«Обанкротиться под жилье»

Региональное министерство по градостроительной политике выдало компании «АзимутСтрой» разрешение на строительство квартала многоквартирных жилых домов на ул. Дадаева, 55 в Калининграде на бывшей территории военных. Соответствующий документ действует до октября 2032 года.

На участке с кадастровым номером 39:15:131923:1982 площадью 1,23 га с назначением под «многоэтажную (высотную) жилую застройку» возведут 4 здания в рамках строительства будущего ЖК со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. Ни площадь, ни строительный объем, ни этажность объектов региональные власти не стали указывать. Однако из ПЗЗ известно, что с 2021 года территория отнесена к зоне с индексом Ж-1, допускающей строительство зданий вплоть до 56 метров, или 18 этажей. Ранее это была производственная зона с индексом ПЗ-1.

Земельный массив под жилье располагается напротив территории областной таможни и учебного корпуса РАНХиГС на Артиллерийской. По соседству уже возведены 10-этажный и 14-этажный квартал. Фактически строительство очередного ЖК будет вестись на месте снесенных корпусов «69 ремонтного завода ракетно-артиллерийского вооружения». Участок был объединен из 7 разных перспективных массивов, которые «АзимутСтрой» выкупил на аукционе по реализации имущества структуры Минобороны РФ в декабре 2020 года, предложив 130 млн руб. На тот момент компания принадлежала Марине Типпель — родственнице подполковника ФСИН Вячеслава Типпеля, занявшегося стройкой и ставшего бизнес-партнером депутатов Валерия Макарова и Евгения Верхолаза. При этом юрлицо было образовано специально для участия в торгах, за месяц до их проведения.

В июле 2022 года на ул. Дадаева, 55 были разобраны ангары, снесены все корпуса военного предприятия, убраны вышки связи, разрушено здание, которое сдавалось в аренду автосервису. Производственная территория бывшего ремонтного завода была полностью зачищена и подготовлена к дальнейшему освоению. Участки сняты с учета и консолидированы под жилую застройку. Кадастровая стоимость земли, которая ранее предназначалась под «обеспечение обороны и безопасности», в настоящее время превышает 72 млн руб. Право собственности на единый участок было зарегистрировано только 28 октября 2022 года. 

С апреля этого года учредителями «АзимутСтрой» в равных долях стали депутаты Облдумы и известные калининградские застройщики Валерий Макаров и Евгений Верхолаз. Сама компания зарегистрирована на ул. Генделя, 5а по адресу большинства структур холдинга Макарова «КалининградСтройИнвест». По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, выручка «АзимутСтроя» в 2021 году составила 2,13 млн руб., убыток — 6,64 млн руб. Пост гендиректора с декабря 2021 года занимает Виктор Мурашев, управляющий также АО «Торгстрой», возводящим многоэтажки по соседству в квартале на ул. Невского – ул. Арсенальной. Он же является директором компании – собственника половины Суздальского леса ООО «Прямые инвестиции».

Производственная база, отданная под жилую застройку на ул. Дадаева, — один из крупных и наиболее дорогих активов «69 ремонтного завода ракетно-артиллерийского вооружения», который входил в структуру субхолдинга АО «Ремвооружение» головного холдинга АО «Оборонсервис». «69 РЗ РАВ» выступал регулярным поставщиком услуг для «33 судоремонтного завода», расположенного в Балтийске. В общей сложности, согласно открытым данным, с 2012 года военно-ремонтное предприятие Минобороны выиграло 53 различных госконтракта на 40 млн руб.

