«Ищем локальное дно и щупаем его продажами»

Фото: gov39.ru

С 1 июля завершилась льготная ипотечная программа по приобретению квартир в новостройках. Льготная ипотека была одним из драйверов повышения спроса на недвижимость, что повлекло, в свою очередь, серьезный рост цен в том числе и на региональном рынке. Застройщики ожидают спада продаж в связи со сворачиванием программы. В частности, от льготной ипотеки сильно зависели продажи не только коммерческих застройщиков, но и правительственного фонда «Жилищное и социальное строительство Калининградской области». В интервью порталу RUGRAD руководитель фонда Игорь Оленин рассказал, насколько глубокого падения ждать рынку, можно ли продать кому-то квартиры в Краснознаменске и Балтийске, где по-прежнему не запущен новый газопровод, и как кадровый кризис влияет на себестоимость строек. 


«Задача достичь прибыли в миллиард, в какой-то степени, вредна»


— Выручка Фонда жилищного и социального строительства за 2023 год выросла до 966 млн руб. (рост +226 %), чистая прибыль составила 446 млн руб. За счет чего произошел такой рост? 

— На 2023 год пришелся большой объем ввода жилья, которое было запущено в период 2019–2021 годов: жилищные комплексы «Нахимовский квартал», «Площадь искусств», ЖК «Борисовский бульвар» на ул. Левитана. Это вывело на рынок большие объемы продаж. Плюс отложенный объем продаж, который мы не смогли обеспечить в 2022 году. Всё это удачно упало на 2023 год, по сравнению с 2022 годом у нас объемы выросли в 2 раза и стали сравнимы с 2021 годом, который был относительно успешным. По прибыльности у нас под закрытие проектов были выплаты дивидендов застройщиков, в отчетности это отражается как наши поступления по прибыли. 


— Как вы оцениваете продажи квартир в тех ЖК, которые были запущены в 2023 году?

— Позитивно. Понятно, что хороший спрос был в 2021 году. В конце 2021 года и до второй половины 2022 года он существенно хромал. Даже настолько, что мы последние корпуса «Нахимовского квартала» строили за свои деньги, не получая кредиты и не открывая новые продажи, потому что ждали, когда продадим необходимый объем первых корпусов. То же самое было с последним домом ЖК «Площадь искусств»: сначала строили за свои, потом долго согласовывали с банком проектное финансирование и запускали основной объем продаж по последнему этапу (и «Нахимовского», и «Площади искусств») уже в 2023 году.


— Вот эти «за свои» и по «Нахимовскому», и «Площади искусств» — их удалось отбить продажами? 

— Конечно. По каждому объекту у нас формируется чистая прибыль.



— Каково соотношение социальных обязательств фонда (жилье для аварийщиков, детей-сирот и т. д.) и коммерческих продаж? 

— До 2023 года включительно, помимо нашей уставной деятельности, мы еще решали вопрос погашения кредита, который в свое время выдавался под государственную гарантию Калининградской области (первая гарантия еще в 2007 году была выдана). Объем гарантий был 2 млрд руб., она потихонечку гасилась. Наши кредитные обязательства были 1,8 млрд руб. Чтобы погасить кредит нужно было реализовывать проекты на коммерческой основе, а это можно сделать только за счет чистой прибыли. Мы разделили свою стратегию на два направления: социальные и коммерческие проекты. «Нахимовский квартал» и «Площадь искусств» — это те два проекта, которые и стали источником погашения кредита. «Нахимовский квартал» и «Площадь искусств» дали где-то 50 на 50 в погашении данного кредита: если очень грубо, 600 млн руб. прибыли пришло нам от «Площади искусств», а остатки от «Нахимовского». 


— Если все-таки попытаться посчитать коммерческие и социальные обязательства фонда? 

— До конца 2023 года, наверное, было 50 на 50. Сейчас, поскольку гарантию мы погасили и полностью деньги на кредит заработали, наших обязательств там не будет, если не примем решение револьвировать кредитную линию под новые проекты. Соответственно, сможем полностью сконцентрироваться на социальных проектах, которых у нас, по-большому счету, хватает. 


— Вы сказали, что коммерческие проекты для вас теряют актуальность. Получается, что таких проектов, как «Нахимовский квартал» или «Площадь искусств», больше не будет?

