«Калининградский покупатель не смог заместить приезжих»

С февраля 2022 года строительная сфера региона, как и другие отрасли бизнеса, столкнулась с кризисными явлениями. Застройщики фиксировали падение продаж в новостройках, а региональные власти предупреждали о возможных сложностях со строительными материалами из-за ситуации с транзитом. В интервью RUGRAD депутат горсовета и руководитель компаний из холдинга «КалининградСтройИнвест», являющегося одним из крупнейших застройщиков региона, Павел Макаров рассказал, на что рассчитывает холдинг, готовясь выпустить на падающий рынок порядка 1 тыс. новых квартир, почему он не боится дефицита, как на острове Октябрьском вместо стеклянных башен высотой 22 этажа на плане появился новый ЖК и дает ли застройщикам какие-либо преимущества депутатский мандат.

«Существовать можно, но это не исключает сложностей»

— В июле вы отмечали спад продаж квартир в новостройках. Агентство ЦИАН оценило снижение в 45 %. Вы согласны с такой оценкой?

— Мне кажется, [спад] даже больше в целом. Как минимум в 5 раз.

— Насколько для застройщиков оказалась критичной такая ситуация?

— А как вы думаете? (Смеется.)

— Есть ситуации, когда бизнес начинает говорить о «пробоине ниже ватерлинии» или когда можно существовать дальше.

— Существовать дальше, конечно, можно. Но это не исключает тех сложностей, с которыми мы столкнулись.

— Вы по-прежнему считаете, что спад связан в первую очередь с эмоциональным фоном вокруг области?

— 100 %! Спад покупательской способности тоже повлиял, но эмоциональный фон в большей степени. Есть примеры Москвы, Питера и Краснодарского края, где настолько значительно спад продаж квартир не заметен. Цены на квартиры там значительно выше, чем у нас, при этом люди всё равно едут и покупают. Наш город был в первую очередь ощущением «окна в Европу», курортный город, в который сегодня люди просто перестали приезжать в прежнем количестве на ПМЖ.

— Получается, в первую очередь падение произошло за счет покупателей из других регионов? Калининградские покупатели не смогли заместить данную категорию?

— Да. Конечно, калининградский покупатель не смог заместить данную категорию. В силу доходов и в силу того, что это ограниченное количество людей. В год приезжало по 3–4 тыс. людей.

— Бизнес как-то может противостоять этому негативному фону вокруг области?

— Невозможно. Все мировые СМИ задействованы (и наши в том числе) в информационной войне.

«Мы не такие гибкие»

— Дальнейший сценарий — это снижение объемов строительства? Союз строителей прогнозировал, что по итогам 2022 года объем строительства снизится на 30 %. Но есть мнение, что это оптимистический сценарий.

— Естественная реакция на снижение объемов продаж — это снижение объемов строительства. Мне тяжело говорить за Союз строителей. Может быть, по итогам 2022 года объем даже не изменится. Стройки довольно инертные. Начатые проекты надо заканчивать, у многих обязательства перед дольщиками. Как тут стройки остановишь? 

— То есть критично будет скорее в 2023 году?

— Думаю, да.

— Вы озвучивали, что холдинг «КалининградСтройИнвест» построил в 2021 году 80 тыс. кв. м жилья.

— Так же закончим и этот год.

— Стройка — это не тот процесс, который легко остановить. Есть какие-то производства, заводы, которые завязаны на то, что этот процесс перманентный. Это всё будет закрываться?

— Если стройка уменьшится в 5 раз, то и субподряды и поставщики материалов уменьшатся в той же пропорции. У нас, помимо гражданского, есть строительство по государственным объектам. Тут надо смотреть, какие будут планы государственного заказчика. Если он планирует строить мост или окружную дорогу, то всё это скажется на строительной индустрии.

— Вы по-прежнему считаете, что накопление так называемых товарных остатков квартир, чтобы попридержать их и выставить на продажу, когда рынок вырастет, — это проигрышная стратегия?

— Мы не придерживаем квартиры. Мы их продаем, и такой стратегии у нас никогда не было. 

— Данная стратегия не работает, на ваш взгляд?

