«Инвестор нуждается в поддержке»

Областной архитектурно-градостроительный совет одобрил проект 6–7-этажного жилого комплекса «Онегин» на месте ТЦ «Барнаульский» в центре Калининграда. Решение было принято на заседании в понедельник, 17 августа, под председательством первого заместителя губернатора Валерия Шерина.

Ровно за 10 дней до градсовета архитектурно-градостроительный облик ЖК «Онегин» уже получил согласование министерства градостроительной политики региона. Между сменой учредителей юрлица снесенного ТЦ «Барнаульский» и выходом концепции на градсовет прошло всего лишь 4 месяца. Арендаторов помещений и магазинов в торговом объекте выселили до конца июня. Здание спешно начали сносить с помощью экскаватора всего за 2 недели до градсовета.

Проект застройки территории ТЦ «Барнаульский» на заседании представлял архитектор Михаил Минько, который работал под руководством сооснователя калининградского проектного бюро «АрхПД» Андрея Рощина. Жилой комплекс заявлен в границах участка с кадастровым номером 39:15:132312:509 площадью 1,26 га, ограниченного ул. Барнаульской, ул. Геологической и ул. Космической. Назначение участка ранее было изменено на «среднеэтажную жилую застройку». Дом-квартал подковообразной формы заявлен 6-этажным, с мансардами. Высота его секций составит 20 метров, а доминантных углов, выходящих в сторону Ленинского проспекта и ул. Барнаульской, — 26 метров до конька кровли и соответственно 7 этажей.

В комплексе, состоящем из 11 секций, предусмотрено 239 квартир, из них большая часть (134) — это 1-комнатные квартиры, еще 73 — это 2-комнатные, 20 — это 3-комнатные, а также одна 4-комнатная и одна 5-комнатная квартира. Это довольно крупный жилой объект в самом сердце Калининграда. На 7-м этаже запроектировано два просторных пентхауса. Конфигурация здания предусматривает подземную парковку на 157 автомобилей, еще 67 парковочных мест заявлены по периметру здания. Сам внутренний двор с фонтаном и благоустройством будет закрытым для посещения нерезидентами. На первых этажах предусмотрены коммерческие помещения для размещения многочисленных магазинов и офисов.

Во внешнем облике ЖК проектировщики выполнили требование о скатной вальмовой кровле из-за нахождения в зоне регулирования застройки вблизи исторического комплекса бывшей кёнигсбергской хирургической клиники по ул. Барнаульской.

Главный архитектор области и председатель градсовета Евгений Костромин пояснил, что эксперты в целом поддержали снос торгового центра и замену его на жилую застройку. 

При этом на суд архитекторов был направлен только один вариант концепции будущего ЖК. У специалистов возникли вопросы к выбранной неоклассической стилистике и был дан ряд рекомендаций по доработке. В частности, после первого рассмотрения на рабочей группе авторам указали на необходимость использования скатной кровли, излишнюю детализацию фасадов и недопустимость так называемых брустверов, которые маскировали дополнительный этаж. Последнее предложение авторов проекта явно нарушало регламенты градостроительной зоны. Эти замечания были приняты и включены в доработанную концепцию.

Однако фактически откорректированный вариант ЖК «Онегин» архитекторы увидели только на итоговом заседании градсовета. В связи с этим были высказаны также замечания к такой безальтернативности и итоговому внешнему облику жилого комплекса, который всё равно требует доработки в мелочах. Докладчик и соавтор Михаил Минько парировал тем, что проектировщики в этом объекте ограничены рамками действующих регламентов в центре Калининграда и близостью расположения объектов культурного наследия. 

«Мы не можем сделать черную кровлю и белый фасад, мы не можем поиграться с этим. У нас есть определенный стиль, в котором мы двигаемся, плюс те цвета, которые у нас есть в ПЗЗ для данного конкретного района, и мы выбирали среди более подходящих цветов», — подчеркнул соавтор проекта.

