«Всунуть в овраг жилье»

Региональный архитектурно-градостроительный совет на минувшем заседании одобрил застройку блок-секциями участка со сложным рельефом за 4-звездочным отелем Royal Falke Resort в Светлогорске. RUGRAD попытался разобраться, кто может продавливать застройку на побережье даже вопреки вниманию прокуратуры и как несмотря на природные риски, курорт движется к уплотнению.

Проект блокированного жилья между ул. Ленина и переулком Верещагина в Светлогорске был презентован на минувшем градсовете уже в третий раз — после незначительного исправления первоначальной концепции. Несмотря на вскрывшиеся противоречия, внесенные в проект изменения не касались самой идеи строительства на далеко не самом подходящем участке. Землю постарались размежевать еще в «нулевые», но получился настолько сложный участок с перепадом высот более 13 метров, что отложить строительство пришлось почти на 20 лет.

На первом декабрьском в 2021 году и втором майском обсуждении отдельные члены градсовета возмущалась самим фактом застройки неподходящего участка, больше напоминающего зеленый барьер между особняками и трансформаторной подстанцией на ул. Балтийской с портретным муралом футболиста из Сербии. Проектировщики тогда, ожидаемо, получили вопросы касательно и организации дорожного движения по узким соседним улицам, и неизбежности вырубки насаждений, и переноса сетей. На июльском обсуждении, уже третьем по счету, какие-либо вопросы к блок-секциям в центре Светлогорска отсутствовали, и концепция была принята единогласно с одобрением большинства архитекторов. 

Несуществующий участок

Застройка на 15 блок-секций была заявлена на градсовете по презентации на едином участке с номером 39:17:010005:9 общей площадью 0,45 га. Однако, согласно Публичной кадастровой карте, такой номер уже не существует. Статус участка в Росреестре отображается как «погашенный». Он существовал еще с 9 января 2003 года и в последние 10 лет как минимум предназначался не под зеленые насаждения или общественные пространства, а «для объектов жилой застройки». Это территория, спрятанная в глубине частных особняков со стороны и ул. Верещагина и со стороны крутого склона отеля Royal Falke Resort и соседнего нового дома на ул. Ленина, 1. 

В Росреестре сохранились сведения, что аренда на участок с оврагом была оформлена в мае 2010 года. По ПЗЗ от 2012 года участок был переведен в территориальную зону Ж1.2 для застройки ИЖД. По новым, еще не утвержденным правилам застройки и землепользования Светлогорска участок останется в зоне Ж-4 для постройки ИЖД.

После того как предыдущий договор аренды был расторгнут, в 2020 году власти Светлогорска решили, что земля в овраге с большим количеством взрослых деревьев, должна быть отдана в аренду под застройку конкретно блок-секциями. В декабре был объявлен аукцион с начальной ценой 403,4 тыс. руб. в год при кадастровой стоимости земли более 26,89 млн руб. Всего на аукцион было подано 8 заявок. Среди участников — ИП Сергей Моисеенко из Москвы, компания «ФудСервис» Олега Ульянова, ИП Трофим Гришков с ИНН Алтайского края, Станислав Маслюк из Москвы, Ярослав Беляков, Иван Рябко и Александр Гребенцов из Калининграда. 

Победителем в январе 2021 года стал некий Николай Купцов, обошедший москвича Станислава Маслюка. Согласно протоколу, Купцов повысил цену до 6,17 млн руб. в год и стал официальным арендатором. В ЕГРЮЛ человек с соответствующими персональными данными до ноября 2021 года занимал пост председателя СНТ «Брянское», зарегистрированного на ул. Согласия в Калининграде. Также Купцов был гендиректором и участником ООО «Надим» по ремонту автотранспорта на проспекте Победы, 143 за «Викторией». В январе 2019 года юрлицо ликвидировали.

