«Выйти за лукавство»

Калининградские девелоперы приспосабливают старые фундаменты у моря под новый объект, смешивая типовое жилье и гостиницу, экономя на лифтах и фактически обманывая градсовет.

Региональный градостроительный совет одобрил для дальнейшей реализации проект гостиницы у моря в Пионерском, в которую застройщик попытается превратить жилой дом, возводимый на старом фундаменте. Концепцию представили главный инженер проекта Дмитрий Терентьев и архитектор Федор Лученко. В Калининграде последний известен по работе с бюро экс-главного архитектора Калининграда Александра Башина «Архпроект Групп». Буквально в июне этого года градсовет одобрил спроектированный Федором Лученко 7-этажный квартал на ул. Потемкина для «СЗ «КалининградСтрой» Леонида Кухарева в Зеленоградске на месте базы «Дорожно-эксплуатационного предприятия».

Гостиница на ул. Береговой, 22 должна появиться буквально в чистом поле за частным сектором, в 200 метрах от спуска к морю. Дорог в этой части Пионерского нет вообще. Только грунтовые проезды, которые утопают в грязи во время дождей, и подъезды из бетонных плит к соседним стройкам. По словам Федора Лученко, участок находится в западной части Пионерского, где сейчас «осваивается новый микрорайон». Территория в границах ул. Береговой — ул. Портовой — ул. Новоставского была ранее включена в границы конкурсного проектирования на лучшую комплексную застройку побережья в Пионерском. Несмотря на наличие готового победителя в лице «ГлавАПУ Москомархитектуры», нельзя сказать, что сейчас территория осваивается в точности в соответствии с их проектом.

Строительство гостиницы планируется на участке с номером 39:19:000000:23 и кадастровой стоимостью всего 5,7 млн руб. С 2011 года земля являлась муниципальной. 2 сентября 2022 года массив выкупило ООО «СТК-БалтСтрой» Александра Столяра (57 %) и Николая Кашлякова (43 %). Компания является одним из крупнейших застройщиков приморских муниципалитетов, однако по итогам 2022 года юрлицо показало убыток 8,3 млн руб. при выручке более 100 млн руб.

Единое землевладение 39:19:000000:23 под стройку гостиницы включает два участка с номерами 39:19:010106:31 (971 кв. м) и 39:19:010107:14 (626 кв. м). Причем все три существуют с 2006 года и изначально предназначались под «строительство 1- и 2- квартирных жилых домов». По данным из Росреестра, возведением должно было заниматься некое ООО «БалтМонолитСтрой». Компания с аналогичным наименованием была зарегистрирована в Пионерском с 2005 года и принадлежала Сергею Морозову. В 2018 году она была исключена из ЕГРЮЛ после банкротства и завершения конкурсного производства.

В 2010 году сервис «Яндекс.Панорамы» фиксировал на будущем участке «СТК-БалтСтрой» фундамент и начало первого этажа из серых бетонных шлакоблоков. По всей вероятности, под будущие сблокированные дома. По данным из базы сервиса «Недвижимость Калининграда», в 2017 году единое землепользование с фундаментом продавалось всего лишь за 2,7 млн руб. с назначением «под строительство сблокированных жилых домов или ИЖД». Указывалось, что на территории находится фундамент под 9-секционный дом, подведены коммуникации (газ, свет, вода), центральная канализация в 500 метрах от участка. Отмечалось, что от властей муниципалитета получено разрешение на строительство. 

По соседству находится еще один участок площадью 24 сотки с тремя фундаментами под строительство одного 2-секционного дома, одного 4-секционного дома и одного 9-секционного дома.

В 2021 году рассматриваемый массив огородили строительным забором. По данным RUGRAD, за прошедшие 2 года на указанном фундаменте строители успели возвести на старом фундаменте как минимум первый этаж будущей новостройки, но уже из красного керамического кирпича. То есть еще до проведения градсовета и выдачи разрешения от региональных властей конкретно на строительство гостиницы на участке продолжились работы по возведению будущего здания.

На соседнем участке с номером 39:19:010106:142 площадью 3,47 тыс. кв. м, который предназначается под блокированную жилую застройку, пока что так и остались недостроенные блок-секции из белого кирпича. Мимо проходит грунтовая дорога к спуску к морю на дикий галечный пляж. После продления променада от Светлогорска до Пионерского этот район Пионерского получит оборудованные спуски к морю.