Помимо этого, некоторых членов градсовета на итоговом рассмотрении смутило огромное количество балконов в будущем ЖК «Онегин».

«Хорошо было бы еще один вариант иметь, ну, такой, знаете, полноценный. А сейчас получается, что мы должны все сосредоточить свое внимание именно на этом варианте и как бы принять его к сведению. На мой взгляд, очень много недостатков по формированию фронта. Вот, в частности, переизбыток балконов, они просто там везде. Нужно ли это делать вообще в принципе? Кто-нибудь задался вопросом, нужны ли балконы вообще? Достаточно просто французских балконов маленьких, на 30 см», — заявил один из членов градсовета.

«Мы и так почистили [проект ЖК]. Если вы помните, был представлен изначально достаточно насыщенный фасад разными элементами. Сейчас он облегчен максимально, насколько это возможно. Ну а балконы представляют из себя в том числе аварийные выходы, что требует от нас законодательство по пожарным нормам», — заметил в ответ докладчик Михаил Минько.

Обсуждение вопроса о переизбытке балконов для этого ЖК прервал заместитель губернатора Валерий Шерин. «Ну, давайте так, коллеги. Вопрос прозвучал, прозвучал ответ, как бы мы же не в полемику вступаем здесь», — отрезал Шерин. Однако экспертов-архитекторов неожиданно поддержал министр строительства и ЖКХ Сергей Черномаз.

«Про балконы тоже согласен. Практика показывает, у нас за 10 лет еще не было ни одного суда с застройщиком, который бы потом судился с собственниками помещений, которые там купили, и дальше это просто головная боль администрации, когда начинается масса жалоб и никто на суды не выходит», — отметил глава минстроя.

Замечание Черномаза снова отклонил Шерин, явно защищавший проект ЖК «Онегин» именно в текущем, довольно спорном виде для ряда членов градсовета. Первый заместитель губернатора подчеркнул, что внесение жильцами несанкционированных изменений во внешний вид дома — это вопрос исключительно администрирования и привлечения к ответственности, а паспорта фасадов реально существуют пока что не для всех зданий в городе.

«Я с вами согласен по поводу юридической возможности, но если человеку дать меньше возможностей изначально что-то там нарушать, то он и нарушать будет меньше только из этой логики», — не сдавался Черномаз. Также министр высказал дополнительные замечания к нереалистичным рендерам благоустройства во внутреннем дворе ЖК «Онегин» в части высокой насыщенности озеленением и малыми архитектурными формами.

«Всё то благоустройство, которое вы показываете в колодце, по понятным причинам так выполнено не будет. Это невозможно. Ввиду такого количества плитки, возрастных деревьев и т. д. Такой объем озеленения там точно не будет ни при каких обстоятельствах. Поэтому этот колодец сразу будет маленьким выжженным полем, которое чем-то нужно будет наполнять. Кашпо придумывать какие-то ставить, ещё что-нибудь. То есть вот так это жить не сможет», — резюмировал глава регионального минстроя.

На заседании градсовета публично прозвучала еще одна претензия к застройщику, заключавшаяся в том, что в пятно застройки не вошли два старых 2-этажных здания по ул. Барнаульской, 2б и ул. Космической, 1а. За счет их сноса могла быть реализована полноценная поквартальная застройка. Фактически внушительные секции будущего ЖК будут обходить эти небольшие административные строения без возможности формирования квартала целиком.

«К сожалению, данные два здания находятся в залоге у банка, и заказчик сейчас не имеет никакой возможности реализовать другие решения, потому что есть определенные юридические обязательства, через которые он не может переступить», — пояснил один из авторов концепции ЖК Михаил Минько.

«Это вопросы, связанные с привлечением финансирования, о том, что эти здания представляют собой отдельно взятые залоговые объекты, которые и под которые, собственно, предполагается получение финансирования [для застройщика]», — прокомментировал председатель градсовета Шерин. В концепции нового ЖК для старого здания на углу ул. Барнаульской, 2б и ул. Геологической предполагается нарастить этаж. А вот здание на ул. Космической останется 2-этажным.