Муниципалитет и блок-секции 

Как выяснилось позднее, власти Светлогорска в январе 2021-го проводили аукцион на право аренды земли под блок-секции вопреки положениям ПЗЗ. В них действует ограничение на площадь участка для блокированной застройки в 400 кв. м. Площадь единого участка, который власти сами же выставили на аукцион, на тот момент составляла порядка 4,5 тыс. кв. м. В итоге после обращения общественника Михаила Костяева Светлогорская межрайонная прокуратура потребовала от главы администрации муниципалитета Владимира Бондаренко устранить нарушение закона.

Исходный муниципальный массив в итоге был снят с кадастрового учёта. Интересно, что чертеж градостроительного плана земельного участка (ЧГПЗУ), демонстрируемый на всех градсоветах для якобы единого массива, Николай Купцов заказывал еще в марте 2021 года как полноправный пользователь всего участка. 

В декабре 2021 года — аккурат перед первым обсуждением на градсовете — земля, находящаяся в муниципальной собственности, была размежевана на 12 массивов с номерами от 39:17:010005:531 до 39:17:010005:542 с разной площадью от 188 кв. м до 400 кв. м. При этом каждый из них сдается в аренду. Какие-либо объявления о торгах на аренду этих участков отсутствуют на сайте администрации.

Затем 21 марта 2022 года — после первой неудачной попытки пройти градсовет и претензий прокуратуры — массив «перенарезается» и еще больше дробится. На его месте образуется уже 16 участков с иными границами. При этом они по-прежнему являются муниципальной собственностью. Из первоначальных остаются только участки 39:17:010005:531, 39:17:010005:535 со стороны ул. Верещагина и 39:17:010005:539, 39:17:010005:540, 39:17:010005:541 в самом труднодоступном северном углу. Кадастровая стоимость каждого увеличивается и составляет от 1 млн до 2,36 млн руб.

Земля со следом «янтарного короля»

По данным из ЕГРН, с декабря 2021-го и января 2022-го соседние участки с номерами 39:17:010005:531 и 39:17:010005:535 с максимально возможной площадью 400 кв. м были оформлены в аренду Натальей Шевченко. Срок договора «хороших» участков с доступом сразу от березовой рощи и гостиницы «Русь» со стороны переулка Верещагина составляет 10 лет. На Шевченко также были оформлены участки 39:17:010005:531, 39:17:010005:535, исчезнувшие после «перенарезки» земли.

В ЕГРЮЛ есть лицо с аналогичными персональными данными и ИНН Калининградской области. С 2016 по 2020 год Наталья Шевченко занимала пост гендиректора ООО «Три товарища» Геннадия Кибисова и Владимира Шевченко, которое базируется в Светлом и занимается сдачей в аренду недвижимости. Кибисов и Шевченко «унаследовали» фирму от известного калининградского бизнесмена Виктора Богдана, бывшего учредителя компании «Амбер Плюс» — так называемого «янтарного короля», эмигрировавшего в Польшу и объявленного в международный розыск в связи с расследованием уголовного дела по факту организации ОПГ.

Богдан входил в число учредителей ООО «Три товарища» с 2005-го по апрель 2014 года. Компания арендовала участок с номером 39:18:010022:6 площадью 2,98 тыс. кв. м на бульваре Нахимова на берегу морского канала в Светлом, полученный по переуступке от предпринимателя Виталия Линкевича, державшего его еще с 2001 года. Структура Виктора Богдана заявила строительство «культурно-развлекательного центра» в благоустроенном сквере и даже получила на него разрешение, однако планы не сбылись. Сразу после выхода Виктора Богдана из доли на «Трех товарищей» подала в суд администрация Светлого, пытаясь расторгнуть договор, обязать компанию снести недострой и заплатить долг по аренде. В 2017 году вышестоящие инстанции отменили решение калининградского арбитража и встали на сторону бывшей компании Богдана.

Владимир Шевченко и Геннадий Кибисов также владели ООО «Пирамида», которое специализировалось на «подаче напитков» (ныне ликвидировано). Гендиректором компании с июня 2016 года выступала все та же Наталья Шевченко. Однако в ЕГРЮЛ указано, что сведения недостоверны согласно проверке ФНС от декабря 2019 года. Кроме того, на 17 сентября 2019 года были найдены решения налоговых органов о приостановке операций по некоторым счетам этой организации.