— С эстетической точки зрения мы уровень хотим сохранять, но это не значит, что мы будем гнаться за прибылью. Поскольку мы некоммерческая организация, то имеем возможность больше смотреть в социальную сторону. Но это не значит, что какие-то проекты в хороших локациях, имеющих хорошую цену, будем продавать ниже рынка, внося дисбаланс. Скорее, за счет [дополнительных] доходов, будем принимать на себя дополнительные социальные или инфраструктурные обязательства: строительство сетей или дорог. 


— Правительство ставит перед вами задачи по достижению какого-то уровня прибыли? 

— Правительство — нет. Правление фонда стратегически такие задачи ставит. Точнее, ставило на момент погашения кредита. 


— Вы не ждете, что вам будет поставлена задача, достичь чистой прибыли, к примеру, в 1 млрд руб.? 

— Такая задача не нужна и даже в какой-то степени вредна. Мы же не акционерное общество и прибыль среди акционеров не распределяем. Если мы зарабатываем, то направляем прибыль на уставную деятельность: не надо будет гасить кредит — значит, можно осуществлять дополнительные социальные мероприятия. 




«Люди всегда покупают жилье с компромиссом»


— Представители горадминистрации в марте 2024 года заявляли, что покупают у вас жилье для расселения аварийщиков по 58 тыс. руб. за «квадрат». Это примерно в 2 раза ниже рыночной цены.

— У нас средняя цена — 56 тыс. руб. за «квадрат» с отделкой...


— Маржинальность присутствует при такой цене?

— Есть. Помимо того, что мы по таким ценам продаем жилье муниципалитетам и органам власти, есть еще рыночные продажи и продажи для социальных категорий граждан (здесь цена повыше, от 60 до 65 тыс. руб. за «квадрат»). В общем котле мы достигаем экономического результата, который позволяет продавать немножко муниципалитетам с определенной квотой по 56 тыс. руб. 


— Из того, что вы озвучили, получается, что вы просто не гонитесь за таким же уровнем маржи, как коммерческие застройщики. 

— Мы имеем возможность (и должны) смотреть не на рынок, а на себестоимость. В каждом проекте она разная. Но вот мы разбиваем проект на две части: половину продаем муниципалитетам, а вторую на рынок по 80 тыс. Средняя цена получается условно 70 тыс. руб. Это покрывает себестоимость. 


— Прибыли на таком проекте практически нет, но вы выходите в ноль.

— А поскольку мы некоммерческая организация, цели зарабатывать прибыль нет. Нам надо выполнить социальный заказ и обеспечить безубыточность, чтобы опять не уходить в кредитную историю и долги.


— Из ваших слов можно сделать вывод, что себестоимость квадратного метра в Калининграде примерно 50 тыс. руб.

— Не 50 тыс. руб., все-таки 60 тыс. руб.


— Отсюда можно сделать вывод о размере маржи коммерческих застройщиков.

— Почему по проекту на ул. Левитана такая маржинальность, вызывающая, скажем так, у кого-то зависть? (Смеется.). Потому что в рамках масштабного инвестиционного проекта (подобные проекты проходят обсуждение на совете по улучшению инвестиционного климата. — Прим. ред.) земельные участки предоставляются в аренду бесплатно на входе. То есть мы платим арендную плату. Значит, мы уже 7–10 тыс. руб. с «квадрата» экономим на приобретении земельных участков, если бы мы приобретали участки на открытых торгах. По проекту ЖК на Левитана у нас уже были построены сети по федеральным программам. Наличие сетей — это еще плюс тысяч 5 с «квадрата» экономии.



— Насколько хорошо продался комплекс на Левитана? Наверное, это не самый простой район.

— Продается. Район имеет определенный бэкграунд, но сейчас становится лучше.


— Мне знакомый фотокорреспондент рассказывал, что когда в городе случается какое-то криминальное ЧП, то он, как правило, оказывается на Левитана.

— В любом районе есть определенный криминальный элемент, а Левитана, наверное, всегда у кого-нибудь «на карандаше». Это стереотип, бэкграунд прошлых времен. Сейчас становится лучше. Мы строим дома, и туда заселяются абсолютно нормальные люди с нормальной социальной структурой. <...>  У нас по Левитана действует социально-ориентированная программа, а это порядка 30 социальных категорий: врачи, учителя, военнослужащие, ветераны боевых действий, инвалиды. Действительно, на Левитана рынок не такой как по всему Калининграду. 80–90 тыс. руб. за «квадрат» — это коммерческая цена данной локации, она, естественно, ниже, чем Ленинградский район. В Калининграде очень фрагментированный рынок по ценам: в Ленинградском районе цена может доходить до 150 тыс. руб., Центральный — вообще не берем, он нишевый, потому что жилья строится мало и домики небольшие. В районе Кошевого достаточно хороший построен микрорайон, обеспеченный инфраструктурой. В принципе, уже даже там цены выше 100 тыс. руб. Но Левитана пока еще не догоняет.