Вместе с тем по принятом в мае 2022 года изменениям в генплан Пионерского всё, что севернее ул. Береговой, вплоть до морского обрыва было переведено в зону многофункциональной общественно-деловой застройки. Хотя еще в декабре 2019 года это была зона ИЖД и блок-секций, а прилегающие с севера участки относились к среднеэтажной застройке.

По актуальным ПЗЗ участок «СТК-БалтСтрой» оказался в зоне О-1 Гр, которая предполагает строительство объектов вовсе не жилого, а делового, общественного и коммерческого назначения, в том числе гостиниц. 

Под строительство многоквартирного жилья в этом квартале был, по сути, оставлен только соседний участок «СЗ «Петробалтинвест» из группы «СТК-Балт» с номером 39:19:010106:284 площадью 2,44 тыс. кв. м на ул. Береговой. На нем сейчас уже практически завершено возведение 4-этажного дома с мансардой из идентичного красного керамического кирпича. В сентябре компания получила положительное заключение на откорректированный проект жилого дома. Учредителями «Петробалтинвест» выступают Александр Столяр (51 %), Николай Кашляков (38,7 %) и его гендиректор Леонид Павлишин (10 %).

Высота будущей гостиницы от «СТК-БалтСтрой» составит те же 4 этажа плюс мансарда при разрешенных 5 этажах. Всего в отеле будет предусмотрено 35 номеров и 11 машиномест при нижнем нормативе 9. Парковки распланированы с торцов здания. При этом рядом с гостиницей остается не там много прилегающей территории, площадь застройки участка составит около 44 % при норме до 60 %. Председатель регионального отделения Союза архитекторов России Игорь Ли заметил, что на плане парковки расположены почти вплотную к стенам здания без 10-метрового разрыва. В ответ Федор Лученко пояснил, что здание общественное, поэтому разрывы между зданием и парковками можно сокращать.

Вход в здание будет с северной стороны и обращен к морю, поскольку проектируемая там улица будет магистральной, что было отражено во всех трех вариантах комплексной застройки западной части Пионерского, занявшим призовые места в недавнем конкурсе. Все варианты концепций были разработаны в современном стиле, без псевдоисторизма, что и было применено при разработке проекта гостиницы. В качестве облицовки была выбрана серая плитка. Лученко попытался оживить вид типичной 5-этажки кровлей с двойными фронтонами и просторным чердачным пространством на фоне, в общем-то, стандартной «коробчатой» структуры. Дворовый фасад получился даже интереснее, чем уличный.

Более того, какая-либо категория звездности для будущей гостиницы не предусмотрена. На первом этаже будет не только вестибюль, но и номера. Вся зона обслуживания (прачечная, уборные, хозпомещения) убраны в подвал. При этом проектировщик отказался от лифта и типичной для отелей коридорной системы на этажах и оставил просто подъезды с лестницами, словно это жилой дом или апартаменты, замаскированные под жилой дом.

«Что касается лифтов, по нормам 4 этажа они не требуются. Отметка 12 метров, поэтому лифт не предусмотрен», — пояснил Федор Лученко.

«То, что здесь в проекте сейчас,— при эксплуатации это большие-большие проблемы. Вы считаете подземный этаж, где всё у вас будет, и 4 этажа номеров, сквозных коридоров нет. Это для эксплуатанта сплошная головная боль. Есть ли реальный заказчик? Или это здание так, на продажу?» — эмоционально заметил депутат регионального заксобрания Павел Федоров.

Автор проекта пояснил, что «СТК-Балт» является заказчиком проекта и составлял техзадание и пожелания. «Как люди, эксплуатирующие здания, они понимают все эти условия», — заверил Лученко. Члены градсовета предупредили его, что в любом случае после одобрения проектанту придется проходить экспертизу, при которой соблюдение нормативов и основания будут перепроверять эксперты.

«Есть участок, он мало-мальски как-то вписан в конкурсные архитектурные проекты. Но нужен же проект планировки. Сейчас опять кто-то впереди телеги побежал и сделал этот проект гостиницы», — заметил член градсовета Олег Васютин. Однако, по мнению авторов концепции, там всё уместится. Проектируемая улица не затронет границы участка с гостиницей, а 8 метров достаточно, чтобы расположить тротуар, входную группу и проезжую часть.