Арендатор с «уголовкой»

Еще один участок под блок-секции в Светлогорске с номером 39:17:010005:547 площадью 322 кв. м сдан в аренду с 19 апреля 2022 по 10 февраля 2031 года предпринимателю из Светлого Виталию Линкевичу. Массив располагается в глубине территории, в довольно тихом месте. На него наложен сервитут от 12 мая 2022 года, так как проехать к другим участкам иначе невозможно. На этого же человека оформлен участок 39:17:010005:545, ближайший к отелю Royal Falke Resortи отданный под благоустройство.

По данным из Росреестра, на Виталия Линкевича ранее с декабря 2021 года была оформлена аренда большинства других участков из этого массива с номерами 39:17:010005:532, 39:17:010005:533, 39:17:010005:534, 39:17:010005:536, 39:17:010005:537, 39:17:010005:538, 39:17:010005:539, 39:17:010005:541 и 39:17:010005:542. Однако после «перенарезки» земли под блок-секции некоторые участки получили совершенно другие кадастровые номера и вновь были оформлены в аренду. 

Виталий Линкевич, наверно, самый неоднозначный арендатор дорогостоящей курортной земли под эти блок-секции. Относительно недавно в феврале 2022 года он проходил как обвиняемый в уголовном деле о взяточничестве в особо крупном размере. Бизнесмен в период с 2018 по 2019 год выступал пособником в преступлениях коррупционной направленности, передавая взятки майору полиции из отдела экономической безопасности ОМВД по Светлому Игорю Мосину за «крышевание» янтарщиков. Экс-полицейский в итоге получил 9 лет тюрьмы и штраф 8 млн руб. А вот Линкевич отделался штрафом на 2,9 млн руб. По этому же делу о покровительстве «черным копателям» проходил начальник полиции Светлогорска Анатолий Семашко, повторно задержанный сотрудниками управления ФСБ и Следственного комитета в апреле 2021 года.

Согласно ЕГРЮЛ, на текущий момент Виталий Линкевич является учредителем ООО «ТД Лив» по торговле топлива, руководит строительной компанией «Рек-Строй Авто» Оксаны Линкевич и Виталия Дячука. Интересно, что еще в 2008 году «Рек-Строй Авто» учредил известный застройщик Руслан Давыдов из ГК «Рекстрой» и его бизнес-партнер Виталий Вашкель.

Также Виталий Линкевич занимает пост председателя двух СНТ в Светлом. В прошлом Линкевич владел ООО «Логистика Балтика», которое с 2001 года занималось оптовой торговлей соками и водами и до сих пор прописано в Отрадном на ул. Парковой, 7. Ныне это цех по розливу воды под брендом Amber Land. 

Всю землю поделили

Еще три массива с номерами 39:17:010005:539, 39:17:010005:540 и 39:17:010005:541, находящиеся в северном углу территории за ул. Ленина в Светлогорске, оформлены в аренду с декабря 2021 года для некой Натальи Гаврилиной. Участки находятся рядом, в самой труднодоступной части. На них предполагается строительство двух соприкасающихся блок-секций; номера этих массивов не менялись в ходе «перенарезки». 

Также был сдан в аренду перспективный участок с номером 39:17:010005:544, имеющий выход на ул. Ленина и вид непосредственно на пешеходный спуск. Для подъезда к нему придется полностью переделывать участки велодорожки и тротуара, которые отделяют главную улицу Светлогорска от элитного блокированного жилья. Арендатором земли с апреля этого года по договору об уступке прав выступает некий Вадим Волков.

Очевидно, что еще до согласования градсоветом застройки, даже при наличии конфликта с прокуратурой Светлогорска, земля в столь неудобном и проблемном месте вызвала устойчивый интерес потенциальных застройщиков. 7 участков из оставшегося пула были оперативно сданы в аренду муниципалитетом с 19 апреля 2022 года, еще один участок с номером 39:17:010005:549 переуступлен с 4 мая другому арендатору. Имена пользователей всех этих 8 участков Росреестр не раскрывает. 

