«Сибирские масштабы в Пионерском»

Инвестсовет согласовал последнюю свободную землю в Западном районе близ Рыбного в пользу застройщика из Новосибирска. Компания Сергея Дородных запросила 13 га под жилье и санаторно-курортный кластер.

Концепция строительства санаторно-курортного кластера с жильем и гостиничным комплексом «Балтийская резиденция» в Пионерском на берегу моря получила статус масштабного инвестиционного проекта. Соответствующее решение принял совет по улучшению инвестклимата при губернаторе Алексее Беспрозванных на очном заседании 15 октября. Видеотрансляция обсуждения знаковых инвестпроектов на сайте правительства не велась, в отличие от предыдущего мероприятия, состоявшегося в конце апреля под председательством Антона Алиханова буквально за 2 недели до его перехода в Минпромторг РФ.

Проект на границе с поселком Рыбное в районе мыса Купального заявил «Специализированный застройщик «СД «Альфа». Речь идет о застройке участков с номерами 39:19:010106:274, 39:19:010106:275, 39:19:010106:138, 39:19:010106:295 и 39:19:010106:59 общей площадью 4,62 га. Это последние крупные массивы в так называемом Западном районе в этой части Пионерского, которые еще можно комплексно осваивать и реализовывать в их границах единые архитектурные концепции. После захода «СД «Альфа» на эту часть побережья поблизости остается только массив 39:19:000000:325 площадью 9,78 га в районе ул. Портовой над морским грузопассажирским терминалом в Пионерском. Главным интересантом указанной территории называлось АО «СЗ «Строительный трест» из петербургской группы миллиардера Беслана Берсирова.

«СЗ «СД «Альфа» было образовано только в июле этого года и зарегистрировано в здании с рестораном «Пармезан» и пабом «Британика» на ул. Карла Маркса, 18 в Калининграде. Руководителем компании числится директор калининградского волейбольного клуба «Локомотив» Александр Косырьков. Юрлицо является дочерней компанией новосибирского застройщика АО «СЗ «СД Альфа Капитал» (95 %). Еще 5 % в уставном капитале калининградской структуры принадлежат непосредственно Сергею Дородных, который контролирует всю ГК «СД Альфа Капитал». Он же занимает пост генерального директора АО «СЗ «СД Альфа Капитал». Среди наиболее известных проектов этого застройщика — ЖК «Корона» на ул. Кирова, 25 в Новосибирске, 27-этажный ЖК «Облака» на ул. Кирова, 11, ЖК «Серебряный родник» на ул. Немыткина, 8/1, ЖК «Гулливер» на ул. Чехова, 111 и ЖК «Октябрьская Ривьера» на ул. Толстого, 56. Все они идут с этажностью от 11 до 27 этажей, поскольку Дородных инвестирует в строительство сегмента высотного жилья, пока что не характерного для Калининграда. 

АО «СД Капитал» под руководством Сергея Дородных занималось сносом Дома спорта «Сибирь» и клуба «Отдых» Новосибирского завода химконцентратов, вырубило часть зеленой зоны ради строительства трех 20-этажных и двух 11-этажных домов  на ул. Хмельницкого, что вызвало массовые протесты жителей. В августе 2017 года представителей «СД Альфа Капитал» обвинили в том, что они ночью вырубили еловый сквер по ул. Кирова под стройплощадку будущей многоэтажки рядом с местным заксобранием. В 2019 году инвестор сдал первый дом-высотку в составе ЖК «Сосновый бор» на месте снесенного здания клуба и Дома спорта. В августе 2021 года «Коммерсант» сообщал, что «ДД Альфа» с совладельцем Сергеем Дородных является застройщиком 11-этажной гостиницы на 176 номеров в центре Новосибирска на 1,5 га.

ЖК «Сосновый бор» от «СД Альфа Капитал» в Новосибирске на ул. Хмельницкого. Источник: maps.yandex.ru

По данным сервиса проверки контрагентов Rusprofile, Дородных также владеет долями в ООО «СЗ Альфа» (1 %, остальное — АО «СЗ «СД Альфа Капитал»), «СЗ «ДД Альфа» (50 %), «СД Капитал» (98 %), «Капитал-Альянс» (100 %), «Сила Сибири» (50 %) и «СД Капитал Сервис» (29 %). Кроме того, у него есть 40 % в уставном капитале ООО «Алтай-Вест Клуб», специализирующемся на ресторанном бизнесе на престижном горнолыжном курорте Белокуриха. Общая выручка компаний с участием Дородных в 2023 году достигла 429 млн руб., снизившись на 68 %. Чистая прибыль упала на 75 % — до 254 млн руб. 

Как следует из протокола инвестсовета при губернаторе Беспрозванных, подписанного 48 участниками, до 5 декабря текущего года «СЗ «СД «Альфа» должен представить предпроектные предложения по планировке и межеванию участков на побережье в Пионерском. При этом, судя по представленной схеме, новосибирский застройщик в первую очередь рассчитывает на более лакомые участки южнее прибрежного соснового бора в 80 метрах от пляжа. На них же ранее претендовал еще один участник инвестсовета при прошлом губернаторе Антоне Алиханове — Марат Каргинов, заявлявший гостиничный комплекс с санаторным отделением, собственным бассейном и SPA. Однако Каргинову пришлось подвинуться. Его проект перенесли на другой земельный участок. 

