Короотвалу угрожает склад

Арбитражный суд с июля 2023 года рассматривает иск администрации Калининграда к ООО «Юридическая компания «Империя» о признании отсутствующим права собственности на здание склада 32,4 кв. м на ул. Ялтинской и обязании в течение 10 дней освободить от него земельный участок под короотвалом 39:15:133302:599 площадью 20,2 га. Очередное заседание суда назначено на 10 июля.

Росреестр зарегистрировал «1-этажный склад» из профнастила с кадастровым номером 39:15:133302:375 площадью 32,4 кв. м и кадастровой стоимостью 791,2 тыс. руб. в августе 2017 года. В ноябре 2018 года горадминистрация заключила с «ЮК «Империя» договор аренды земельного участка с короотвалом, но только до сентября 2019 года. Участок с кадастровой стоимостью 87 млн руб. имеет вид разрешенного использования «для выполнения мероприятий по пожаротушению и рекультивации земель, строительства объектов по переработке утилизированного сырья».

Позиция муниципальных чиновников состоит в том, что наружные стены так называемого «склада» представляют собой металлическую конструкцию, сведения о наличии фундамента отсутствуют, а разрешение на строительство объекта «Комплекс по переработке кородревесных остатков по адресу: г. Калининград, ул. Ялтинская, 66» не выдавалось. «В связи с этим администрация считает, что указанный выше склад не имеет самостоятельного функционального назначения. Регистрация права собственности общества на здание склада как на недвижимое имущество нарушает права администрации по распоряжению арендованным земельным участком, который общество не возвращает и просит предоставить для использования и обслуживания здания склада», — указано в исковом заявлении.

В «ЮК «Империя», в свою очередь, возразили с опорой на то, что здание склада является «объектом недвижимого имущества».

В ходе рассмотрения дела суд истребовал в калининградском филиале «Роскадастра» регистрационные дела и выписки на земельный участок с номером 39:15:133302:599 и расположенный на нем объект 39:15:133302:3. Также в Ростехинвентаризации были истребованы заверенные копии техпаспортов на 1-этажное здание склада.

8 февраля 2024 года рассматривающий иск судья Сергей Зинченко назначил экспертизу, выбрав предложенную «ЮК «Империя» компанию «Декорум», в то время как горадминистрация ходатайствовала об экспертной организации «Экско». Перед экспертом Ольгой Самойловой поставили следующий вопрос: «является ли нежилое здание склада временным сооружением или объектом капитального строительства, имеющим прочную связь с землей, перемещение которого невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению».

На экспертизу стоимостью 20 тыс. руб. отвели 20 рабочих дней, но заключение эксперта из «Декорум» поступило в суд только 20 мая и будет рассмотрено на ближайшем заседании.

«ЮК «Империя» получила в аренду земельные участки на ул. Ялтинской еще в 2012 году. Победителю муниципального конкурса предстояло в течение 9 месяцев разработать и согласовать проектную документацию, в течение 2 лет ликвидировать очаги возгорания и в течение 3 лет выполнить работы по рекультивации. Три земельных участка предоставили компании на 5 лет. В последующие годы «Империю» регулярно освобождали от арендной платы за муниципальную землю.

Но в августе 2020 года агентство по архитектуре областного правительства отказало «Империи» в выдаче разрешения на строительство завода по переработке кородревесных остатков. В июле 2021 года «Империи» отказали в продлении срока аренды земельного участка под короотвалом; решение калининградского арбитража устояло в апеляционной и кассационной инстанциях. Также суды трех инстанций отказали «Юридической компании «Империя» во взыскании с администрации Калининграда более 18 млн руб. в качестве возмещения за «неотделимые улучшения земельного участка» и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Схема, когда поставленные на кадастровый учет как небольшие объекты капстроительства, так называемые «псевдостроения» становились основанием для оформления земельных участков, является широко распространенной. При этом из анализа судебной практики следует, что суды, как правило, признают отсутствующим право на нестационарные объекты, зарегистрированные как объекты капитального строительства, так как при этом нарушаются права собственников земельных участков. Так, в Барнауле не признали объектом капстроительства магазин площадью 100 кв. м, владелец которого претендовал на участок площадью 1340 кв. м. А департамент городского имущества мэрии Москвы смог доказать необходимость снятия с кадастрового учета некапитальных объектов площадью 130,7 и 144,6 кв. м.

«Спорный торговый павильон не отвечает признакам капитального строения, в связи с чем правовые основания для регистрации в ЕГРН права собственности на объект некапитального строения отсутствуют. При этом спорный объект, расположенный на земельном участке, принадлежащем муниципалитету, не является объектом недвижимости, зарегистрированная запись о регистрации права собственности на данное некапитальное строение нарушает права и законные интересы собственника земельного участка. В этой связи судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для признания права собственности на торговый павильон отсутствующим, и о расторжении заключенного между сторонами договора аренды земельного участка, поскольку собственник данного земельного участка не мог предвидеть, что спорный объект не является капитальным строением, а основанием для предоставления земельного участка в аренду ответчице послужило наличие права собственности на торговый павильон», — указано в решении Пятого кассационного суда общей юрисдикции по иску администрации Кисловодска в отношении торгового павильона площадью 4,2 кв. м.

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, учредителями «ЮК «Империя» являются Инесса Кудряшова (59 %) и гендиректор компании Анастасия Павлова. «Юридическая компания «Империя» не ведет коммерческую деятельность и является регулярно убыточной: с 2014 года совокупный убыток превысил 20,6 млн руб. С 2016 года в отношении «ЮК «Империя» было возбуждено 9 исполнительных производств на общую сумму в 6,5 млн руб.

Инесса Кудряшова с сентября 2022 года владеет компанией «Морека» — это юрлицо одноименного ресторана на ул. Сергеева в Калининграде, выручка которого в 2023 году составила 27,9 млн руб. при чистой прибыли в 9,7 млн руб. С ноября 2021 года Кудряшова также зарегистрирована в качестве ИП с основным видом деятельности «рестораны и услуги по доставке продуктов питания».

В свою очередь, Анастасия Павлова владеет зарегистрированными в Черняховске компаниями «Глобал» (производство удобрений и азотных соединений) и «Креативные идеи» (розничная торговля сувенирами, изделиями народных художественных промыслов).