Проходная перед территорией "69 РЗ РАВ" на ул. Дадаева, 55. Фото RUGRAD

В 2018 году «69 РЗ РАВ» подал заявление о признании себя банкротом. В числе кредиторов завода оказались ФНС, АО «Головное производственно-техническое предприятие «Гранит», предоставляющее услуги по установке, ремонту и техническому обслуживанию теле- и радиопередатчиков, и АО «Концерн Воздушно-Космической Обороны «Алмаз-Антей», которое являлось непосредственно управляющей компанией калининградского ремонтного завода. В октябре 2018 года в отношении организации была введена процедура наблюдения. Сумма требований кредиторов на момент начала наблюдения превышала 133 млн руб. при отсутствии задолженности по зарплате. В последний предбанкротный год выручка АО «69 РЗ РАВ» составляла 426,8 млн руб., в 2019-м она снизилась до 33,9 млн руб., а убыток достиг 69,46 млн руб. Стоимость балансовых активов уменьшилась до 297 млн руб.

Практически вся недвижимость ремонтного предприятия Минобороны, автомобили, погрузчики, измерительные приборы, генераторы и осциллографы, радиодетали, техника для обслуживания радиоэлектронной аппаратуры, электровакуумные приборы, спецодежда, запчасти для ремонта гусеничной техники были выставлены на торги. Аукционы на некоторые лоты объявлялись по несколько раз. Среди интересных реализованных активов — форт № 7 «Герцог фон Хольштайн» 1887–1890 годов постройки, выставлявшийся с декабря 2020 года. В августе 2022 года исторический объект в микрорайоне Прегольский и участок под ним на 30 тыс. кв. м выкупил предприниматель из Гвардейска, почти что по цене квартиры в Калининграде — 6,01 млн руб. Форт примыкает непосредственно к промплощадке «69 РЗ РАВ» в Прегольском.

Кроме того, был продан за чуть более чем 3,1 млн руб. крупный участок западнее мощностей завода в Прегольском с назначением под «незастроенную производственную территорию для проектирования и строительства зданий производственно-коммунальной зоны» площадью 4,29 га. 

Покупателем земли на берегу Преголи поблизости от объекта культурного наследия, который в перспективе может стать точкой туристического притяжения, выступило некое ООО «ИнвестГрад», учредителем которого является Павел Челишев, имеющий ИНН Москвы. Структура является убыточной (–14,3 млн руб.) и специализируется на «покупке и продаже собственного недвижимого имущества». Других компаний у Челишева нет.

Сейчас конкурсное производство в отношении завода «69 РЗ РАВ» еще продолжается, однако на последнем собрании кредиторов было принято решение о предоставлении непроданного или нереализованного имущества с балансовой стоимостью менее 100 тыс. руб. в качестве отступного в целях скорейшего завершения банкротства. То же самое будет применено к имуществу, ограниченно оборотоспособному, связанному с выполнением работ по гособоронзаказу и обеспечением государственных нужд в области поддержания обороноспособности и безопасности РФ, если торги вновь будут признаны несостоявшимися.

Отметим, что по соседству с бывшей территорией АО «69 РЗ РАВ» между ул. Дадаева и Артиллерийской находится участок под еще одним бывшим военным городком с номером 39:15:131923:89 площадью 12,2 тыс. кв. м. 

Министерство обороны РФ передало этот актив в региональную собственность еще в 2014 году. Спустя 6 лет власти наконец занялись Артиллерийской, 24 и передали территорию «Корпорации развития Калининградской области». Правительственная структура решила предоставить землю «под инвестпроект», который включает строительство жилого дома и поликлиники на первом этаже.

В 2021 году «Корпорация развития Калининградской области» реализовала этот участок на торгах за рекордные 416 млн руб. Победителем стала компания «Неополис», которая является структурой крупного холдинга Setl Group из Санкт-Петербурга. Конкуренцию петербуржцам составил «АзимутСтрой» Марины Типпель, предложивший 414 млн руб., и еще несколько калининградских застройщиков. По факту стартовая цена торгов была превышена в 2,3 раза. На текущий момент эта территория на Дадаева также расчищена, переведена в территориальную зону ОЖ/В и подготовлена под общественно-жилую застройку.

Текст: Максим Царьков
Фото: Юлия Власова