«На несколько фронтов строить не будем»

В среду, 16 мая, руководитель регионального Центра поддержки предпринимательства Кирилл Лило посетил строительную площадку ЖК в Большом Исаково. Его возведением занимается ООО «СЗ «КПД Строй», которое входит в группу компаний «КПД-Калининград». ГК получила льготный кредит, за счет которого в том числе смогла сохранить собственное производство железобетонных изделий. RUGRAD рассказывает, как «КПД-Калининград» меняет политику после спада продаж и как за счет правительственных программ коммерческие застройщики разгоняют скорость строек.

Разрешение на строительство жилого квартала в Большом Исаково группа компаний «КПД-Калининград» получила осенью 2021 года. Перед выходом на строительную площадку застройщик столкнулся с протестом со стороны местных жителей, которые беспокоились по поводу возрастающей нагрузки на социальную инфраструктуру поселка. «КПД» пришлось пойти на компромиссы. Так, 7-этажный квартал превратился в 5-этажный. После этих ощутимых уступок власти Гурьевска заявили, что им и вовсе хотелось бы видеть в Большом Исаково жилье не выше 3 этажей. По оценкам руководства ГК, цена этого «компромисса» со снижением этажности обошлась застройщику примерно в 10 тыс. кв. м. Сейчас, по заверениям заместителя гендиректора «КПД-Калининград», социальной напряженности вокруг объекта нет. По словам первого заместителя директора компании Павла Новика, уже введены в эксплуатацию 4 объекта, готовится 5-й.

На вопрос о продажах в Большом Исаково Новик осторожно отвечает, что они «хорошие», но «хотелось бы лучше». 2022 год действительно был не самым простым для жилищного строительства в Калининграде. Даже крупные участники рынка говорили о падении продаж. Как признается Павел Новик, ситуация в «КПД-Калининград» исключением не стала. 

«Был спад продаж», — вспоминает он. Холдинг был вынужден «подсбавить» темпы строительства.

Помимо самой стройки, бизнес-модель «КПД-Калининград» включает собственное производство железобетонных изделий. За счет завода группа компаний обеспечивает собственные потребности в ресурсах для стройки. Есть зависимость от отделочных материалов и закупки окон, в остальном холдинг пытается самостоятельно обеспечивать свои потребности. «По идее, нужно было бы притормаживать завод, потому что продаж нет», — объясняет Новик.

Чтобы не останавливать производство, «КПД-Калининград» решил воспользоваться льготным кредитом Центра поддержки предпринимательства («Мой бизнес»). Полученные 17 млн руб. позволили приобрести дополнительные материалы для производства. 

Как поясняет руководитель центра «Мой бизнес»  Кирилл Лило, за счет предоставленных финансов «КПД-Калининград» удалось избежать сокращений. Павел Новик добавляет, что в тот момент завод полностью работал «на склад». На текущий момент группа компаний уже погасила кредит.

При этом производство «КПД-Калининград» работает в первую очередь на собственные потребности. Как поясняет Новик, в случае работы с внешними покупателями группа компаний соглашается работать только при условии собственного монтажа. Гипотетически это позволяет холдингу не раскрывать потенциальным конкурентам собственные технологии. «Плюс у нас был контракт для Фонда жилищного строительства», — поясняет заместитель гендиректора.

В 2023 году руководство «КПД-Калининград» зафиксировало рост продаж, но к строительной политике пытается относиться аккуратно. «Мы подходим к такому типу, что вперед не строим и как таковые новые объекты не начинаем. Хотя в планах есть строительство жилого дома в Балтийске, мы к этому идем. Но как раньше, как в 2020-х годах, когда мы могли смело в любые проекты заходить, понимая, что это продастся в любом случае, — сейчас как такового нет», — говорит Павел Новик, отмечая, что в распоряжении группы компаний еще есть земельные массивы. «Но на несколько фронтов мы сейчас строить не будем», — констатирует он.

Другая сложность стройки в 2022 году — проблемы с логистикой и подорожание стройматериалов. Как признается Павел Новик, у холдинга был «определенный объем хранилища». Удалось избежать простоев. При этом себестоимость квадратного метра у компании растет. «Всё растет, и себестоимость тоже растет», — отмечает заместитель генерального директора.

Перед началом стройки в Большом Исаково группа компаний пошла на модернизацию собственного производства. Новик не рассказывает подробно о том, что именно «КПД-Калининград» стал менять в собственных технологиях, но объясняет это решение «ростом конкуренции» на рынке жилищного строительства. В результате по итогам «внутренних реформ» застройщик столкнулся с падением производительности труда на площадке.

«Скорость строительства одного этажа составила порядка 13 рабочих дней. Для нас это очень медленно», — рассказывает заместитель генерального директора. 

В результате застройщик пошел на сотрудничество с Региональным центром компетенций, чтобы оптимизировать собственные процессы. «Были выявлены потери, о которых мы даже не думали», — признается Новик. Оптимизация позволила застройщику сократить временной ресурс на возведение типового этажа. На другом объекте по ул. Левитана в Калининграде застройщик «ускорился» до 3 рабочих дней на этаж.

Оптимизация касается перераспределения трудовых ресурсов и использования строительных кранов. Вопрос, почему строительный холдинг с большим опытом возведения ЖК не смог разобраться с этим вопросом самостоятельно и потребовалось вмешательство сторонних сил, кажется, вызывает у заместителя гендиректора недоумение.

«Может быть, мы к этому и пришли бы… Но на это потребовалось бы время, а так получается...», — начинает он, после чего в разговор вмешивается руководитель регионального центра «Мой бизнес» Кирилл Лило.

«На предприятие пришли люди, подготовленные теоретически — по основам бережливого производства, технологиям — люди с незамыленным взглядом. Павел [Новик] сказал, что они 45 лет строили… Как привыкли строить, в каких-то частях улучшались, но многие процессы не были [оптимизированы]… Это называется замыленный глаз. Специалистам на производстве очень трудно найти те потери, которые возникают в уже отлаженном процессе», — говорит Лило.

Впрочем, организовать прочную связку между калининградскими застройщиками и людьми «с независимым и незамыленным взглядом» пока не удалось. Проект ЖК в Большом Исаково — пока что прецедент в региональной строительной отрасли, когда застройщик допустил к внутренним процессам специалистов из Регионального центра компетенций.

«Считается, что строительство, как бы там ни было, даже с новыми технологиями, всё равно консервативная отрасль, где есть уже налаженные процессы... Не все застройщики хотят идти на это», — признается Лило. Работа специалистов центра в данном случае бесплатна для компаний.

В свою очередь, Павел Новик говорит, что в «КПД-Калининград» тоже первоначально относились скептически к проекту сотрудничества. Помимо консервативности отрасли, могут быть и объективные причины для такого положения вещей. Рассказывая о соответствующем нацпроекте, который позволяет участвовать в программе, Кирилл Лило отметил, что показатели годовой выручки компании должны быть не менее 400 млн руб.

Текст: Алексей Щеголев
Фото: Юлия Власова