С целью формирования единого фронта застройки по ул. Звездной, ул. Космической и ул. Геологической было предложено использовать массивное ограждение по периметру будущего ЖК «Онегин». Так объект, по мнению властей, обретет «некие логические очертания».

У министерства градполитики не возникло вопросов к проекту ЖК «Онегин», несмотря на высказанные членами градсовета замечания. По словам вице-премьера и министра Кристины Подскребкиной, все градостроительные регламенты были соблюдены застройщиком. В свою очередь, заместитель главы администрации Калининграда Игорь Шлыков заявил, что нужно будет спроектировать примыкание к уличной дорожной сети и детально поработать с системой ливневой канализации во внутреннем дворе по причине размещения кругового фонтана в центре ЖК. Вода от фонтана будет сливаться в единую хозяйственно-бытовую канализацию.

В завершение обсуждения первый заместитель губернатора Валерий Шерин еще раз сделал акцент на том, что проект «предварительно прорабатывался» между инвестором и региональными властями.

«Давайте так: в сегодняшних реалиях с учетом стоимости привлекаемых кредитных средств, сложностей, которые связаны с их привлечением, с высокой степенью риска, которую банки по каждому, в том числе жилищному, проекту сегодня выставляют инвесторам, разумеется, инвестор нуждается в нашей поддержке. <...> Инвестор принимает на себя социальные обязательства, связанные с обеспечением вопросов безопасности и благоустройства в регионе. Вот поэтому есть предложение проект поддержать», — резюмировал председатель и замгубернатора Валерий Шерин. Большинством голосов проект был одобрен для дальнейшей реализации с учетом высказанных замечаний.

Согласно ЕГРН, участком под ТЦ «Барнаульский» распоряжается калининградская компания «АБ ОВО», которой принадлежал снесенный торговый объект. С апреля 2026 года «АБ ОВО» стало «дочкой» зарегистрированного в Зеленоградске ООО «СЗ «Альфа-Строй». Его учредителями выступают Мария Терехова (34 %), Василий Рубиш (33 %) и Артем Сушко (все доли заложены в Сбербанке). Участок находится в аренде до 2031 года.

Именно соучредитель застройщика ЖК «Онегин» в центре Калининграда Мария Терехова является обладателем рукописи «Письма Татьяны к Онегину» из романа в стихах «Евгений Онегин» с подлинным автографом великого русского поэта Александра Пушкина. В свою очередь, Марии Тереховой также принадлежит компания «Стройсервис» (выручка в 2025 году — 130,4 млн руб.), в 2017–2021 годах она была учредителем ООО «Строй сервис плюс».

По данным сервиса Rusprofile, выручка ООО «АБ ОВО» в 2025 году выросла на 23 % — до 62,57 млн руб. при чистой прибыли в 5,1 млн руб. Стоимость балансовых активов за последний год снизилась на 61 % — до 33,8 млн руб. Официально в компании были трудоустроены 28 сотрудников со средней зарплатой в 2025 году в 64,5 тыс. руб.

В свою очередь, Василий Рубиш является гендиректором и учредителем ООО «Строй град» по устройству покрытий полов и облицовке стен (126,9 млн руб.).

Артем Сушко числится соучредителем ООО «Светловский рыбный порт» (20 %) по оптовой торговле рыбой, СПК «Петротрал 2» в Усть-Луге (14 %) в сфере морского рыболовства, «Профиш» в сфере общепита (50 %) с совокупной выручкой в 2025 году 2,24 млрд руб. До конца 2025 года Сушко принадлежала доля в ООО «Морская фирма Сталактит». Сейчас компанию оформили целиком на Екатерину Нечай — учредителя ООО «Марфиш», получавшего льготные займы от Центра поддержки предпринимательства на строительство рыболовных судов. До апреля 2026 года Сушко участвовал в ООО «Дагтрал» в Махачкале и ООО «Сиан Плюс» в Светлом (переоформлены на Кристину Нечай и Екатерину Нечай).