Новосибирцев в части первого этапа реализации инвестпроекта заинтересовали участки, которые отведены под ИЖД с номерами 39:19:010107:69 по 39:19:010107:71, 39:19:010106:144 по 39:19:010106:150, 39:19:000000:899 — каждый по 600 кв. м, а также 39:19:010107:62 под многоквартирное жилье. Практически все они находятся в госсобственности, кроме 39:19:010107:23 площадью 900 кв. м. Эту часть побережья Сергей Дородных планирует осваивать в первую очередь и предлагает включить 6,22 га перемежеванной земли в зону О-2 для объектов социального назначения, видимо, предлагая построить здесь санаторно-курортный и гостиничный объект. 

В первый этап парадоксальным образом оказались включены участки с ценнейшим сосновым бором на склоне с номерами 39:19:000000:1746 и 39:19:010106:276 общей площадью свыше 3,1 га. Земля относится к зоне Р-1 и предназначается под «благоустройство территории», однако легко может быть выведена под застройку при изменении генплана и ПЗЗ Пионерского под реализацию «масштабного инвестпроекта». Что именно застройщик планирует делать с прибрежным лесом, защищающим склон от эрозии, пока не ясно. Напомним, что часть массива 39:19:000000:1746 запрашивал и Марат Каргинов для размещения 5-звездочного отельного комплекса. Именно внутри указанного лесного массива площадью 2,06 га находится один из необорудованных спусков на галечный пляж в Рыбном, которым пользуются местные жители.

В рамках второго и третьего этапа «СЗ «СД «Альфа» будут освоены 6,85 га под жилищное строительство, причем существующие сейчас участки 39:19:010106:274, 39:19:010106:275, 39:19:010106:138, 39:19:010106:295 и 39:19:010106:59 предлагается перевести из зоны О-1/Гр в зону Ж-2 для среднеэтажного жилья высотой до 8 этажей, то есть по верхней допустимой планке для правил землепользования и застройки Пионерского. Чем обоснована необходимость в появлении еще нескольких десятков тысяч «квадратов» жилья на продажу в этой части побережья, в протоколе инвестсовета не указано. Притом что все массивы сейчас предназначаются под гостиничное обслуживание, а при разработке нового генплана Пионерского в 2022 году восточный кусок землевладений специально был выведен в многофункциональную общественно-деловую, а не жилую застройку.

В качестве следующего поручения до конца февраля 2026 года областное министерство градполитики должно учесть предпроектные предложения «СЗ «СД «Альфа» при дальнейших внесениях изменений в генплан и ПЗЗ Пионерского. До 30 марта застройщик должен подготовить свой проект планировки территории и межевания свободной приморской земли под санаторно-курортный объект и 5 кварталов среднеэтажного жилья. До 30 июля новые участки после перемежевания должны быть поставлены на кадастровый учет. На градсовет застройщик выйдет не позднее конца августа 2026 года. 

При наличии положительного заключения регионального министерства экономического развития в срок до 17 октября 2026 года губернатор подпишет распоряжение о предоставлении «СЗ «СД «Альфа» в аренду без торгов запрашиваемой земли в Пионерском. До 3 ноября между застройщиком и минтуризма будет заключено соглашение о реализации инвестпроекта. Договоры об аренде областной земли должны быть подписаны с агентством по имуществу до 19 ноября 2026 года. 

Таким образом, под новосибирского застройщика, который не имеет проектов в Калининграде и области и совершенно не известен в нашем регионе, через инвестсовет при губернаторе выводятся 13 га дорогостоящей прибрежной земли. При этом проект более чем наполовину состоит из жилого квартала «Балтийская резиденция» с высотой зданий до 8 этажей. О социальных функциях такой концепции для местных жителей говорить не приходится, ведь на побережье появятся тысячи квартир в кварталах, не обеспеченных достаточной социальной и медицинской инфраструктурой. Даже строительство элитного санаторно-курортного объекта на первой линии не может прикрыть того факта, что обозначенные планы составляются ради продажи инвестором жилья и так называемых гостевых квартир. 

Другое дело, что подобное решение о предоставлении земли на второй линии под жилье никак не согласуется с концепцией развития Западного района Пионерского. Проект разработал победитель архитектурного конкурса 2023 года на лучшее предложение по застройке Западного района над морским терминалом и портом. Согласно документу от бюро «ГлавАПУ Москомархитектуры», как минимум на половине территории, которую сейчас запрашивает новосибирский застройщик, должны были быть общественные пространства, парки, скверы, экотропы, прогулочные променады с сохранением зеленых массивов и прибрежного леса с целью формирования устойчивого зеленого каркаса. Понятно, что при типовой 8-этажной поквартальной застройке реализовать все эти идеи в русле современного ответственного отношения к окружающей среде будет крайне высокозатратно, а в текущих реалиях практически невозможно. В итоге спустя полтора года после архитектурного конкурса, проведенного по заказу Фонда креативных индустрий Калининградской области «Креспектива», являющегося правительственной структурой, власти про выбранную концепцию просто забыли. По факту теперь через региональный инвестсовет неприкрыто протаскивается освоение под жилье последних свободных участков у моря, которое полностью поддерживается первыми лицами региона.

Источник: glavapu-mos.ru