— В нашем случае у нас не просто девелоперская фирма, которая может в любой момент стройку приостановить, потому что ни от кого не зависит. У нас довольно большая и емкая структура: свои производства, каменщики, монолитчики, базы, на которых хранятся строительные материалы. Мы в этой ситуации получаемся не такие гибкие, не можем себе позволить иметь финансово-гибкую модель в ожидании, что завтра цена на квартиры вырастет, а сегодня надо немножко подождать. Мы должны [работать] как фабрика, мы не должны останавливаться. Как только фабрика останавливается, себестоимость продукции начинает расти. Для нас это не только себестоимость, но и остановка всех наших производств.

— Если мы говорим, что спрос на квартиры падает, значит ли это, что в ближайшее время застройщики будут вынуждены снижать цены?

— Конечно, снижение будет, пока рынок не стабилизируется. Сильное повышение у нас произошло в начале этого года. Думаю, что мы просто откатимся на самое начало года — до этого повышения. По каким-то позициям, которые не очень хорошо себя показали, мы уже снижаем цены. 

— Застройщики объясняли рост цен дефицитом земельных участков, пригодных для строительства. 

— В связи со снижением темпов строительства не испытываем острой необходимости в земельных участках.

«Удорожание цемента 10 тыс. руб. на тонну — это катастрофа»

— Когда все рассуждали о возможном дефиците цемента на рынке региона, вы говорили, что спад продаж гораздо более серьезная проблема. Недавно было озвучено, что область уже израсходовала свои лимиты по железнодорожному транзиту по некоторым видам железа, стали. Невозможен транзит портландцемента. Вы по-прежнему считаете, что это не такая серьезная проблема?

— Да, потому что всегда есть альтернатива (паромная переправа. — Прим. ред.), и думаю, что эта альтернатива будет наращиваться. За счет того, что мы будем снижать темпы объемов строительства, не будет такого сильного потребления этих материалов. Спрос и предложение должны стабилизироваться. 

— Все отмечают, что стоимость логистики увеличивается из-за парома.

— Ее же обещают субсидировать…

— Но пока же не приняли.

— По крайней мере, мы ждем этого решения. 

— Непонятно, как будут распределяться данные субсидии. Были же случаи с распределением субсидий на поддержку рынка труда, когда некоторые компании их не успевали получать и, по всей видимости, испытывали проблему с нехваткой оборотных средств. 

— Есть разные материалы. Например, стоимость доставки металла не сильно сказывается на его стоимости. Если металл стоит 50 тыс. руб., то с транспортом он будет стоить 60 тыс. руб. Удорожание всего лишь на 20 % — это не так критично. Что касается цемента, то, конечно, [удорожание] 10 тыс. руб. на тонну — это катастрофа. Цемент стоил 7 тыс. руб., представьте: сюда добавить еще транспорт — 17 тыс. руб. за тонну, — удорожание более чем в 2 раза. Это не очень хорошо для нас. Но я в целом позитивно [на ситуацию] смотрю. 

— Вы не ожидаете, что на рынке может сложиться дефицит стройматериалов? 

— Думаю, нет. Еще раз повторю, что ожидаю снижение объемов строительства и, как следствие, снижение потребления данных стройматериалов. За счет этого дефицита не будет. При этом будут увеличиваться мощности паромных перевозок, будет субсидия.

— Есть мнение среди риелторов, что застройщики сами не успевают подстраиваться под потребности рынка и не формируют необходимое предложение. То есть у покупателей пользовались бы спросом квартиры с каким-то минимальным ремонтом, но такого предложения нет. Может быть, причина падения спроса не только в этом «эмоциональном фоне»?

— У нас есть такое предложение, но оно не дает каких-то значительных преимуществ.

— Вы не увидели растущего спроса в связи с таким продуктом?

— Нет. В других регионах России довольно большой объем квартир продается уже с ремонтом. 

— Это сильно увеличивает себестоимость продукта? 

— Зависит от качества ремонта. Мы, условно, делаем среднего качества — это плюс 10–15 тыс. к квадратному метру. Экономическая целесообразность у этого существует, но рынок сегодня в больших объемах [такое предложение] переварить не может.