— Последние новости по району на Левитана о том, что там строительство школы приостановили. Насколько наличие социальной инфраструктуры влияет на продажи? 

— Люди всегда покупают [жилье] с компромиссом, который заключается в том, что нет возможности ждать, когда построят нужное количество школ, садиков и других соцобъектов. Жилищные условия нужно улучшать сейчас, остальные проблемы — решать по мере поступления. В данном случае компромисс — это цена.



«Летим в нижнем эшелоне по отношению к другим застройщикам»


— Прошлый год демонстрировал достаточно пессимистические тенденции по продажам. В начале года они снизились на 57 %. 2024 год такие же тренды демонстрирует?

— Я тогда был в настроении, что всё, наверное, будет не слишком хорошо с точки зрения планов. Потому что планы мы ставили амбициозные на 2023 год. Но немножко не угадали и не угадали в положительную сторону: спрос всё равно восстановился. 


— Какие тенденции вы ждете от 2024 года?

— Спрос по-любому сократится по двум факторам. Во-первых, это те, кто успели забежать в последний вагон по льготной ипотеке, потом будет небольшой провал. Изменится структура источников оплаты. Понятно, что ипотека сократится. Сложно сказать, как изменится структура покупателей, которые готовы покупать именно за свои. <...> Конечно, будет стагнация. Даже не то, чтобы стагнация, связанная с ухудшением экономической конъюнктуры. Скорее, связанная с тем, что цены, которые задрались, в силу высокого спроса, должны будут корректироваться. Скорее всего, будет не стагнация, а коррекция.


— Эксперты тоже отмечали, что льготная ипотека разогнала спрос, чем фактически нивелировала те преференции, которые давала, так как выросли цены.

— Абсолютно как по учебникам: дешевые деньги увеличивают цены на недвижимость.


— Насколько фонд зависел от программы льготной ипотеки? Какова была ее доля в структуре продаж? 

— Высокая доля. Больше 70 %. Спрос просядет, но не на 70 %. Мы делали анализ структуры льготной и семейной ипотеки. Оказалось примерно 50 на 50. Даже если будет провал спроса от ипотечников (можно, наверное, сказать, что наполовину), но семейная ипотека остается и вроде бы немного расширяется.


— Вы ожидаете, что другие адресные программы по ипотеке смогут удержать проседание спроса после отмены льготной?

— Не компенсирует, это точно. Но какая-то поддержка всё равно останется.


— Как вы оцениваете влияние льготной ипотеки на региональный рынок недвижимости? Вы сами отметили, что она вызвала рост цен.

— Если смотреть только на надводную часть айсберга, то можно сказать, что она вызвала только рост цен и упреки, что застройщики обогатились. Но девелоперы эти денежные средства вкладывают в новые проекты, в том числе в приобретение участков. То, что застройщикам удалось заработать определенные прибыли, — это дает хороший плацдарм, чтобы они могли запускать новые проекты, вкладываться в новые территории. Это драйвер следующего роста именно строительства.


— Вы сказали, что падение спроса будет, но не на 70 %.

— Процентов на 20–35. Это абсолютно не критично для фонда. Поскольку мы держим цены ниже рынка, у нас чувствительность к падению ниже. Нам не нужно, чтобы достичь своих целей, слишком сильно корректировать цены. Мы и так идем по нижней границе рынка, летим в нижнем эшелоне по отношению к другим коллегам. Будем наблюдать, как они будут снижаться. Обычно наша стратегия заключается в том, что мы ищем локальное дно и щупаем его продажами. 


— Вы всё время говорите о том, что у вас цена ниже рынка, на что вам бы кто-нибудь обязательно заметил, что, значит, и качество квартир соответствующее.

— Есть стандарты строительства, ниже которых ты не упадешь. Архитектурные решения у нас, может быть, попроще. Но материалы используются такие же, как у других коллег: мокрый фасад, оконные заполнения — это наши калининградские производители, лифты — турецкие, котлы — корейские, как у всех. Нельзя сказать, что мы на чем-то можем сэкономить. Даже возможности такой нет. Единственное, где можно повышать привлекательность, — это играть архитектурой и благоустройством. 


