«СЗ «Куршская Ривьера» заявил 830 квартир в 200 метрах от пляжа между Малиновкой и Сокольниками

Компания «СЗ «Куршская Ривьера» планирует построить 20 малоэтажных многоквартирных домов на 40 секций на участке площадью 9,35 га между Малиновкой и Сокольниками в Зеленоградском районе. Общее количество квартир в новом микрорайоне достигнет 830, суммарная жилая площадь на продажу — около 54 тыс. кв. м. При этом расчетная численность населения здесь составит 2,41 тыс. человек из расчета 2,9 человека на 1 домохозяйство. Соответствующий проект планировки и межевания проходит процедуру общественных обсуждений, сообщается на сайте администрации Зеленоградска. Предложения и замечания заинтересованных лиц принимаются до 16 августа в электронном виде через интернет-приемную, в письменном виде в канцелярию администрации Зеленоградска, а также посредством записи в книге (журнале) учета посетителей экспозиций проекта.

Заказчиком градостроительных документов выступило непосредственно ООО «СЗ «Куршская Ривьера», которое в 2023 году прошло через инвестсовет при экс-губернаторе Антоне Алиханове и получило статус «масштабного инвестиционного проекта» для концепции застройки 4-этажным жильем свободного участка с номером 39:05:010602:2324 в 200 метрах от моря. По условиям инвестсоглашения, земля предоставляется инвестору без торгов в обмен на выполнение социальных и инфраструктурных обязательств. В частности, в обязанности застройщика входит благоустройство пляжа с комфортной средой для маломобильных групп населения, строительство безопасного перехода через железнодорожные пути,

Всего из 9,35 га под жилую застройку определено 5,42 га. Остальная территория предназначается под строительство улично-дорожной сети, благоустройство, коммунальную и социальную инфраструктуру и т. д. Общая площадь проекта планировки включает 16,7 га вместе с частью дорожной сети Малиновки вдоль ж/д путей.

Северо-западный угол территории застройки площадью всего 1,9 тыс. кв. м (обозначен на схеме фиолетовым цветом) определен под строительство оздоровительного комплекса. Вдоль железной дороги 5,18 тыс. кв. м отводится под крытый паркинг (гараж-стоянка) вместимостью до 500 машиномест. Еще не менее 400 машиномест для организованного постоянного хранения. Отдельно предусмотрен резерв территории для устройства открытой автомобильной парковки при торговом центре на участке площадью 2,3 тыс. кв. м.

В южной части массива предполагается строительство небольшого детского сада вместимостью 145 мест на земельном участке площадью 5,4 тыс. кв. м. По нормативам градостроительного проектирования Калининградской области для численности населения 2,41 тыс. человек в городских населенных пунктах требуется 99 мест в детских дошкольных учреждениях. Кроме того, при планировании размещения детского дошкольного учреждения учтена информация заказчика ООО «СЗ «Куршская Ривьера» о том, что «не все планируемые к размещению жилые помещения будут использоваться собственниками и владельцами в качестве постоянного жилья, и до 60% жилых помещений предполагается к использованию в качестве сезонного жилья (отпускного, «квартиры выходного дня»)». В документах к проекту планировки и проекту межевания утверждается, что у части жильцов не будет потребности в объектах образования. Как следствие, размещение средней общеобразовательной школы на территории проекта планировки не планируется.

При планировании размещения детского дошкольного учреждения были учтены также положения инвестдоговора с правительством области, обязывающие застройщика разместить детсад вместимостью 75 мест. Однако размер земельного участка под объект дошкольного образования позволяет построить объект на 145 мест для увеличения вместимости детсада при необходимости в ходе реконструкции. В качестве объяснения в документе говорится, что «при планируемых сценариях использования размещаемой жилой застройки размещение объекта дошкольного образования полной расчетной вместимости нецелесообразно».

Озелененные территории общего пользования в границах проекта планировки займут территорию общей площадью 10,95 тыс. кв. м.

Инвестиционным проектом также предусмотрено размещение двух оздоровительных комплексов, при этом второй из них планируется к размещению за пределами территории проекта планировки, в границах земельного участка с кадастровым номером 39:05:010325:261 площадью 5,6 тыс. кв. м. Это совершенно другая территория, располагающая не в Малиновке, а прямо на первой линии у Западного пляжа Зеленоградска. Сейчас эта дорогостоящая земля предназначается под бытовое обслуживание. 

Варианты застройки от "СЗ "Куршская Ривьера". Источник: проект планировки для территории в границах ул. Гостиной, ул. Венской, реки Медвежьей, ж/д линии в Зеленоградском районе 

Согласно ЕГРН, исходный участок 39:05:010602:2324 в границах поселка Малиновка на границе реки Медвежьей находится в муниципальной собственности и сдан в аренду в ноябре 2023 года. За минувший год кадастровая стоимость массива была уменьшена с 220,2 млн руб. до 182,2 млн руб.

В декабре 2022 года администрация начала перевод указанной территории из зоны с индексом «Ж-4» для ИЖД в зону «Ж-3» для многоквартирной застройки. В начале марта 2023 года правительство области одобрило ее перевод под застройку многоквартирными малоэтажными жилыми домами.

Согласно ЕГРЮЛ, основным учредителем «Специализированного застройщика «Куршская Ривьера» выступает московская фирма «Сибирь Девелопмент» Игоря Гончарова (85 %) и Виктора Сюкова (15 %), миноритарным владельцем выступает еще один московский бизнесмен Денис Кузнецов (15 %), который вошел в инвестпроект, когда компания уже защитила его на инвестсовете и шел процесс подготовки градостроительных документов. Кузнецов известен как учредитель московского «Завода дверей и люков» и совладелец столичной «Фабрики люков и дверей Ревизор». 

Выручка ООО «Сибирь Девелопмент» за минувший год упала с 85 млн руб. до 6,6 млн руб., убыток достиг 4,2 млн руб. В свою очередь, Игорь Гончаров также руководит «Куршской Ривьерой» и владеет ООО «Аллтек Девелопмент» из ГК «Аллтек», основанной миллиардером Дмитрием Босовым. RUGRAD подробно описывал девелоперские проекты ГК «Аллтек» в Москве и Подмосковье. По данным сервиса проверки контрагентов Rusprofile, выручка «Куршской Ривьеры» в прошлом году оказалась нулевой, убыток — 186 тыс. руб. «Аллтек Девелопмент» также убыточна (–167 тыс. руб.).

Бизнес-партнером «Куршской Ривьеры» выступает владелец ГК «Элмонт» Игорь Билоус, реализующий проект на 3,5 млрд руб. по ревитализации замка Тапиау в Гвардейске, здания бывшей больницы в Черняховске в гостиницу и крайсхауса в Железнодорожном в SPA и отель. ООО «СЗ «Куршская Ривьера» зарегистрировано в Черняховске на ул. Спортивной по адресу будущей гостиницы.