Девелопер выходит к морю

Как «КалининградСтройИнвест» строит апарты и борется с засильем алкомаркетов в МКД.

Один из крупнейших застройщиков региона, холдинг «КалининградСтройИнвест» выходит с принципиально новыми строительными проектами за пределы областного центра в прибрежные муниципалитеты. В инвестиционном портфеле застройщика для побережья сразу несколько жилых комплексов премиум-класса, две гостиницы и апарт-отель. Для холдинга, который специализировался в первую очередь на жилищном строительстве в Калининграде, такое расширение географии — это возможность сформировать для рынка новое предложение, которое будет актуально для аудитории, которая в меньшей степени зависит от программ льготного ипотечного кредитования.

Сворачивание в июле 2024 года программы льготной ипотеки вызвало опасения на рынке: застройщики ожидали серьезных сокращений продаж. В частности, «небольшой провал» по продажам прогнозировали даже в правительственном фонде «Жилищное и социальное строительство Калининградской области». В целом застройщики ожидали, что из-за завершения льготных ипотечных программ, спад продаж составит как минимум 30–40 %. В данной ситуации девелоперам важно найти инструмент, чтобы избавиться от «ипотечной» иглы.

Выход на побережье потребует от «КалининградСтройИнвеста» дополнительных инвестиций. Только строительство двух гостиниц в Светлогорске оценивается холдингом в сумму порядка 6,7 млрд руб. 

«Стоимость строительства в приморских муниципалитетах выше процентов на 15. Что касается стоимости земельных участков, то она тоже значительно выше», — говорит руководитель ряда компаний, входящих в холдинг «КалининградСтройИнвест», Павел Макаров.

Один из новых проектов холдинга для прибрежной зоны — апарт-отель Panorama на первой линии в Пионерском. Проект включает эксплуатируемую кровлю с барбекю-зоной и видовой площадкой с телескопом, на первом этаже предусмотрен ресторан с локальной кухней. Всего комплекс включает 104 апартамента, большинство из них, учитывая специфику спроса, — это 1-комнатные квартиры-студии. 

Для управления комплексом холдинг намерен сформировать две управляющие компании: первая будет полностью отвечать за жилищно-коммунальные услуги, вторая — заточена под коммерческое управление недвижимостью. Собственникам апартов будут предоставляться услуги по рекламе и поиску арендаторов. За счет этого владельцы будут получать пассивный доход. Для собственника в случае подписания договора на управление с УК будет сформирован пакет услуг по ремонту с «максимальным наполнением».

Цены на апартаменты в настоящий момент варьируются от 258 тыс. руб. за квадратный метр.

Павел Макаров видит в перспективе возможность выстраивания синергии между гостиничными проектами «КалининградСтройИнвеста» и будущими апартами. 

«Персонал гостиниц будет работать для будущих собственников апартаментов. Он будет им оказывать дополнительные услуги. Будем пробовать выводить на рынок вот такой продукт», — рассуждает Павел Макаров. 

Еще один новый проект холдинга в Пионерском — жилой квартал «Клевер» на ул. Молодежной. Комплекс включает пять 5-этажных домов с планировкой квартир, заточенной под эргономику. Территория ЖК огорожена от посторонних, а внутренние дворы оснащены системой круглосуточного видеонаблюдения.

У холдинга выработаны свои механизмы по обеспечению комфорта собственников квартир. Коммерческие помещения на первых этажах домов «КалининградСтройИнвест» не продает, а исключительно сдает в аренду. Это позволяет девелоперу сохранить возможность своеобразного «фильтра» при выборе арендаторов. Так, «КалининградСтройИнвест» придерживается правила, что на первом этаже дома не должно быть больше одного алкомаркета, хотя в холдинге и отмечают, что именно эти арендаторы «звонят первыми», когда появляются свободные коммерческие площади. Засилье алкомаркетов в МКД признают и в областном правительстве, но власти, в отличие от частных застройщиков, пока не нашли адекватного правового инструмента для регулирования их численности.

Цены в «Клевере» сейчас варьируются на уровне 137 тыс. руб за кв. м. При этом продажи начинались со 130 тыс. руб. за «квадрат».

В Светлогорский район «КалининградСтройИнвест» заходит с проектом премиум-класса «Палатиум»: комплекс будет располагаться на ул. Нахимова в Отрадном. Эксплуатируемая кровля, помимо барбекю-зоны, предусматривает пространство под летний кинотеатр. Застройщик предусмотрел ряд новаторских решений по благоустройству территории: тротуары будут оснащены подогревом пешеходных зон, а во дворе ЖК будет обустроен фонтан. 

Для всех жилых помещений «Палатиума» будут разработаны проекты по оснащению кондиционерами. Часть квартир комплекса будет оснащена собственными каминами (эти квартиры будут двухуровневыми). При этом «Палатиум» подпадает под действие некоторых льготных ипотечных программ, которые еще сохранились на рынке. 

Цены за квадратный метр в комплексе сейчас начинаются от 286 тыс. руб. за «квадрат». Холдинг рассчитывает сдать «Палатиум» уже в IV квартале 2025 года. 

Еще один проект «КалининградСтройИнвеста» для Светлогорска — ЖК «Шелест». Продажи сейчас стартовали от 150 тыс. руб. за «квадрат». По мере готовности комплекса цена за метр будет увеличиваться. В перспективе часть помещений также планируется обустроить под апартаменты. «КалининградСтройИнвест» рассчитывает закончить этот проект до конца 2025 года. 

Несмотря на то, что проекты по строительству апартаментов в прибрежной зоне — относительно новое направление для зарекомендовавшего себя в области жилищного строительства «КалининградСтройИнвеста», Павел Макаров не видит никаких дополнительных рисков в такой диверсификации деятельности и считает, что необходимые компетенции у холдинга есть. 

«Мы когда-то не занимались производством плитки, когда у нас не было асфальтного завода. Тем не менее мы построили два завода и дальше планируем в этом направлении развиваться. С точки зрения стройки это не новое направление: это те же окна, те же двери», — говорит он. 

* Материал опубликован в рамках информационного партнерства.