«Хабербергу» присудили демонтаж

Калининградский арбитраж удовлетворил иск горадминистрации о признании отсутствующим права собственности Гюльнары и Фаига Гусейновых на здание площадью 116 кв. м на территории равелина «Хаберберг» в начале проспекта Калинина и обязал его демонтировать. Решение суда первой инстанции опубликовано в судебной картотеке, на него подана апелляционная жалоба.

Спорный объект состоит из основного строения площадью 55,4 кв. м, остекленной террасы (57,1 кв. м) и санузла. Суд обязал предпринимателей демонтировать объект в трехмесячный срок с даты вступления решения в законную силу. В удовлетворении встречного иска о признании права собственности было отказано.

В качестве третьих лиц в судебное разбирательство были вовлечены региональное управление Росреестра и служба госохраны ОКН регионального правительства, иных лиц — ППК «Роскадастр» и ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы». Самостоятельных требований к предмету спора они не предъявили.

Иск поступил в суде еще в феврале 2023 года, первоначально рассматривавшая его судья Елена Лобанова ушла в отставку в октябре того же года. В итоге решение вынесла председатель судебного состава Ирина Гурьева.

Как следует из материалов дела, ответчики арендуют участок на проспекте Калинина с 2019 года. Территория площадью 3,66 га имела вид разрешенного использования для размещения административных зданий. На участке расположен объект культурного наследия регионального значения «Равелин «Хаберберг»: редоит, капонир, полукапонир (2 шт.)» середины XIX века.

На основании сведений прокуратуры и службы охраны памятников сотрудники комитета муниципального контроля горадминистрации по итогам выездного обследования в мае 2022 года установили факт использования участка для ведения предпринимательской деятельности, в том числе посредством возведения строения с навесом (Doner Kebab), используемого для оказания услуг общественного питания. Уже в процессе разбирательства Гюльнара и Фаиг Гусейновы в упрощенном порядке поставили объект на кадастровый учет и зарегистрировали право общей долевой собственности на него в ЕГРН.

Для разрешения спора суд в феврале 2024 года поручил Калининградской лаборатории судебной экспертизы провести строительно-техническую экспертизу. В январе 2025-го в деле состоялось замена эксперта. Итоговое заключение поступило в калининградский арбитраж только феврале 2026-го. Эксперт Анна Волобуева пришла к выводу, что основное строение является объектом капитального строительства, а остекленная терраса и санузел — объектами некапитального строительства. При этом эксперт указала, что спорное строение не является вспомогательным по отношению к основному объекту на участке, следовательно, является отдельно стоящим основным строением. В то же время объект соответствует строительным, санитарным, противопожарным и градостроительным нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В решении калининградского арбитража указано, что совокупность материалов дела не позволяет признать объект недвижимости: «Регистрация права собственности на объект как вспомогательный была использована для применения упрощенной процедуры государственной регистрации — без предоставления разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию».

Кроме того, суд подтвердил, что на участке расположен ОКН, в границах территории которого в соответствии с ФЗ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» запрещено строительство объектов капстроительства и проведение земляных работ, за исключением работ по сохранению ОКН. Постановлением регионального правительства в апреле 2020 года часть земельного участка была отнесена в пределы границ территории и зон, на которые наложены ограничения в виде запрета размещения нестационарных торговых объектов. В охранной зоне ОКН запрещены строительство объектов капитального строительства, реконструкция существующих объектов, размещение временных построек (за исключением необходимых для работ по сохранению объектов культурного наследия).

Суд также указал, что цель использования земельного участка по договору аренды — «под существующее административное здание, здания складов и проходную», а не для размещения объекта общественного питания. Предприниматели не доказали законность возведения объекта и его соответствие условиям договора аренды и требованиям охранной зоны.

Участок в начале проспекта Калининграда с к/н 39:15:140603:1010 имеет кадастровую стоимость 72,3  млн руб. Кадастровая стоимость здания с к/н 39:15:140603:1439 составляет 6,4 млн руб.

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, Гюльнара Гусейнова была зарегистрирована как ИП в 2020-2025 годах (розничная торговля бывшими в употреблении товарами). Ранее она была учредителем ООО «Калининградский ювелирный магазин», ООО «Ювелирный магазин на Громовой» (оба ликвидированы), ООО «Склад 39».

Фаиг Гусейнов зарегистрирован как ИП с 2020 года (аренда и управление недвижимым имуществом).