«Пережили повышение себестоимости на 30 %»


— Фонд сталкивался со сложностями при достройке комплекса «Вивагс» из-за дефицита строительных материалов, который в тот момент сталкивался на рынке. Возникали ли у вас аналогичные сложности при строительстве других объектов?

— Когда мы достраивали «Вивагс», сложности с логистикой и доступом к материалам испытывали все. В 2023 году вопросы логистики, на мой взгляд, были успешно решены. Нервозность по поводу доставки материалов если и не сошла на нет, то вышла в рабочее русло. По обратной связи от подрядчиков, во всяком случае, такой информации не получали. Где-то надо было вставать в очередь на поставку кирпичей, ЖБИ изделий и так далее, но это уже было не критично. В 2021–2022 году доходило до того, что ездили пить кофе к руководителям заводов. Сегодня они к нам ездят. (Смеется.). Сейчас другая проблема — рабочие кадры. Проблема с материалами сменилась нехваткой трудовых ресурсов на предприятиях. 


— Насколько вы оцениваете дефицит рабочих кадров на своих проектах? Подрядчики же вам сообщают о подобных проблемах?

— Постоянно. Такая проблема есть. Это каменщики, монолитчики…


— Это 30 % нехватки рабочих рук? 40 % нехватки?

— Не так. Скорее, вынуждены играть в рынок, чтобы удержать работника на стройке.


— То есть индексация заработной платы? 

— Индексация заработной платы в том числе. И обязательно, недопущение провалов в работе: когда рабочие закончили на одном объекте, то нельзя допускать, чтобы они без дела остались, их точно подберет [кто-то другой]. Поэтому мы синхронизируем запуск проектов, чтобы основные наши мастера мигрировали именно по нашим объектам. 


— Насколько индексация заработной платы работников влияет на себестоимость строительства? 

— В любом случае повлияет…Но, скажем так, мы пережили в 2021 году повышение себестоимости на 30 %. Рабочая сила — это не менее половины сметы строительства. Если придется увеличивать на 20 % заработную плату по всему кругу персонала, то как минимум на 10 % вырастет стоимость строительства. Себестоимость будет расти как минимум на инфляцию.



«Мы фактически Христофор Колумб»


— Ваш проект в Краснознаменске. Почему вы решили зайти с проектом в данный муниципалитет? С востока региона люди, скорее, уезжают, чем туда приезжают, а вы решили там строить коммерческое жилье? 

— Мы там приобрели участок через субаренду, но там арендная плата 50 тыс. руб. и маленький домик. У муниципалитета есть заказ на расселение аварийщиков и какой-то процент квартир они выкупили. Оставшийся процент будем пытаться реализовать на рынке.


— Мы понимаем, что те квартиры, которые у вас выкупил муниципалитет, — это не совсем коммерческая стоимость.

— Там стоимость, конечно, не 56 тыс. руб. за метр. Просто потому, что в Краснознаменске нет возможности просубсидировать низкую социальную цену рыночной ценой [за остальные квартиры]. Там получается выше, мы для себя спрогнозировали, что 60–65 тыс. руб., плюс отделка — 10 тыс. с квадрата. То есть будет 70–75 тыс. руб. Но это не 90 и не 120 тыс. руб. Под аварийщиков ушло порядка 60 % квартир.


— Это позволит окупить затраты?

— Это позволит рассчитаться с банком. Поскольку объект небольшой… Там стоимость строительства всего 110 млн руб. Для нас сейчас это, тьфу-тьфу-тьфу, небольшой объект: 3-этажный двухподъездный дом.


— Если говорить об оставшемся проценте квартир, то на что вы вообще рассчитываете?

— Рассчитываем в том числе, что они могут просто повиснуть. И мы будем держать их на себе, пытаться продать населению или, может, у муниципалитета появится потребность приобрести жилье.


— Из того, что вы сказали, скорее следует второй вариант.

— Это рыбалка: надо просто посидеть на берегу и подождать пока рыбка клюнет. У муниципалитета есть потребность приобретения жилья. Тут вопрос бюджетных источников. На расселение аварийного жилья механизмы есть. Но есть и какие-то другие потребности: предоставление квартир врачам или учителям. Но под это нужны деньги.


— То есть просто сидеть и ждать, когда у местной администрации появятся деньги.

— Да нет, почему? У нас 2 или 3 квартиры «рыночные» покупают. Может, люди переезжают из панельной хрущевки, есть деньги. Краснознаменск — это же не совсем «дыра», там есть какие-то предприятия. Может, люди собственным аграрным бизнесом занимаются.


