Медведев снова обещает снижение цен на жилье и ипотеку

Премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», сообщила пресс-служба правительства. Объем ее финансирования в 2013-2020 гг. составит 2,42 млрд руб., указано в презентации к программе (есть в распоряжении «Ведомостей»).

Одна из целей программы — снижение цен на первичном рынке жилья на 20% к 2018 г. Для этого правительство собирается инициировать строительство 25 млн кв. м жилья экономкласса (в течение пяти лет), которое 360000 семей (см. врез) смогут купить по фиксированной цене — порядка 32000 руб. за 1 кв. м, что на 20% ниже нынешних рыночных цен, следует из презентации. Добиться такой скидки от застройщиков авторы программы предполагают за счет нескольких факторов: предоставлять бесплатные земельные участки и обеспечивать подключение к сетям, предоставлять льготные кредиты госбанков.

Исходя из этих параметров на одну семью придется в среднем 69 кв. м. При цене 1 кв. м в 32000 руб. квартира будет стоить 2,2 млн руб., учитывая первоначальный взнос в 10%, придется взять кредит в 1,98 млн руб. При доходе семьи в 44000 руб. это практически невозможно. Вряд ли банки смогут выдавать ипотечные кредиты с такими показателями, признает директор департамента Промсвязьбанка Иван Пятков, разве что государство будет чуть ли не полностью субсидировать процентную ставку.

Как раз второй важный целевой показатель программы — уменьшение ставки по ипотеке до уровня инфляция плюс 2,2% и увеличение объемов до 815000 кредитов в год все к тому же 2018 году. По данным ЦБ, объем выдачи рублевых кредитов (90% всего объема) в январе — сентябре 2012 г. — 513130 штук на 717,2 млрд руб., что в годовом выражении лишь на 20% ниже планов правительства.

А вот средневзвешенная ставка с начала года — 12,2%, или инфляция плюс 5,2%.

Цель по ипотеке — одна из самых важных, подчеркивает один из авторов программы и президент Института экономики города Надежда Косарева, именно рост ипотечного рынка помог в свое время национальному проекту «Доступное жилье». В результате даже на фоне быстрого роста цен на жилье его доступность повысилась с 9% в 2004 г. до 27% сейчас (планировали 30,5% к 2010 г.), утверждает она. Доступность рассчитывается как доля семей из трех человек, которые могут купить квартиру в 54 кв. м по среднероссийским ценам при первоначальном взносе в 30% стоимости.

По словам представителя Минрегиона (разработчик программы), министерство концентрировалось на расширении рынка доступного жилья, в результате чего спрос на ипотеку увеличится, а снижение ставок произойдет благодаря деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Правда, гендиректор АИЖК Александр Семеняка недавно прогнозировал даже рост ставок в 2013 г. до 13-13,5%.

Внесенный в программу показатель ипотечной ставки есть в майском указе президента, если основываться на прогнозе Минэкономразвития по инфляции на 2018 г. в 4,7%, получается 6,9%, говорит заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. Такой показатель может быть достигнут за счет поддержания конкуренции, снижения рисков кредиторов и заемщиков с помощью ипотечного страхования, перечисляет Семенюк, а также сокращения операционных издержек, например, при росте масштабов и введении электронного оборота закладных. На ставку также влияет стоимость фондирования банков, и в долгосрочной перспективе она тоже будет снижаться. Кроме того, АИЖК намерено влиять на снижение цены жилья экономкласса, гарантируя застройщикам выкуп нереализованного жилья, добавляет он.

Средняя ставка АИЖК сейчас около 12%, у Сбербанка и ВТБ — 13% и они будут расти дальше, считает председатель совета директоров Ипотечного кредитного альянса Владимир Талавер. Развитие рынка ипотеки зависит не от уровня ставок и объемов выдачи, убежден он, необходимо налаживать выкуп ипотечных облигаций, который даст банкам возможность нарастить объем кредитования и сделает рынок живее и конкурентнее, что в перспективе нескольких лет отразится и на ставках. «Я не представляю, как можно привязать ставку по ипотеке к уровню инфляции, сейчас она зависит от цены фондирования и ее правильнее соотносить со ставкой рефинансирования ЦБ (8,5%. — “Ведомости”)», — говорит он.

Источник: http://www.vedomosti.ru/