На текущий момент не ясно, остался ли победитель изначального аукциона Николай Купцов среди многочисленного пула арендаторов, либо это было номинальное лицо, в котором настоящие застройщики нуждались только на этапе открытого аукциона и раскрытия персональных данных его участников.

«Дешевое скандинавское жилье»

После решения вопроса с прокуратурой одобрение застройки тесного, неудобного участка курортной земли нужно было получить от градсовета. Как менялось отношение пула архитекторов к концепции застройки оврага, можно отследить по двум последним заседаниям. Сначала проект был сначала раскритикован с посылом, что там строить вообще нельзя. Затем спустя 2 месяца — тихо и быстро одобрен. 

Предполагалось, что всего будет 15 блок-секций на 16 участках. Один участок отдали под благоустройство со стороны главной улицы Светлогорска. Лестничный спуск с этой стороны имеет сильный уклон. На этапе обсуждения стало ясно, что для безопасного въезда на стройку потребуется большой радиус с разрывом лестницы. Как пояснил на градсовете руководитель проектного бюро «АрхПД» Андрей Рощин, известный по проекту 5-этажного апарта напротив администрации Светлогорска, на данное примыкание разработана отдельная документация, которая уже согласована властями муниципалитета и «Управлением дорожного хозяйства».

Проектировщики попытались вписать блокированные дома в рельеф с учетом перепада высот и нормативных 5 метров до деревьев, в отдельных случаях — 3 метров, исходя из того, что фундаменты составят подпорную стенку. По расчетам проектантов, до всех близлежащих ИЖД будет соблюдено расстояние 15 метров и более.

Депутат Облдумы Павел Федоров изначально подметил, что в «город с уникальной архитектурой, которую приезжают посмотреть люди со всей страны», фактически пытаются втыкнуть «микрорайон дешевого скандинавского жилья». По его мнению, этот «поселок» категорически не будет восприниматься в центре Светлогорска. В развитие дорожной темы Павел Федоров напомнил, что на месте гостиницы «Русь» на ул. Верещагина холдингом «КТСХ» запланированы два крупных комплекса по 500 номеров. Однако пока нет понимания, как туда будут заезжать и выезжать автомобилисты. 

Архитектор Олег Васютин на майском обсуждении заявил, что представленные решения по застройке оврага являются «очень простенькой имитацией исторической архитектуры для приморского курорта». Он посоветовал спрятать в зелени это «дешевое» по меркам архитекторов жилье, насытив вариант № 1 дополнительными элементами, если нельзя запретить строить и возвратить землю в рекреационную зону.

«Понятия "неудобие" для застройщиков в Светлогорске нет» 

Основной задачей проектантов было встраивание блок-секций в достаточно сложный, холмистый рельеф с сохранением зеленых насаждений. В ходе лесопатологического обследования в сентябре 2021 года специалисты филиала Рослесозащиты обследовали 101 дерево и уже пометили 28 попадающих под вырубку. В основном на участке растут липа мелколистная, дуб красный, береза бородавчатая, ель обыкновенная, клен остролистный. Также в овраге встречаются псевдотсуга Мензиса, граб, бук, лиственница европейская и сосна. Застройщик собирается вырубить 10 аварийных деревьев, 6 сухостойных. Конкретно под котлованы будет спилено 12 деревьев (граб, дуб, береза, липа). 

В качестве компенсационного озеленения у каждого блока планируется высадка равноценных по категории саженцев. Общая площадь нового и прежнего озеленения составит 45 %. Андрей Рощин подчеркнул, что такая компоновка секций призвана сохранить ландшафт и большинство деревьев, хотя и ведет к удорожанию стройки. Однако некоторые члены градсовета не согласились с этим суждением и остались убеждены, что «деревьев там точно не останется».

Радикально против застройки оврага под «слишком плотную посадку зданий» в центре Светлогорска в мае высказался советник губернатора по архитектурным вопросам Вячеслав Генне. Как бывший главный архитектор Светлогорска он несколько раз подчеркнул, что не имеет никакого отношения к этому межеванию 15-летней давности.  

