«Белую дюну» решили укрупнить

В новом курорте не предусмотрели социальную инфраструктуру и парки, зато будет берегоукрепление, 6-километровый променад и кластер креативных индустрий. Жилье отложено на III этап, когда построят всю коммунальную инфраструктуру.

Министерство градостроительной политики готовится утвердить проект планировки территории и межевания для реализации инвестпроекта по развитию интегрированного курорта «Белая дюна» в поселке Поваровка южнее Янтарного. Соответствующий проект документа опубликован на сайте министерства для прохождения процедуры публичного обсуждения. Общественные обсуждения проводились администрацией Зеленоградска до 16 июня. Это одно из крупнейших распределений земли под застройку на балтийском побережье за последние десятилетия.

Документация разрабатывалась по инициативе правительственной структуры — АО «Корпорация развития Калининградской области» в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости». Учреждение подконтрольно региональному минграду. Руководителем проекта является экс-член градсовета Петр Черненко.

С мая 2024 года все 479 га «Белой дюны» по генплану переведены из зоны для сельхозиспользования в многофункциональную общественно-деловую зону, предназначающейся для застройки объектами делового, общественного, коммерческого и коммунально-бытового назначения. По ПЗЗ это территориальная зона объектов делового, коммерческого и торгового назначения (индекс «О-2»). Причем предельная высота объектов гостиничного обслуживания в туркластере «Белая дюна» обозначена как 28 метров (9 этажей), торгово-развлекательных комплексов — 20 метров (почти 7 этажей), офисных зданий и объектов туристического обслуживания — не выше 18 метров (6 этажей).

Проект планировки предполагает размещение туристско-рекреационного кластера площадью 168,97 га, на участках с видами разрешенного использования «гостиничное обслуживание» и «туристическое обслуживание» под отели, включая пляжные отели и SPA-отель. Это крупные и самые дорогие участки с номерами с 39:05:030612:86 по 39:05:030612:91, 39:05:030614:15 и 39:05:030614:16 на первой линии — примерно треть всей площади «Белой дюны» и самая ценная с экологической и рекреационной точки зрения территория. В проекте планировки зона обозначена как многофункциональная общественно-деловая (голубой цвет). В ней допускается строительство только «курортных гостиниц» и «пансионатов», как указано на схеме. В этой же зоне на участке 39:05:030612:89 площадью 11 га предполагается строительство аквапарка на 600 посещений в сутки. Он будет соседствовать с зоной торговли на участке 39:05:030612:91 площадью 6,9 га в центре «Белой дюны».

Пока что в «Белой дюне» предполагается строительство 41 отеля, 9 из которых должны быть уровня 5*, большая часть — 20 отелей — будет 4*, оставшиеся 12 — только 3*. Номерной фонд отелей для целей проекта планировки принят на уровне 10,48 тыс. номеров, в том числе 2 700 номеров должны быть в пляжных отелях 5* и единственном SPA-отеле, 5 120 номеров планируется в отелях 4* и 2 660 номеров — в отелях 3*, включая отели семейного типа.

Судя по характеристикам объектов в проекте планировки, перед первой линией «Белой дюны» от существующего естественного пляжа мало что сохранится, поскольку запланировано строительство берегоукрепления длиной 1,15 км, а также променада-бульвара длиной 6 км. Проектирование берегоукрепления, к примеру, уже началось компанией «Асгард» за 70 млн руб. Напомним, что в границы проектирования курорта «Белая дюна» попала не просто первая линия у моря западнее поселка Поваровка, а в ряде мест вся авандюна и склоны вместе со спусками к протяженным и широким пляжам. Фактически под освоение застройщикам отдадут целые куски чистейшего и самого широкого пляжа в области.

Все существующие массивы придется перемежевать, поскольку проект планировки «Белой дюны» предполагает иное расположение объектов, нежели сейчас отображается на Публичной кадастровой карте. Фактически будут образованы новые участки с иными красными линиями. Сохранилась только примерная траектория шоссе, отделяющего курортную зону от зоны коммерции и креатива и проходящего через кластер с севера на юг. Однако сокращено количество улиц и проездов. Въезд с севера лишается въездного кольца, понижена категория дороги, сокращена ее ширина в угоду застройке.

Отметим, что проектированием основной улично-дорожной сети от Янтарного к новому курортному кластеру «Белая дюна» и от него до дороги на Балтийск уже спешно занимается «Проектно-изыскательский институт «Севзапдорпроект» из Вологодской области за 50,8 млн руб.

Что касается жилья, что напрямую размещение объектов жилого назначения текущим проектом планировки территории не учитывается. Однако возможно строительство всё тех же апарт-отелей, которые формально относятся к категории нежилых объектов и практически не требуют от инвесторов развития мощной социальной инфраструктуры. В то же время никто не отменяет возможности корректировки проекта планировки в процессе освоения земель туркластера. Дело в том, что текущий проект документа предусматривает свободные массивы в северной и юго-восточной части «Белой дюны». Это участки 39:05:030612:92, 39:05:030612:93, 39:05:030615:284, 39:05:030615:285, 39:05:030615:286 общей площадью около 40 га. Как прописано в очередности развития территории «Белой дюны» и размещения объектов капитального строительства, перспективное размещение объектов жилого кластера определено в рамках конкретно III этапа до 2031 года, когда уже вся коммунальная инфраструктура по сути будет построена за бюджетный счет.

