Апелляция отказала в аренде участка под Lastadie на 49 лет

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение калининградского арбитража и отказал компании «Кёниг-Платц» (управляет отелем Holiday Inn Kaliningrad) в предоставлении в аренду земельного участка на пересечении Московского пр-та и ул. В. Гюго. Постановление опубликовано в судебной картотеке.

В мае этого года калининградский арбитраж удовлетворил заявление «Кёниг-Платц» и обязал администрацию областного центра заключить договор аренды участка с кадастровым номером 39:15:132332:57 площадью 6,59 тыс. кв. м с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание» сроком на 49 лет. Однако суд апелляционной инстанции с таким подходом не согласился.

В январе 2025 года между администрацией, «Кёниг-Платц» и другими собственниками помещений в многофункциональном комплексе Lastadie был заключен договор аренды участка с множественностью лиц на стороне арендатора сроком до 21 января 2026 года. В апреле прошлого года арендаторы обратились в комитет муниципального имущества с заявлением о предоставлении участка в аренду без торгов на 49 лет. Однако комитет отказал, сославшись на наличие действующего краткосрочного договора.

Суд первой инстанции признал отказ незаконным, указав, что собственники помещений имеют исключительное право на приобретение участка под зданием в аренду, а наличие действующего договора не препятствует предоставлению участка на длительный срок.

Апелляционная коллегия пришла к выводу, что совокупность собранных по делу доказательств опровергает позицию заявителя о наличии у него права на заключение нового договора аренды. Суд указал, что площадь испрашиваемого участка (6 595 кв. м) является несоразмерной площади нежилого здания (11 624 кв. м), принадлежащего истцу и третьим лицам.

Ключевым аргументом стало то, что участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет еще для целей инвестиционного договора 2008 года, который не исполнен в полном объеме. В ходе разбирательства администрация представила доказательства направления в адрес «Кёниг-Платц» досудебной претензии от в марте 2025 года с требованием о расторжении инвестиционного договора. Суд также отметил, что в мае 2026 года арбитраж удовлетворил иск администрации о расторжении инвестиционного договора с ООО «Ластадие».

В решении апелляционного суда подчеркнуто, что площадь необходимого для эксплуатации здания земельного участка может не совпадать с площадью участка для строительства. Однако она должна быть экономически обоснована и соразмерна площади объекта недвижимости. Доказательств того, что для эксплуатации здания требуется участок именно такой площади, в материалах дела не имеется.

Апелляционный суд отказал в иске, поскольку на момент отказа администрации предоставить участок в аренду на 49 лет без торгов действовал другой договор аренды, а процесс расторжения инвестиционного договора, для реализации которого он заключался, уже начался. Кроме того, земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, не был сформирован в установленном законом порядке, а его площадь не определена. Суд пришел к выводу, что права заявителя, требующие судебной защиты, нарушены не были.

«Противоположное толкование норм действующего законодательства ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры», — указано в постановлении.

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, учредителями «Кёниг-Платц» являются Алексей и Наталья Стрелецкие. Выручка компании в 2025 году выросла на 14 % до 585,7 млн руб., чистая прибыль составила 285,1 млн руб. (+31 %). Официально в компании трудоустроены 38 сотрудников, их средняя зарплата в 2025 году составила 29,8 тыс. руб.