«Лишние этажи не прокатили»

«СЗ «Домбери» Валентина Сироты оказался в тупике из-за признанного самостроем ЖК «Дом писателя». Ситуацию вынужден «разруливать» первый замгубернатора Валерий Шерин. У компании также кредиторская задолженность на 1,5 млрд руб.

Власти отказались включать ЖК «Дом писателя» в реестр проблемных объектов, несмотря на приостановку строительства с 2023 года. При этом в отношении стройки вынесено решение суда о сносе двух верхних этажей и приведении ЖК на ул. Чернышевского в соответствие с продленным разрешением на строительство. Об этом рассказал заместитель главы регионального минстроя Николай Телевяк на заседании комитета заксобрания 8 апреля.

Ситуация осложняется тем, что «Дом писателя» возводился еще по нормам долевого строительства без эскроу-счетов, принятым до 1 июля 2019 года, когда деньги передаются не банку, а застройщику напрямую. Официальным застройщиком комплекса на Чернышевского являлась компания «СЗ «Домбери».

По словам замминистра, на прошлой неделе состоялось совещание по сложному объекту «Домбери» на ул. Чернышевского под руководством первого заместителя губернатора Валерия Шерина. «Вроде нашли пути решения, буквально в понедельник было судебное решение, и данный объект вернулся в ведение первоначального застройщика. Есть такие основания, что объект будет достроен. Потому что там по судебному решению предполагается снос двух этажей», — прокомментировал Николай Телевяк.

ЖК «Дом писателя» возводится на огромном участке 39:15:121328:52 в границах ул. Красная – ул. Лейтенанта Яналова – ул. Туркменская – ул. Чернышевского площадью 0,7 га. Это самое «сердце» Центрального района Калининграда, исторический район Северного Амалиенау. Недвижимость здесь является баснословно дорогой.

Первоначально разрешение на строительство было выдано администрацией Калининграда в декабре 2016 года на 7-этажный дом в том числе с двумя подземными этажами площадью 24,2 тыс. кв. м. Получателем являлась компания-собственник земли «Виктория Т» Владимира Терентьева, который владел закрывшимся магазином «Территория вкуса» на ул. Яналова на соседнем со стройкой участке. Сейчас в этом здании открылся супермаркет сети «Спар». 30 апреля 2021 года 0,7 га вместе с недостроем были сданы в аренду другому застройщику — «СЗ «Домбери» Валентина Сироты из ГК «Домарт», который обязался достроить объект

7-этажный ЖК на ул. Чернышевского, 26б с подземной автостоянкой на 153 машиноместа планировали сдать в IV квартале 2020 года. Как поясняли RUGRAD в компании «Виктория Т», срок ввода объекта в эксплуатацию был перенесен на год из-за пандемии COVID-19. В 2021 году разрешение на строительство для компании Валентина Сироты было продлено до апреля 2023 года, затем еще ровно на год до апреля 2024-го. 

Однако сейчас срок окончания строительства нарушен более чем на 2,5 года. Работы на объекте не ведутся.

Еще в сентябре 2023 года «СЗ «Домбери» обратился в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным решения минградполитики об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство от декабря 2016 года. На тот момент министром градполитики была Вера Касьянова. Апелляция и кассация в феврале 2025 года подтвердила правоту регионального минграда и выводы первой инстанции, поскольку откорректированные технико-экономические показатели ЖК «Дом писателя» значительно отличались. Была увеличена высота объекта до 7 наземных этажей, общее количество квартир увеличилось со 190 до 236. Полностью изменена схема планировочной организации земельного участка из-за увеличения площадей нормативного благоустройства. Тип плоской кровли заменен на неэксплуатируемую. Количество парковочных мест увеличилось на 8. Изменено количество работников в нежилых помещениях на нижних этажах.

Как подтвердили суды, фактически «Домбери» Валентина Сироты пытался согласовать в минграде уже новую проектную документацию совершенного другого ЖК. До Верховного суда застройщик не дошел. Огромный жилой комплекс в текущем виде, находящийся в историческом центре города, юридически является незаконной постройкой.

Вид ЖК "Дом писателя", который "СЗ "Домбери" пытался согласовать в минграде с увеличенной этажностью. Источник: zastroyschiki39.ru

Параллельно горадминистрация в судах добилась признания ЖК «Дом писателя» самостроем, поскольку спорный объект возведен в параметрах, не предусмотренных разрешением на строительство в части высотности и этажности здания. Застройщика обязали в течение 12 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу снести 2 лишних этажа. Решение устояло в апелляции и кассации. Более того, выяснилось, что «Домбери» возводил 6-й и 7-й этажи дома и продавал в них квартиры в отсутствие на то разрешительных документов. В итоге на участке по ул. Чернышевского возведено по факту 9-этажное здание, из них 2 этажа являются подземными.

