалов отметил, что «охранная зона — философский вопрос». В частности, он отметил, что если ситуация с такими зонами не позволяет строить жилье, то застройщик может остановиться на коммерческой недвижимости. 

«Все эти вопросы — решаемые. Здесь вопрос времени и денег и спроса на это дело. Стоят эти [промзоны] не мало, потому что находятся в хороших местах и обеспечены сетями <...> Охранные зоны — это вопрос философский. Их можно уменьшать. Допустим, если это охранная зона от железной дороги, то там можно делать какие-то шумовые проколы, ограждения», — подчеркнул эксперт.

Кроме того, Качанович видит перспективы в выносе железнодорожной станции «Калининград-Сортировочная». «Там огромная территория. Основной объем [сортировки] грузов вынести за пределы города, оставив в городе только пассажирские вещи и обслуживание порта. Таких промзон множество, которые можно сделать полезными», — подчеркнул он. 

Олег Перевалов согласился с определенными перспективами по освоению данных участков, но предположил, что потенциальным интересантам придется столкнуться с «бюрократизмом РЖД».

Безусловно, застройщики видят в промзонах перспективу появления на рынке дополнительных объемов земли, которые могут быть освоены под строительство. Как считает Александр Качанович, увеличение земельного банка, находящегося в свободном обороте, гипотетически позволил бы избежать роста цен на недвижимость.

«Если бы государство захотело снизить цены на жилье, то самое лучшее, что оно могло сделать, — это обеспечило бы доступ к сетям и землям, увеличило бы конкуренцию. А рынок бы цены отрегулировал. Если бы завтра на рынке появился огромный объем земли, готовый к стройке, то, наверное бы, уровень конкуренции позволял избежать этого волнообразного роста. Отсутствие земельного ресурса тоже на это влияет», — отметил основатель K8. 

Олег Перевалов, впрочем, считает, что сейчас на рынке не наблюдается дефицит земельных участков, хотя застройщики указывали на данный фактор в 2021 году). У тех, кто давно работает на рынке, сейчас достаточно земельных массивов для освоения. Тем не менее ввод в оборот новой земли, доступной для строительства, может стать актуальным в случае появления на рынке новых участников. К примеру, в случае интереса к Калининградской области крупных компаний из других регионов.

«Дефицита как такового нет. На рынке переизбыток предложения. Я бы сейчас не стал говорить о дефиците площадок. У всех застройщиков, которые давно на рынке, у всех есть хороший земельный банк, который им еще осваивать и осваивать. Но в любом случае приходят какие-то новые девелоперы… Допустим, у застройщика есть [участок] где-то на окраине города. Но они могут его кому-то продать, а себе взять ближе к центру. Но я бы не сказал, что в Калининграде сейчас дефицит», — подчеркнул экс-президент Гильдии риэлторов.