«Забавно, конечно, когда жилой дом называют отелем. Всем понятна эта уловка. Тут, собственно, что обсуждать-то? Проектировщики за регламенты не вышли. Шедевра не получилось. Такой нормальный жилой дом. Улицу, думаю, не испортит. Единственно, у меня сомнения: кровля опускается почти до первого этажа, кровельный материал. Вот эти торцевые фасады, на мой взгляд, не убедительны, тяжеловаты», — отметил член градсовета Сергей Гулевский, указав на глухую стену по бокам здания с маленькими бойницами окошек. — А так, конечно, все понимают, что это жилой дом, а не гостиница. Ну ради бога, если заказчику так надо».

Председатель регионального отделения Союза архитекторов Игорь Ли подтвердил, что под реализацией проекта подразумевается завершение недостроенного жилого дома, у которого по факту подъездное решение. Однако, по мнению эксперта, такая гостиница вполне может появиться в Пионерском. 

В свою очередь, советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне открыто заявил, что проектировщики и заказчики этого странного объекта пытаются на градсовете замаскировать жилье под отель.

«Сидят 10 человек архитекторов, им говорят: Вы ничего не понимаете, у нас есть заказчик, и гостиница — это вот ноу-хау, нужно каждый раз выходить на улицу, чтобы попасть к себе в номер. Только так это работает, оказывается. И маленькое количество номеров — это всё про бизнес гостиничный. То, что они похожи на 1-, 2-комнатные квартиры, — тоже на это внимания не обращайте. Это гостиница! Странно. Ну бог с ним. Неуютно себя чувствуешь как-то. Вышло уже это всё просто за лукавство», — горько усмехнулся архитектор.

Однако в целом Генне не высказал категорического неприятия проекта и не увидел элементов из серии беспредела. По его мнению, важным в части реализации станет соблюдение именно согласованных архитектурных решений и заявленных качественных материалов — вентфасада или клеенной плитки серой пиксельной расцветки.

В целом участники обсуждения сошлись на том, что никаких сильных архитектурных эмоций проект гостиницы под видом жилья не вызывает и это рядовая архитектура. Вместе с тем после одобрения такого упрощенного архитектурного облика для отеля можно ожидать появления похожего типажа зданий по всей линии застройки новой улицы вдоль берега моря. Вряд ли такой исход будет благоприятным для архитектурного будущего Пионерского. «Тут всё сказали про типологию, что это по сути жилой дом, один из элементов застройки улицы», — поддержал дискуссию замдиректора по территориальному планированию ГБУ «Центр кадастровой оценки недвижимости» Петр Черненко.

Архитектор Андрей Денисов, в свою очередь, заметил, что 5-й этаж в проекте гостиницы всё равно наполовину присутствует, что осложнит жизнь ее постояльцам. «Уже 4-й этаж требует обязательно лифт. Я бы убрал одну центральную лестницу, поставил бы там лифт и всё бы тогда заработало. Сделать коридорную систему, она бы и для жилья была бы гораздо лучше, и для гостиницы», — заявил член градсовета.

Главный архитектор региона Евгений Костромин предупредил проектировщиков, что экспертиза может завернуть проект этой гостиницы из-за отсутствия лифта или же вообще счесть невозможной постройку на старом фундаменте. Тогда проект придется переделывать с неизбежным изменением внешнего облика, даже при варианте пристроенного лифта. В данном случае «СТК-БалтСтрой» вынудят вновь проходить градсовет. При хорошем исходе заказчики и авторы проекта смогут обосновать для экспертизы отсутствие острой необходимости в лифте или же невозможность его построить, потому что это связано с уже существующим конструктивом.

В итоге большинством членов градсовета решения для 4-этажной рядовой гостиницы на побережье в Пионерском под видом жилого дома были одобрены для дальнейшей проработки с учетом рекомендаций. Авторы концепции предоставят главному архитектору региона на согласование паспорт фасада, в котором будут отражены заявленные решения: в частности, керамические и навесные элементы, имитирующие фальцевую кровлю. Также необходимо предусмотреть архитектурную подсветку.