В соответствии с ПЗЗ Калининграда, действовавшими на момент 2017 года, участок 39:15:121328:52 расположен в территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (индекс «Ж-2/В»), в которой предельная высота объектов строительства не должна превышать 18 метров. Согласно представленной «СЗ «Домбери» проектной документации, высота возведенного здания составляет 25,99 метров.

В ноябре 2025 года Арбитражный суд Калининградской области завершил рассмотрение еще одного иска и вынес решение в пользу первоначального застройщика жилого комплекса «Виктория Т». В частности, о расторжении инвестиционного договора с «СЗ «Домбери» и договора аренды участка, о передаче компании «Виктория Т» самой стройки, незаконченного объекта, всей технической, проектной и исходно разрешительной документации, техусловий, договоров долевого участия, а также отчетов по получению и расходованию средств дольщиков.

«СЗ «Домбери» Валентина Сироты был обязан до 1 апреля 2026 года привести «Дом писателя» в соответствие с изначальной проектной документацией, а также снести 2 незаконно надстроенных этажа. 7-этажка должна была стать 5-этажкой, как и было указано в продленном региональным агентством по архитектуре разрешении на строительство. Однако, как сообщили RUGRAD дольщики проблемного «Дома писателя», 30 марта «СЗ «Домбери» обратился с просьбой отложить исполнение судебного акта, срок которого истекал 1 апреля. Также, по их мнению, демонтаж двух «лишних этажей» может повредить конструкции ЖК и привести к их непригодности для дальнейшего использования. На текущий момент этажи никто не разбирал. На площадке в принципе отсутствует какая-либо бригада строителей.

Кроме того, дольщики указали, что неоднократно просили региональные врасти внести их дом в реестр проблемных объектов. Однако в министерстве контроля (надзора) сообщили, что только рассматривают возможность включения.

За минувшие 2,5 года люди обращались неоднократно в органы минконтроля, Следственный комитет, Генеральную прокуратуру, администрацию города и к губернатору, а также в Фонд развития территорий. Однако практически везде, по их мнению, даны и даются формальные ответы.

ЖК "Дом писателя" в 2023 году. Источник: maps.yandex.ru

Квартиры в ЖК «Дом писателя» не продаются с конца 2023 года. Росреестр отказывается регистрировать сделки с квартирами на этом проблемном объекте. Несмотря на то, что здание является самостроем, жилье в нем до сих пор позиционируется как премиум-класс с 1-комнатными квартирами по 14,9 млн руб., 2-комнатными — от 21,9 млн руб., 3-комнатными — от 36 млн руб.

Согласно ЕГРЮЛ, «СЗ «Домбери» было учреждено гендиректором Валентином Сиротой в 2017 году. Ранее его бизнес-партнерами являлись Артур Евстигнеев и Пётр Фетисов. По данным сервиса Rusprofile, по итогам 2025 года компания задекларировала убыток 2,3 млн руб. «Домбери» показывает нулевую выручку с 2019 года. При этом компания имеет активную кредиторскую задолженность в 1,53 млрд руб. За минувший год она увеличилась с 357 млн руб. почти в 4 раза. Дебиторская задолженность снизилась на 35 % до 546 млн руб. В отношении юрлица открыто 5 исполнительных производств на 12 млн руб.

На 2025 год в «СЗ «Домбери» работал всего 1 сотрудник с зарплатой в 4 тыс. руб.

Валентин Сирота также является учредителем ООО «СМУ №1» с годовой выручкой на 2025 год 36 млн руб. и убытком 33 млн руб. Это субподрядчик ЖК «Дом писателя». В ООО «Виктории Машинез» (деятельность грузового транспорта) Валентин Сирота владеет 60 % уставного капитала, остальные 40 % принадлежат Мариане Андрес (учредитель «Бфк-Логистика», соучредитель «БФК-Транс» и «АМ-Транс» вместе с Алиной Левченко). Также Сирота участвует в компаниях «Дтранс», «СЗ «Д-Апарт», «СЗ «Домарт», «СЗ «Артмастер». Все входят в ГК «Домарт». «Артмартер» является застройщиком 10-этажного «жилья для бедных» в микрорайоне им. Космодемьянского — ЖК «Танго».

«Виктория Т» Владимира Терентьева в 2025 году задекларировала выручку 848 тыс. руб. при выручке 239 тыс. руб.