Минградполитики согласовало в ПЗЗ расширение площади реновации бывшего Вангенкруга

Региональное министерство градостроительной политики утвердило изменения в правила застройки и землепользования Пионерского по увеличению площади реновации территории в 100 метрах от моря. Соответствующий приказ за подписью и. о. министра Ирины Ждановой опубликован на официальном портале правовой информации. Речь идет о комплексном развитии территории на ул. Набережной, 1 и 3, где располагаются дома немецкой постройки, признанные аварийными в 2015 году. Согласно отчету главы администрации Пионерского Леонида Шибаева за 2023 год, договор на расселение этих 2-этажных домов был подписан с неким ООО «Ника». Квартиры аварийщикам предоставляются на ул. Флотской и ул. Шаманова.

К двум земельным прибрежным массивам под «аварийками» с номерами 39:19:010110:14 и 39:19:010110:15 общей площадью 1,74 тыс. кв. м прирезается дополнительная территория площадью еще примерно 2 тыс. кв. м. Она же отдается под среднеэтажную застройку в зоне с индексом «Ж-2Гр1» (отмечена на схеме темно-оранжевым цветом). Таким образом, будущий застройщик получит землю под освоение на месте двух аварийных домов порядка 5 тыс. кв. м.

На текущий момент дополнительные землевладения представляют собой огороды и хозпостройки жителей аварийных домов по ул. Набережной, 1–3. До морского обрыва порядка 100 метров. Причем прирезанная земля — ближайшая к первой линии и поэтому наиболее ценная. После застройки здесь сформируется одна из удачных видовых точек на всю бухту Пионерского и пляж. Особенно в свете финансирования властями продолжения строительства променада между Светлогорском-3 и Пионерским.

Изменения в ПЗЗ Пионерского от июня 2024 года по прирезке территории для реновации на ул. Набережной, 1-3

Согласно актуальному генплану абсолютно вся земля под немецкими 1-этажными домами на ул. Набережной с № 1 по № 19 отнесена в зону среднеэтажного жилья, которая допускает строительство до 8 этажей. Вместе с тем максимальное значение этажности здесь ограничено ПЗЗ Пионерского от ноября 2022 года, по которым это территориальная зона с индексом «Ж-2Гр1», которая допускает дома высотой до 7 этажей. В пределах подзоны ГР-1 разработка проектной документации на здания более 5 этажей или с предельной высотой более 17 метров ведется только с учетом положительного заключения главного архитектора по итогам градсовета.

В конце декабря 2023 года министерство градостроительной политики региона утвердило проект внесения изменений в генплан Пионерского в части реновации прибрежных земельных участков на ул. Набережной, 1–3. Соответствующий приказ за подписью министра Веры Касьяновой был опубликован на официальной портале правовой информации. Согласно представленной схеме, под реновацию по генплану в зону среднеэтажной застройки аналогично было прирезано порядка 1,2 тыс. кв. м из функциональной зоны иных территорий (отмечена бледно-зеленым цветом). Проект изменений был подготовлен в относительно сжатые сроки, за 3 месяца.

Территория без прирезки участков в исходном генплане и ПЗЗ Пионерского

Изменения в генплан Пионерского от декабря 2023 года по прирезке территории к участкам под реновацию на ул. Набережной, 1-3

В соответствии с представленными изменениями генплана и ПЗЗ, утверждена реновация для всей прилегающей территории под соседними жилыми зданиями немецкой постройки, которые в едином квартале составляют историческое рыбацкое поселение Вангенкруг. Всего под застройку попадают 14 участков общей площадью 12,3 тыс. кв. м, а также частично придомовая территория немецких домов, не оформленная и не отмежеванная в виде отдельных землевладений, например, «для обслуживания жилой застройки». Таким образом, под реновацию может быть отведено свыше 1,5 га ценной прибрежной территории с видом на море и в минимальной близости от строящегося морского грузопассажирского терминала в Пионерском.

Помимо домов № 1 и № 3, аварийными являются здания по ул. Набережной, 10 и 15. Они тоже входят в проект по комплексному развитию территорий. Соседний ветхий дом № 2 также был аварийным, но его снесли после 2018 года. 10 остальных домовладений не признаны аварийными и не подлежат расселению. В данном случае расселение жителей возможно за счет застройщика-интересанта указанных изменений в генплане Пионерского, ради которого могла быть увеличена площадь будущего элитного квартала с видом на море.

Новостройки на месте Вангенкруга будут возвышаться именно на этом высоком берегу над ул. Портовой. Территория под обрывом в 2010 и 2021 году. Источник: maps.yandex.ru

Отметим, что целостность исторического квартала Вангенкруга ранее была нарушена постройкой 5-этажных домов на ул. Набережной, 2а и 2б в 2011 году, а также возведением 7-этажного дома на ул. Набережной, 19а в 2020 году. Более того, капитальный ремонт исторических зданий не проводился, сама улица Набережная до сих пор не имеет асфальтового покрытия. 

Еще одной особенностью расширения площади реновации Вангенкруга является фактическое одобрение региональными властями многоэтажной застройки прямо на крутом холме, к которому поднимается от терминала ул. Рабочая. Сейчас территория укреплена подпорной стенкой с габионами и частично деревьями.