«Обертайх» отдали с неуступчивыми арендаторами: обзор RUGRAD

Арендные соглашения на склады и здания ОКН заключены до 2041 и 2060 года. Власти регулярно судятся с арендаторами за самовольные постройки. Обзор RUGRAD.

Построенный в 1850–1860 годах бастион «Обертайх» и входящие в его состав постройки переданы из федеральной собственности в собственность Калининградской области. Соответствующее распоряжение за подписью премьер-министра РФ Михаила Мишустина опубликовано на официальном портале правовой информации.

«Передать безвозмездно из федеральной собственности в государственную собственность Калининградской области объекты недвижимого имущества, являющиеся объектами культурного наследия, «Бастион «Обертайх», — указано в документе.

Всего из федеральной в региональную казну передают 15 объектов общей площадью 1,72 тыс. кв. м в начале ул. Литовский Вал в Калининграде, в том числе сам бастион, 8 складов, 2 нежилых здания и гараж. Федеральному Росимуществу и правительству Калининградской области предписано обеспечить передачу имущества в 3-месячный срок.

Часть объектов бастиона «Обертайх» находятся в долгосрочной аренде, и теперь арендаторам придется выстраивать взаимоотношения с региональными властями. Так, одно из самых крупных зданий комплекса с кадастровым номером 39:15:132502:24, площадью 349 кв. м и кадастровой стоимостью 9,02 млн руб. с 2011 года находится в аренде у компании «КалининградРемСервис» («Кресер»). Договор аренды действует до 2060 года. Фактически «КалининградРемСервис» является юрлицом известного развлекательного комплекса «Астер», который работает здесь уже более 20 лет.

По данным сервиса проверки контрагентов Rusprofile, компанией с ноября 2020 года владеет Биаслан Байрамкулов — экс-председатель РОО «Калининградская федерация виндсерфинга» и бывший учредитель юрлица общепита «Донгусто» (ныне выкуплено Денисом Бойко). Выручка ООО «КалининградРемсервис» в 2023 году выросла на 15 % — до 14,1 млн руб. 

В прошлые годы Росимущество добивалось через суд сноса беседок и вспомогательных помещений кафе «Астер» как самовольных построек на оборонительных земляных сооружениях. Сами арендаторы жаловались на «резкий и ни с чем не связанный рост арендной платы».

В декабре 2023 года калининградский арбитраж признал самовольной постройкой монолитное железобетонное сооружение, расположенное вдоль стены каземата бастиона «Обертайх», а также подъемов к зданию клуба «Астер» со стороны автомобильной парковки. Компанию обязали демонтировать их в течение 6 месяцев со дня вступления решения в законную силу. Компания «КалининградРемСервис» не стала подавать апелляционную жалобу. 

Еще в октябре 2023 года региональное министерство контроля (надзора) сообщало, что «в рамках исполнения поручения губернатора по благоустройству территории по ул. А. Невского — ул. Литовский Вал проведена работа по выявлению и сносу самовольных построек в границах объекта культурного наследия регионального значения "Бастион "Обертайх"». В министерстве Елены Серой выявили постройки и сооружения, «обладающие признаками самовольных построек», но по результатам взаимодействия с собственником «были демонтированы бетонные колонны и два капитальных объекта».

В аренде у «КалининградРемСервиса» до 2060 года сразу четыре склада по адресу ул. Литовский Вал, 1 общей площадью 70 кв. м. При этом срок аренды помещения площадью 178 кв. м заканчивается уже в августе 2024 года.

<...>

У соседних относящихся к комплексу бастиона «Обертайх» помещений совершенно другие арендаторы. Так, памятник истории и культуры — непосредственно сам редюит площадью 632,6 кв. м 39:15:132502:39 с кадастровой стоимостью 48,3 млн руб. — до 2041 года арендует компания «Клео» (с 2018 года учредитель — Людмила Клюге). До нее собственником «Клео» был Сергей Фомин, и именно при нем в 2016 году компания выиграла конкурс на аренду помещений «Обертайха» сроком на 25 лет с ежегодной арендной платой в всего лишь 1,66 млн руб.

В 2023 году выручка «Клео» увеличилась на 23 % — до 20,5 млн руб. при чистой прибыли в 3,1 млн руб. В марте 2024 года калининградский арбитраж удовлетворил иск Росимущества к «Клео» о демонтаже самовольно установленных стойки шлагбаума, опоры для стрелы и ограждения, но компания подала апелляционную жалобу.

Субарендатором редюита является компания «Англер хайм клд» (учредитель — Юрий Дацкевич). Договор субаренды заключили в апреле 2019 года аж на 20-летний срок. В 2023 году «Англер хайм клд» заработал 9,08 млн руб. (–15 %), однако компания стабильно убыточна с 2016 года. За этот период совокупный убыток превысил 38 млн руб. По всей видимости, это юрлицо одноименного рыболовного магазина на первом этаже редюита бастиона «Обертайх».  

Помимо 2-этажного редюита, «Клео» взяло в аренду у Росимущества еще и каземат (55,6 кв. м), а также полукапонир (55,9 кв. м). Одним из субарендаторов имущества у этой компании является Ространснадзор. В апреле 2024 года ведомство арендовало помещения под склад за 60 тыс. руб.

<...>

У других переданных из федеральной в региональную собственность помещений по адресу ул. Литовский Вал, 5 имеется иной арендатор. Склады площадью 252, 163 и 52,9 кв. м, гараж на 57,6 кв. м и некое здание площадью всего лишь 1,7 кв. м (!) с 2016 года комплексно арендует ООО «39. Область права». Оно специализируется на аренде и управлении собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Учредителем выступает Лариса Силаева. Арендное соглашение на склад рассчитано до 2031 года. Выручка компании в 2023 году снизилась на 11 % — до 1,94 млн руб.

В июне 2023 года калининградский арбитраж прекратил производство по иску горадминистрации к компаниям «39. Область права» и «Клео». Чиновники добивались признания нежилого здания с верандой у бастиона самовольной постройкой и его последующего сноса. Но до рассмотрения дела ответчики снесли постройку добровольно.

<...>

В ноябре 2023 года проект благоустройства на территории бастиона «Обертайх» прошел историко-культурную экспертизу, заказчиком которой выступил индивидуальный предприниматель из поселка Моршанское Гурьевского района Андрей Мельков. 

Проект, заказанный у архитектурной мастерской «Восточно-Прусский ландшафт» Ольги Медведевой, предусматривает обустройство на участке развлекательного комплекса «Астер» с номером 39:15:132502:12 со стороны Литовского ручья беседки с имитацией фахверкового каркаса, отделкой из декоративной штукатурки и скатной крышей из битумной красной черепицы, а также дорожки с плиточным покрытием. Предполагается ремонт подпорных стен из кирпича и бетона, устройство отмосток из гранитной брусчатки у каземата, посев газона, а также укрепление откосов георешеткой. По всей видимости, Мельков выступает непосредственным интересантом будущего благоустройства части территории «Обертайха» для коммерческих целей.

У Андрея Мелькова ИНН Архангельской области. В Калининграде он зарегистрирован как ИП с 2017 года (строительство жилых и нежилых зданий). В 2021 году Мельков взыскал 593,4 тыс. руб. у ГБУ «Калининградский областной оркестр русских народных инструментов», так как учреждение задолжало ему за капремонт внутренних помещений своего здания.

Фото: Юлия Власова