«Никто не знает, что будет через год»

— Один из последних проектов холдинга «КалининградСтройИнвест», который активно обсуждался в региональных медиа, — это строительство жилищного комплекса на острове Октябрьском с переменной этажностью до 26 этажей. Почему вы отказались от проекта двух стеклянных башен высотой 22 этажа, который предлагал архитектор Александр Башин? Вы не увидели в нем коммерческих перспектив?

— Это вопрос вкуса и архитектурных предпочтений. По технико-экономическим показателям — приблизительно одинаковые проекты Александра Башина и [архитектора] Сергея Гулевского. Это исключительно предпочтения собственников бизнеса. 

— Исходя из данных предпочтений, вы склонились к концепции жилого квартала, потому что понимаете, как коммерчески реализовывать данный проект, и отказались от башен?

— Всегда проект Башина предполагал жилую застройку. В СМИ какая-то информация пошла, что якобы это были апартаменты. Мы знакомились с этим проектом: это всегда было жилье с коммерцией на первом этаже. Никогда он не был исключительно под апартаменты. 

— Но проект Башина уже прошел обсуждение на архитектурно-градостроительном совете, то есть с ним не надо было проходить дополнительные бюрократические процедуры.

— Мы доработали проект Башина (он был на стадии концепции), заказали альтернативный проект у архитектора Сергея Гулевского, провели внутренний конкурс и приняли решение, что нам больше нравится проект Гулевского. 

— Вы уже отмечали, что продажи квартир упали в 5 раз. Проект на острове Октябрьском предполагает, что на рынке появится не менее 1 тыс. квартир. Кто, на ваш взгляд, их потребитель и как вы собираетесь их продавать? 

— Говорить об этом преждевременно. Этот проект дорабатывается до стадии эскизного. С ним еще раз выходить на градсовет, детализировать его, получать технические условия, получать разрешение на строительство, затем рабочую документацию, лишь потом встанет вопрос о начале строительства и, соответственно, реализации на рынке.

— То есть вы думаете, что, пройдя все бюрократические процедуры, вы от него в финальный момент откажетесь, если не увидите рыночных перспектив? 

— Не откажемся. Проект имеет экономическую целесообразность. Все эти процедуры займут не меньше года. А через год, мы не знаем, что будет. И, думаю, никто не знает.

— В августе подвели итоги аукциона на субаренду сразу 8 участков на острове Октябрьском. Начальная цена составляла почти миллиард рублей, но никого из застройщиков эти торги не заинтересовали. Почему холдинг «КалининградСтройИнвест», в частности, не проявил интереса к данным торгам? 

— Слишком высокая цена. Остров — это не только стоимость земли, но еще и стоимость фундамента. Плюс есть ряд ограничений, которые накладывает местный ГПЗУ. На мой взгляд, цена земли неадекватно высока. И, судя по всему, на взгляд всех участников рынка. 

«Архитекторы глубоко в вопросе не разбираются»

— С проектом жилой застройки на ул. Невского — Арсенальной вы несколько раз выходили на градостроительный совет. В результате вместо 6 домов на 17 этажей у вас в проекте осталось только 3 здания с такой этажностью, остальные были уменьшены до 12–15 этажей. Сильно потеряли в коммерческом плане из-за такого компромисса? 

— Плотность застройки из-за изменения этажности не изменилась. Высотные здания не всегда говорят о том, что в данной точке планируется плотная застройка (она многими другими показателями регламентируется). Плотность застройки существенно не изменилась на объекте. <...> Дело там не в этажности, а в личных предпочтениях архитекторов. 

— Дело все-таки не совсем в личных предпочтениях. Архитекторы указывали на недостаточную обеспеченность транспортной и социальной инфраструктурой при таком объеме строительства.

— Архитекторы не разбираются глубоко в вопросе и не знакомы с планами города о строительстве дорожной инфраструктуры, высказывают исключительно свои предположения. Публиковалась информация, когда и в каких объемах там будут строиться развязки. Дороги там будут строиться. Есть яркий пример: я с Сельмы выезжаю на Советский проспект через мост, который недавно построили. Там всегда в 8–9 часов утра была пробка. Что сделали дорожники? Поставили дополнительную полосу, и пробки нет. Есть ряд проектных решений, которые позволяют уйти от транспортных проблем, даже существенно дороги не реконструируя. Мы предложили эти решения городу для дальнейшей реализации, сделали проект. Помимо наших решений, у города были свои планы по реконструкции дорог: Арсенальной, Лучинского. Сегодня, в связи с рядом проблем (в том числе и по финансированию), наверное, будут откладывать строительство этих дорог. Чтобы решить транспортную доступность на своем участке, мы сейчас делаем выезд с ул. Невского заранее. Именно с нашего участка. Чтобы у людей была возможность выехать, минуя ул. Арсенальную.