I этап строительства «Белой дюны» предусмотрен до 2030 года и включает размещение объектов туристско-рекреационного кластера с номерным фондом 10,48 тыс. единиц. II этап планируется до 2033 года и предполагает строительство объектов кластера креативных индустрий, общественно-делового кластера и зоны свободной торговли/торгового кластера. 

Отметим, что в марте этого года «Корпорация развития области» подводила итоги закрытого архитектурного конкурса на разработку архитектурно-градостроительной концепции кластера «Белая дюна», так вот в техзадании конкурса специально прописывались жилые кварталы площадью около 74,62 га (ранее звучала цифра в 51,3 га). Архитекторам-участникам рекомендовалось предусмотреть размещение 21 ЖК комфорт- и бизнес-класса западнее Поваровки. Еще 3 ЖК отводится для размещения персонала «Белой дюны». В настоящее время 5 команд архитекторов, отобранных корпорацией, работают над вариантами архитектурно-градостроительной концепции туркластера «Белая дюна», среди них бюро экс-главного архитектора Калининграда Александра Башина «Архпроект Групп».

Участки под будущее жилищное строительство в границах интегрированного курорта "Белая дюна". 

Общественно-деловой кластер «Белой дюны» разместится на площади 49,74 га. Сейчас это третья линия будущей застройки и ориентировочно участки с номерами 39:05:030612:97, 39:05:030612:100, 39:05:030612:282 (на схеме обозначены бордовым цветом). При этом будут отмежеваны с видом разрешенного использования «деловое управление»: в частности, предполагается строительство бизнес-центров, офисных зданий; а также «школы гостеприимства» для обучения персонала. В комплекс войдет некий обучающий отель, ресторан и SPA-комплекс.

На фоне таких гигантских площадей, выделяемых под застройку в «Белой дюне», под озелененные территории общего пользования пока что предусмотрено всего 1,54 га из 479,1 га. Зато суммарная протяженность бульваров составит 7,7 км, однако бульвары не относятся к озелененным территориям, паркам, скверам и лесопаркам. Таким образом, создание полноценных парков или крупной озелененной территории в «Белой дюне» пока что вообще не предусматривается.

Зато в «Белой дюне» запланировано строительство обширного кластера креативных индустрий на площади 34,34 га. Участки будут иметь виды разрешенного использования «развлекательные мероприятия», «объекты культурно-досуговой деятельности», «спорт» и «деловое управление». В частности, в креативный кластер на побережье войдут арена для киберспорта, музей «Россия — моя история», православный храм, кинопарк с центром киносъемок, культурно-деловым центром с кинозалами, зоной постоянных декораций и административно-бытовыми объектами. Будущие массивы (на схеме обозначены фиолетовым цветом) будут размежеваны на месте участков 39:05:030615:281, 39:05:030615:283, 39:05:030615:287.

В проекте планировки предусмотрена зона торговли на так называемой «фестивальной площади» и в «зоне свободной торговли» суммарной площадью 22,41 га. Сейчас это массивы в центре будущей территории «Белой дюны» с номерами 39:05:030612:91, 39:05:030612:98, 39:05:030612:289 и 39:05:030612:99.

Из объектов социальной инфраструктуры в проекте планировки «Белой дюны» пока прописан только участок с видом разрешенного использования «амбулаторно-поликлиническое обслуживание» для строительства медицинского центра. Размещение детских садов, школ и иной «социалки» будет определено позднее исходя из количества постоянно проживающих в туркластере.

Что касается коммунальной инфраструктуры, то «Белая дюна» потребует наличия свободной мощности электросетей на 59,6 МВт, водоснабжение и водоотведение — 18,87 тыс. куб. м/сутки и 14,87 тыс. куб. м/сутки, соответственно; газоснабжение — 13,7 куб. м/час.

Также планируется размещение электроподстанции на 110/10 кВ, станции водоподготовки мощностью 500 куб. м/час и пункта редуцирования газа, который уже предусмотрен Схемой территориального планирования Калининградской области.

Помимо этого, новый туркластер должен быть обеспечен очистными сооружениями мощностью не менее 14,87 тыс. куб. м/сутки, газовой котельной мощностью 20 Гкал/час, а также сортировочным центром ТБО.

В границах туристско-рекреационного кластера южнее Янтарного для отелей предусматривается 1 685 парковочных мест на все 479,1 га территории, однако количество парковочных мест может быть изменено впоследствии с учетом строящегося по факту количества гостиничных номеров в зависимости от класса гостиниц.

Ради строительства гостиниц и отелей в границах туркластера «Белая дюна» в общей сложности будет образовано 12 новых крупных земельных массивов общей площадью 189,6 га. Еще 9 крупных массивов площадью 167,68 га будут образованы ради строительства торговых центров, торгово-ярмарочных и торгово-развлекательных объектов.

В ближайшее время проект планировки территории и межевания «Белой дюны», подготовленный правительственными структурами, должен быть утвержден министерством градостроительной политики и опубликован на официальном портале правовой информации.