— В Немане вы строите арендное жилье под проект гигафабрики компании «Рэнера». Как вы оцениваете риски данного проекта? Ведь вы полностью зависите от судьбы гигафабрики, а уже были случаи, когда бизнес на востоке пытался делать проекты под строящуюся Балтийскую АЭС, но всё в результате закрылось.

— Нами эти риски в финансовой модели учтены, заложены и просчитаны. Риск — это еще не значит, что данную проблему придется решать. Это не мы предложили Росатому данный проект, это Росатом обратился в правительство за поддержкой по релокации и размещению работников. Если потом у нас это всё не выкупят, то мы всё окупим арендными платежами. Мы заключаем с «Рэнера-Энертек» договор аренды данных квартир на 15 лет. Согласно [нашей] модели, мы за счет арендных платежей всё окупаем. Единственное отличие от модели «построил — продал» — мы построим и будем дольше, намного дольше возвращать вложенные средства. 


— Если бы таких договоренностей «Рэнера» не было, то вы бы в Неман с таким строительным проектом не зашли?

— Это основная проблема всех малых городов востока: там надо строить, потому что там тоже живут люди, которых надо расселять из аварийного фонда. Местные власти не в состоянии эти обязательства решить, потому что нечего купить. Если бы была возможность эти агломерации укрупнять, чтобы не распыляться по каждому маленькому городу по строительству, то нам было бы проще. Второй момент: зайти в муниципалитет под какой-то обозначенный спрос (у завода возникла потребность) — этого мало. Там же отсутствуют сети и инфраструктура. Сетевые организации не будут вкладываться в развитие инфраструктуры непонятно под что. И второй этап миссии фонда в заходе на восток — это создать своим строительством проблему, чтобы ее начали решать. Мы фактически Христофор Колумб, который должен прийти на эту землю и обозначить, что здесь можно жить, и все должны туда потянуться: сетевые компании (естественно, за наши деньги) будут подтягивать туда свои сети. Под лежачий камень ничего течь не будет.



— Проект «Жемчужина Балтийска» в Балтийске тоже возник из социальных обязательств? 

— Это масштабный инвестиционный проект, где по социальной цене (58 тыс. руб. за «квадрат») реализовали почти весь первый этап дома. Второй дом рядом будет коммерческий. 


— Любой потенциальный покупатель, который будет рассматривать вопрос покупки квартиры в Балтийске, первое, что нагуглит, — это то, что власти не могут достроить в город газопровод. Возможно, это окажется критичным фактором.

— Ну, мы же ждем, что его достроят? В этом году уже точно достроят? Мы во всяком случае так ждем. Первый дом у нас подключен к теплоснабжению — мы решили инфраструктурный вопрос. Второй дом строим с техническими условиями на подключение к газу. Там 80 квартир. 



— Если эти 80 квартир будут плохо продаваться, то как оцениваете потенциальные убытки от проекта? 

— Мы поставили очень хорошую цену — не выше 85 тыс. руб. за квадрат. Это хорошая цена по сравнению с другими девелоперами (у них, конечно, немного локации получше). Сейчас ведем переговоры с Минобороны по завершению домов на шоссе Морской Пехоты (строительные проекты на окраине Балтийска не были введены в эксплуатацию с 2013 года, в 2023 году власти заявили, что строительство может быть закончено за счет областного бюджета. — Прим. ред.). Коллеги из Минобороны данный проект категорически поддерживают. Сейчас идут юридические мероприятия по передаче этих объектов, просто процесс не быстрый.


— Если вы заканчиваете данный проект под нужды Минобороны, то вам можно уже не думать о продаже этих 80 квартир в «Жемчужине Балтийска»? 

— Нет, ну почему? Мы можем их сейчас уже предлагать военнослужащим Балтфлота, и в принципе у нас уже есть покупки по военной ипотеке. 


— Я тут скорее к тому, насколько вообще присутствует спрос на квартиры в данном комплексе со стороны военных? Это все-таки люди с заработной платой выше средней.

— Я даже с банкирами разговаривал: именно со стороны военнослужащих спроса на Балтийск нет. Доходит до того, что им проще купить квартиру в Калининграде и ездить на службу в Балтийск. Видимо, сложился такой стереотип, потому что раньше было покупать нечего. В хрущевке и старом жилом фонде покупать они не хотят. Думаю, со временем данный тренд переломится. 



Текст: Алексей Щеголев
Фото: RUGRAD, dom39.ru, gov39.ru, zastroyschiki39.ru

Поощрить публикацию:


(Голосов: 9, Рейтинг: 3.07)