«Как бы там не лелеяли на генплане в «Автокаде», вся корневая система [деревьев] будет [разрушена]… Выйдет экскаваторщик Василий и разорвет там всю корневую систему этого участка и еще всех соседних участков. Я категорически против», — высказал позицию советник губернатора. Эксперт заметил, что участок, очевидно, формировался администрацией очень давно, и сегодняшняя ситуация лишний раз подчеркивает, что понятия «неудобие» в Светлогорске для застройщиков вообще нет и «можно строить везде».

«Такая плотная-плотная застройка. Уничтожены будут все деревья в этом месте, которые там есть. Такой овраг там красивый. Его бы почистить, сквер сделать общего пользования или передать в пользование соседним участкам. Вообще как-то странно. 15 лет назад я там работал, и не было никаких там отводов в этом месте. Это, конечно, в страшном сне можно представить, что можно начать здесь строить в таком объеме. 

Я просто хотел понять, насколько разбогатела администрация после продажи этого участка. Вот мы сидим пляшем вокруг этого пятачка. На бумаге он плоский, а вообще там сумасшедший рельеф в деревьях-исполинах таких огромных. Плюс, судя по рельефу, это более-менее естественный водораздел рек, то есть давно сформированный, — мы еще там не знаем. А мы туда пытаемся засунуть целый коттеджный поселок, судя по количеству домов. Я категорически против, если пресса нас слушает. Там строить нельзя категорически», — высказал мнение Вячеслав Генне.

В ответ глава муниципалитета Светлогорска Владимир Бондаренко заявил, что в последние годы администрацию нельзя упрекнуть в несоблюдении интересов и природного баланса на территории, а за обвинения про годы формирования участка кому-то придется публично извиняться, когда выяснится, что сформирован он был в 2003 году. 

По информации властей, полтора года инвестор «исправно платил аренду», вел работу по проектированию и согласился снизить нагрузку на участок в 2 раза с целью сохранения зеленых насаждений.

«Если нельзя запретить строить»

Остальные члены градостроительного совета на майском обсуждении также выступили против согласования проекта. Архитектор из «Архитектурной мастерской 4 +» Сергей Гулевский заявил, что «градсовет в принципе не может такие проекты согласовывать и это неправильно». Его аргументы заключались в том, что по оврагам всегда стекает вода, но здесь эти вопросы основательно не решены. Люди будут фактически жить в овраге. Если во время аномальных дождей их дома рухнут, в совершении фатальной градостроительной ошибки могут обвинить именно градсовет, который согласовал такой проект.

«Это в принципе неправильно строить в овраге. Это же не горы Кавказа, где горные аулы, где просто кроме склонов негде строить. Настолько все странно. Но, с другой стороны, я хочу похвалить автора, та неправильная задача, которая перед ним была поставлена, была решена почти виртуозно. То есть всунуть в овраг жилье и создать еще какую-то [картинку]», — сказал Гулевский.

Министр градостроительной политики Вера Касьянова не поддержала ни один из вариантов, хотя и констатировала, что у властей нет каких-либо инструментов запретить там стройку, потому что участок был «добросовестно приобретен с аукциона застройщиком». 

Кроме того, она отметила 4 секции с нарушением принципа блокировки домов, так как они были смежны только углами, в то время как смежными должны быть стены. Однако руководитель «АрхПД» Андрей Рощин сослался на понятие блок-секции в Градостроительном кодексе, то есть в одном ряду с общей стеной без проемов, с отдельным выходом на земельный участок, а значит, проектируемые объекты соответствовали данному определению.

«Русская Клайпеда или Германия?»

Согласно принятым нормам по ПЗЗ Светлогорска, «АрхПД» разработали 3 варианта фасадов: с имитацией фахверка и облицовкой терракотовым керамическим кирпичом, с плоской кровлей и декоративными фронтонами, облицованными декоративным камнем, и в стиле барнхаус с двускатной кровлей цвета антрацита. Все три варианта имели большие площади остекления.

