Экс-директор Новороссийского порта «легализовал» отель на Куршской косе

Владелец отеля «Армерия» на Куршской косе, индивидуальный предприниматель Султан Батов отказался от иска к региональному управлению Росимущества о признании права собственности на три гостиничных корпуса в поселке Лесной. Определение калининградского арбитража опубликовано в судебной картотеке.

ИП Батов обратился в суд еще в 2023 году с требованием признать право собственности на три гостиницы с кадастровыми номерами 39:05:020301:380 (1,6 тыс. кв. м, 3 этажа), 39:05:020301:1036 (805 кв. м, 3 этажа) и 39:05:020301:1040 (845,8 кв. м, 3 этажа). Третьими лицами и иными лицами по иску выступали ФГБУ «Национальный парк «Куршская коса», управление Росреестра, Минприроды РФ, администрация Зеленоградского муниципального округа, а также сельскохозяйственный колхоз «Родники». 

В декабре 2023 года рассмотрения дела было приостановлено до разрешения спора в суде общей юрисдикции. В июле 2023 года природоохранная прокуратура подала иск к Султану Батову о признании строений самовольными постройками, их сносе, прекращении права собственности, а также запрете использования земельного участка. В марте 2025-го Зеленоградский районный суд отказал в удовлетворении иска, в феврале 2026-го облсуд не стал удовлетворять апелляцию прокуратуры, решение суда первой инстанции вступило в законную силу.

Согласно тексту апелляционного определения облсуда, природоохранная прокуратура требовала прекратить право собственности, снять участки с кадастрового учета, а также запретить использование участка до утверждения проекта освоения лесов.

Базой отдыха на Куршской косе владело «Санаторно-курортное объединение «Калининградпрофкурорт». В 2007 году «нежилое строение» корпус №14, площадью 142,7 кв. м, 1970 года постройки выкупила компания «Дом отдыха «Лесное» вице-губернатора региона в 2000–2004 годах Владимира Пирогова. В 2011 году одноэтажный корпус выкупил Батов, вместе со зданием к нему перешло право пользования частью лесного участка.

В 2015 году участок разделили, после чего Батов получил в долгосрочную аренду до 2064 года участок площадью 2,64 тыс. кв. м. На тот момент на нем находился только спальный корпус № 14. Позднее сведения в ЕГРН изменились: корпус превратился в трехэтажную гостиницу площадью 1,6 тыс. кв. м, а в 2022 году на кадастровый учет поставили еще две гостиницы площадью 805 и 845,8 кв. м.

Проверка прокуратуры установила, что представленные для регистрации разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию фактически являются недействительными. Бывшие главы администрации муниципального образования «Сельское поселение Куршская коса» Сергей Балбуцкий и Михаил Коротких заявили, что не подписывали соответствующие документы. В Минприроды РФ также сообщили об отсутствии сведений о выдаче разрешений.

Дополнительным аргументом прокуратуры стали спутниковые снимки АО «Российские космические системы». Они показали, что до 1 июня 2020 года на участке отсутствовали признаки строительства новых капитальных объектов, а строительные работы появились лишь после мая 2021 года. При этом обследовавший территорию еще в феврале 2018 года инспектор национального парка, сообщил, что на участке находился только старый деревянный сборно-щитовой корпус без фундамента и признаков реконструкции.

В апелляции прокуратура настаивала, что капитальные гостиницы построены без необходимых разрешений, без проекта освоения лесов и государственной экологической экспертизы, а также с нарушением режима особо охраняемой природной территории. Назначенные судами строительно-техническая и экологическая экспертизы пришли к противоположным выводам. Эксперты установили, что здания соответствуют строительным, противопожарным и экологическим требованиям, за исключением устранимого нарушения — высота ограждений лоджий составляет 1,1 метра вместо нормативных 1,2 метра. При этом негативного воздействия на окружающую среду не выявлено. Более того, эксперты указали, что демонтаж гостиниц сам по себе стал бы «масштабным вмешательством в природную среду», повлек бы нарушение почвенного покрова, уничтожение элементов благоустройства, образование большого объема строительных отходов и «значительный и неоправданный ущерб экосистемам национального парка».

Суд также учел, что участок находится в рекреационной зоне национального парка с видом разрешенного использования «туристическое обслуживание», который допускает размещение гостиниц, а ограничение по максимальному проценту застройки было введено только в 2022 году — уже после начала строительства. Кроме того, проект освоения лесов к моменту рассмотрения дела был разработан, согласован с ФГБУ «Национальный парк «Куршская коса» и направлен на утверждение в Минприроды РФ.

При этом облсуд подтвердил вывод первой инстанции о незаконности самих разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Суд указал, что администрация муниципального образования «Сельское поселение «Куршская коса» не обладала полномочиями выдавать такие документы на землях национального парка, а разрешения на ввод объектов датированы сентябрем 2015 года, хотя фактически строительство началось лишь в 2020 году. Тем не менее судебная коллегия подчеркнула, что само по себе отсутствие законных разрешений «не является безусловным основанием для сноса».

Земельный участок с к/н 39:05:020301:721 площадью 2,64 тыс. кв. м находится в федеральной собственности и имеет вид разрешенного использования под туристическое обслуживание. Кадастровая стоимость составляет всего 462,9 тыс. руб. Участок был поставлен на учет в июле 2015 года, в мае 2016-го было оформлено право аренды. На указанной территории в Лесном расположен отель «Альмерия». 

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, Султан Батов зарегистрирован как ИП с июня 2023 года (деятельность гостиниц). В 2014–2018 годах он был гендиректором «Новороссийского морского торгового порта» и «Балтийской стивидорной компании». В сентябре 2025 года отель «Армерия» на 37 номеров вошел в реестр туристических объектов.

Минимальная стоимость проживания в «Армерии» в июле 2025 года составляет 15 тыс. руб., в августе — 17 тыс. руб.