«Сделка по продаже "Лангендорфа" не была денежно-лобовой»

В марте 2025 года калининградский аграрий польского происхождения Роман Романовски выкупил гостиничный комплекс «Лангендорф» в поселке Сокольники у семьи бизнесмена Эдуарда Воронецкого. Комплекс изначально позиционировался как люкс-сегмент, а в качестве потенциальной аудитории рассматривались «обеспеченные россияне из больших городов», хотя никакого туристического бума в тот момент в регионе не наблюдалось. 

«"Лангендорф" возник как любовь. Я просто увидел красивую помойку с большим потенциалом. Мне всегда казалось необычным в Калининграде, что вот стоит здание [возрастом] несколько веков, а ты можешь его купить и перестроить (потому что это никак не защищалось), всякие заброшенные кирхи и форты. Когда я увидел это имение, то понял, что это мое», — объяснял в интервью порталу RUGRAD в 2020 году инвестор комплекса Эдуард Воронецкий.

По просьбе портала RUGRAD Воронецкий рассказал, почему он все-таки решил продать свою «любовь» и как на это решение повлияли муниципальные депутаты, отсутствие средств для дальнейших инвестиций и сам Роман Романовски. 

«Проект приносит реальную прибыль»

Комплекс «Лангендорф» и сейчас является знаковым — это самый масштабный проект в рекреационной сфере, пансионат-санаторий. В нем есть в принципе всё, что есть в сфере гостеприимства: и медицина, и ресторан, и отель, и различные развлечения. Это самое масштабное, что может быть.

Проекту 10 лет. Коммерческая окупаемость проекта идет как минимум 3 года, он приносит реальную прибыль. Он, может быть, коммерчески не супер успешен, но он успешен. Вышел на окупаемость и планово развивался. Понятно, что не теми темпами: вносились корректировки, пандемия и много факторов. 

История, почему я решил расстаться с комплексом, комплексная. Любой аргумент, который я сейчас назову, по отдельности легко решаем. Да и в совокупности они, в принципе, решаемые. <...>  Если брать основной фактор, то это невозможность долгосрочного планирования. Для масштабных проектов это определяющий фактор. <...> Всё сводится к администрированию: идут различные вводные, которые ты должен интегрировать в проект. Ты теряешь инициативу, ты уже не инициатор как бизнесмен, а администратор, который должен это адаптировать. Чтобы проект не умер, а продолжал двигаться вперед. Я предприниматель, я не администратор. 

Агрессивная фискальная среда. Это важно для таких проектов: большие наделы земли, много объектов недвижимости — это налог на недвижимость, который от тебя не зависит. Муниципальные власти его администрируют как хотят. В области нет централизованного администрирования. Я много раз выходил с инициативой: как минимум для масштабных проектов, если вы свою программу «Восток» развиваете, утвердите базовые муниципальные коэффициенты. На него можно будет ориентироваться в планировании. Но когда ты ежегодно ждешь, что же муниципальные депутаты изобретут…

Кадастровая недвижимость — это такой чертик, который неожиданно раз в 2 года выскакивает. И ты потом эти 2 года пытаешься с этим что-то делать. 

Плюс электронные «обиралки», которые набирают обороты: ЕГАИС, «Меркурий», «Честный знак», «Контур» и т. д. — это какое-то бедствие. 

Неконтролируемая стоимость авиаперевозок, — а мы же строили общероссийский проект. Но ты не понимаешь будут ли доступны билеты и сколько они будут стоить. Это уравнение с одним неизвестным и легко решается на уровне областной власти (механизм я озвучивал). Без этого тоже невозможно осуществлять планирование, и это тоже один из факторов.

«У меня денег в запасе нет»

Проект комплекса выглядит законченным, но это только этап. Необходима еще как минимум половина того объема, который мы инвестировали (инвестиции в проект в ценах 2016 года оценивались в 800 млн руб. — Прим. ред.), чтобы проект достиг той масштабности, как он задумывался. Я эти 300 с лишним миллионов добровольно отдал государству, у меня этих денег в запасе нет. Операционную прибыль я полностью пускал на сам проект. Это значит, что надо долгие-долгие годы развиваться… Здесь нужно реально вложиться в ближайшие 3 года, чтобы проект расцвел во всей красе. 

Личность нового владельца сыграла финальную роль. «Лангендорф» не выставлялся в открытую продажу. Но мы достаточно дружны с Романом Романовски. Центр его бизнеса — Гвардейский район, его офис рядом. Мы часто встречались, он говорил: «А вот, наверное, было бы неплохо…». Но никаких конкретных переговоров не было, что-то останавливало. Но в финале уже Роман проявил настойчивость, и мои факторы сработали.

Он в состоянии завершить финансово этот проект. Вижу, что с марта он уже много инвестировал, вижу, что руки достойные. Это сыграло определяющую роль в принятии решения.

По сумме сделки я говорить не буду. Саму сделку не назовешь денежно-лобовой. Она не единомоментная, растянута во времени. Это не процесс: «На тебе деньги и всё завершено». 

Фото: langendorf.su, RUGRAD, 2gis.ru