В целом по ходу второго обсуждения стало понятно, что застройку оврага нельзя предотвратить, и фактически градсовет стал последним барьером. Именитым и уважаемым архитекторам оставалось только «смотреть и оценивать картинки». Видимо, осознавая это, член архитектурно-градостроительного совета Олег Копылов посоветовал подойти к проекту блок-секций без всяких эмоций, сделать подпорные стенки и проследить, чтобы здания стояли не ближе 5 метров от каждого дерева. 

«Представьте, что это Германия. … Чего все переполошились, ах, Светлогорск. Не дворцы же там строить. Действительно, на рельефе могут быть такие маленькие домики. … Обязать застройщика продумать транспортную ситуацию, мощение, подпорные стенки, и туда еще туристы будут ходить смотреть. Скажут, Русская Клайпеда», — отметил специалист.

Генпланист и экс-председатель регионального отделения Союза архитекторов России Петр Черненко также заявил, что «не совсем правильно застраивать эту территорию». Однако все эти доводы в логике градсовета наталкивались на факт наличия «нормального законного приобретателя всего этого добра, у которого есть градостроительная документация, которая позволяет это делать». 

В состав документации проектировщикам посоветовали включить материалы вертикальной планировки, проработать применение ручного труда и средств малой механизации без тяжелой строительной техники, чтобы не навредить деревьям. В итоге бюро «АрхПД» было рекомендовано проработать вариант № 2 с более подробными визуализациями и градостроительным контекстом, изменить две секции с непротяженной частью стены, представить инженерные мероприятия и показать вертикальные планировки.

Смена тональности

В рамках третьей по счету презентации 25 июля этого года представитель проектировщиков Андрей Рощин рассказал, что доработаны фасады, убраны эркеры для более сдержанного и лаконичного вида, сохранен стиль, но применены другие материалы. Вместо камня, дерева и белого кирпича оставлен красный кирпич, штукатурка и панели с бетоном.

Основной вопрос на этой презентации блок-секций касался точного количества вырубаемых деревьев. Представитель проектировщиков пояснил, что планируется спилить 28 деревьев: в западной части участка — 14, в середине еще 8, в южной части — 6. Взамен на площади около 2,5 соток будет создана зеленая зона.

Член градсовета Сергей Гулевский сразу предложил сразу согласовать этот вариант проекта, так как, по его мнению, концепция претерпела существенные изменения в лучшую сторону. Хотя на предыдущем заседании он высказывался категорически против застройки оврага. «Мне кажется, это место данная застройка не испортит. Мы уже смотрим это в который раз. Видимо авторы подошли уже серьезно. То, что представлено сегодня, убеждает», — попытался привести аргументы специалист. 

Проект самого Гулевского и его соавтора Александра Кубасова по застройке участка на острове Октябрьском в Калининграде 26-этажным жильем рассматривался на этом же заседании градсовета под номером 9. Теоретически Гулевский именно в ходе этой сессии мог быть заинтересован в быстром и позитивном рассмотрении практически всех представленных концепций, так как его доклад был последним в очереди. Проект еще одного члена градсовета Олега Купердяева также обсуждался на этом же заседании и получил быстрое и однозначное одобрение, что может говорить о классическом конфликте интересов. 

В свою очередь, Купердяев одобрил застройку оврага и предложил только заменить белые торцы у блок-секций на темный клинкер, так как «они режут глаза». Его коллега архитектор Олег Копылов тоже неожиданно быстро согласился с предыдущими ораторами. 

Другой архитектор Андрей Денисов заявил, что «проект стал намного лучше». В итоге обсуждение застройки оврага не заняло дольше 10 минут. Выступавший против застройки оврага Вячеслав Генне на этом обсуждении свое мнение не высказал.

Главный архитектор области Евгений Костромин резюмировал, что проект можно одобрить при условии замены белого цвета на фасадах на более нейтральный, кроме того, проектировщики доработали архитектурные решения, представили укрупненные схемы планировочной организации схемы земельного участка и детальную информацию по каждому участку в части замещения вырубаемых деревьев. В итоге этот вариант блок-секций получил положительную оценку для дальнейшей реализации и подготовки документов для разрешения на строительство.