«Отдать авандюну и Малиновку без торгов»

Через инвестсовет при губернаторе провели еще один проект бизнес-партнера инвестора Тапиау — по застройке Западного пляжа и 9,4 га на побережье. Дочка «Сибири Девелопмент» заявила 4-этажный микрорайон и гостиничный комплекс на 5 млрд руб. Обзор RUGRAD.

Инвестиционный совет при губернаторе Антоне Алиханове одобрил компании «СЗ «Куршская Ривьера» реализацию инвестпроектов на двух дорогостоящих участках на морском побережье с вложениями до 5,07 млрд руб. Сведения об этом внесены в обновленную инвестиционную карту Калининградской области.

В одну концепцию были связаны земельные массивы в совершенно разных частях Зеленоградского района. Наиболее ценный участок с номером 39:05:010325:23 имеет площадь 5,6 тыс. кв. м, отмежеван прямо на авандюне над Западным пляжем и находится в водоохранной зоне. Территориально он вытянут между SPA «Резиденция» и кафе «Гнездо». Это наиболее ценная и дорогостоящая первая линия у моря, объекты на которой в Зеленоградске реализуются в премиум-сегменте. До уреза воды — порядка 50 метров. 

В 2021 году на этой части разрушающейся авандюны проводилось так называемое благоустройство, удаление всей растительности, вырубка оставшихся деревьев, прокладка инженерных сетей, обустройство канализации, создание удобного для строительства, но неестественного трапециевидного склона. Непосредственно на пляже в этой части побережья — велось берегоукрепление и последующий завоз песка для создания песчаной полосы для отдыхающих. 

За участком для нового инвестпроекта через велодорожку и пешеходную дорогу находится строительная площадка крупнейшего жилого комплекса на калининградском побережье от ГК «Атлантис», застройщику которого в январе одобрили 7-этажей вместо ограничения в 5 этажей. Строительство крупного оздоровительного комплекса от «Куршской Ривьеры», очевидно, ударит по статусу ЖК, который позиционируется как недвижимость с видом на море. Строительство ведется компанией «БСК» Вероники Матюшиной и Александра Лопатко, связанного с проектами Никиты Кошевого. При этом сам участок принадлежит Кристине Левиной из ГК «КСТ» и Александру Подлегаеву.

Назначение земли на авандюне уже изменено «под строительство туристического гостиничного комплекса». С мая 2021 года участок перевели в региональную собственность. Фактически «СЗ «Куршская Ривьера» получит элитную землю без торгов в аренду под строительство отеля со SPA и другими оздоровительными услугами.

В настоящее время участок на авандюне над Западным пляжем в самой посещаемой его части относится, согласно ПЗЗ, к территориальной зоне О-2/Гр, которая позволяет строить объекты коммерческого, делового и общественного значения при условии одобрения региональным градсоветом. Планируется, что под инвестора будут внесены изменения в градостроительные документы Зеленоградска ради строительства на авандюне оздоровительного комплекса от «СЗ «Куршская Ривьера».

По оценкам независимых риелторов, опрошенных RUGRAD, рыночная стоимость участка может составлять не менее 800 млн руб. При условии реализации государственной земли на открытом публичном аукционе для застройщиков стоимость массива могла быть еще выше, как и, собственно, выгода для регионального бюджета. При этом заявленная в ходе последней государственной оценки кадастровая стоимость участка в 22,28 млн руб. абсолютно не коррелирует с его реальной рыночной стоимостью.

Второй участок, запрошенный «Куршской Ривьерой» и уже подготовленный региональными и муниципальными властями для предоставления в аренду, находится на существенном удалении от элитного первого массива. Между ними порядка 1,25 км. В то же время территории уже связаны велодорожкой, строительство которой вдоль моря ведется от Зеленоградска до Приморья. Речь идет о массиве с кадастровым номером 39:05:010602:2324 (ранее 39:05:010602:124) между Сокольниками и Малиновкой на границе реки Медвежьей. От авандюны участок отделен железнодорожной линией. 

В декабре 2022 года администрация начала перевод указанной территории из зоны с индексом «Ж-4» для ИЖД в зону «Ж-3» для многоквартирной застройки. Однако тогда конкретный инвестор проекта не указывался. В документах говорилось лишь о том, что корректировка необходима в целях реализации некоего «масштабного инвестиционного проекта». 

Буквально в начале марта правительство области одобрило перевод территории площадью 9,4 га, изначально отводившейся под частное индивидуальное строительство в Малиновке, в зону «Ж-3» под застройку многоквартирными малоэтажными жилыми домами. 

Отмечается, что цель проекта «СЗ «Куршская Ривера» — «освоение земельных участков в поселке Малиновка в лесопарковой зоне вблизи Балтийского моря с целью размещения 4-этажных многоквартирных жилых домов, 2 оздоровительных комплексов, детского дошкольного образовательного учреждения, улично-дорожной сети, инженерных сетей, детских спортивно-игровых площадок, осуществления благоустройства территории». Также заявлено строительство парковки, «благоустройство пляжа», переход через железнодорожные пути и подъездная дорога от ул. Центральная. Инвестору предстоит разработать проект планировки с проектом межевания будущего квартала жилья и представить его в правительство области.

В ЕГРН сведения об актуальном арендаторе крупного массива в Малиновке отсутствуют. Кадастровая стоимость массива составляет 220,2 млн руб.

Первый объект инвестор надеется сдать во II квартале 2026 года. Последний объект — в III квартале 2030 года. Срок окупаемости проекта составляет 5,8 лет, дисконтированный — свыше 7 лет. Всё это время «СЗ «Куршская Ривьера» будет освобождена от уплаты земельного налога, транспортного налога и налога на имущество организаций. Налог на прибыль компания начнет платить только с 2026 года. Планируемый уровень заработка промышленно-производственного персонала, задействованного в инвестпроекте, заявлен на уроне 67 тыс. руб.

За счет указанных параметров представленный проект был признан «масштабным» и требующим содействия на всех уровнях власти. В частности, министерству градостроительной политики и администрации Зеленоградска отданы распоряжения о предоставлении заключения об отсутствии ограничений и отсутствии обстоятельств, препятствующих реализации указанного инвестпроекта в Малиновке и на Западном пляже.

Согласно ЕГРЮЛ, учредителем «Куршской Ривьеры» выступает московская фирма «Сибирь Девелопмент» Игоря Гончарова и Виктора Сюкова. По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, выручка «Сибири Девелопмент» по итогам 2021 года составила 83,2 млн руб., чистая прибыль — 32,5 млн руб. В свою очередь, Игорь Гончаров руководит ООО «Аллтек Девелопмент» из ГК «Аллтек», основанной миллиардером Дмитрием Босовым. Юрлицо «Аллтек Девелопмент» оформлено на кипрский офшор «Линеко Инвестментс Лимитед». RUGRAD подробно описывал девелоперские проекты ГК «Аллтек» в Москве и Подмосковье. Самыми известными являются элитные коттеджные поселки «Графские пруды» и «Графские кварталы» в сторону Киевского шоссе в Москве.

Бизнес-партнером «Куршской Ривьеры» выступает владелец ГК «Элмонт» Игорь Билоус, заявивший проект на 3,5 млрд руб. по ревитализации замка Тапиау в Гвардейске, здания больницы в Черняховске и крайсхауса в Железнодорожном. Выручка компаний, входящих в ГК «Элмонт», по итогам 2021 года превысила 4 млрд руб.


Место будущей застройки для "СЗ "Куршская Ривьера" на первой линии западнее бассейна SPA-клуба "Резиденция". Источник: maps.yandex.ru