— Социальная инфраструктура? Все-таки проект на Арсенальной был, наверное, один из самых одиозных проектов «КалининградСтройИнвеста».

— Есть мнение, которое, в том числе ваше профессиональное сообщество формирует в головах людей, что строители должны строить садики, школы, больницы и так далее. Но это задача не бизнеса, а администрации муниципалитета. Что касается нашего участия в данном вопросе, мы выкупили в рамках проекта земельный участок для строительства детского сада. У коммерческой организации и по коммерческой цене. Передали этот участок городу, чтобы он мог там формировать социальную инфраструктуру. Помимо этого, городу был передан участок военными для строительства школы в этом районе. 

— С точки зрения застройщиков, насколько градостроительный совет является раздражающим фактором? То есть, с вашей стороны, это, наверное, примерно так выглядит: застройщик покупает участок, вкладывает ресурсы, а потом кто-то из собственного чувства прекрасного срезает 3–4 этажа. 

— 3–4 этажа никто не срезает. На градсоветах, которые мы проходили, наоборот нам рекомендовали сделать этажность больше. Но эти предложения противоречат существующим законодательным нормам.

— Но вам всё равно достаточно тяжело было проходить градсовет.

— Ничего в этом страшного нет. Из этого просто не надо раздувать какие-то невероятные события. Видимо, мы к этому до конца не привыкли. Градостроительный совет — это общероссийская тенденция, не мы [ее] придумали. Я нормально к этому отношусь.

«Вы думаете, мы приходим: "Я депутат, а вы — никто!"» 

— С вашим проектом комплекса на Арсенальной работал архитектор Илья Соловьев. Он известен на рынке, работал с «Русской Европой», автор концепции застройки променада в Светлогорске. У вас нет ощущения, что если бы проектом занимался кто-то из членов градостроительного совета, то вы бы легче прошли это обсуждение?

— Такие предположения мы проводить не можем. Кто его знает, как оно было бы. (Смеется.) А если бы я был членом градсовета?

— Я как раз и подвожу к лоббистским возможностям холдинга «КалининградСтройИнвест». Когда разговариваешь с бизнесменами, которые стали депутатами, то они всегда говорят, что не используют мандат для защиты бизнес-интересов. Но при этом генеральный директор холдинга Валерий Макаров — депутат Калининградской областной Думы, и вы избрались в прошлом году в горсовет. На кампанию тратятся ресурсы и силы. Почему все идут в выборные органы, если всё равно невозможно лоббировать свои интересы?

— Есть же не только бизнес. Предположите, каким образом можно свои интересы лоббировать? Вы думаете, мы приходим: «Я депутат, а вы — никто!» (Смеется.)

— То есть мандат не дает никаких преференций?

— Никаких. 

— И при этом все говорят, что, вот, смотрите застройщики и в Облдуму прошли активно, и в горсовете присутствуют.

— Я могу привести пример застройщиков, которых в Облдуме нет. Например, Вадим Шимко, который является одним из лидеров строительной индустрии. Морозов (имеется в виду Евгений Морозов, депутат Облдумы и собственник ГК «Мегаполис». — Прим. ред.) до недавнего времени тоже не был в политике, только сейчас избрался. И как раз, когда он стал политиком, что-то у него стройка затормозилась. Александр Качанович или Виктор Иванюк — все эти люди находятся вне политики и занимаются строительным бизнесом вполне успешно.

— Вам не кажется, что застройка — это один из самых одиозных бизнесов в Калининграде, а люди крайне аллергически реагируют на любое новое строительство. Не было ли у вас желания заняться каким-то другим видом бизнеса, более спокойным?

— Я больше ничего не умею. (Смеется.)

Текст: Алексей Щеголев
Фото: Юлия Власова