«Реновация с видом на Тапиау»: обзор RUGRAD

Связанная с инвестором Тапиау компания увеличивает площадь точечной застройки в историческом центре Гвардейска. Экс-директор местного Центра поддержки предпринимательства займется реновацией жилья напротив замка. Обзор RUGRAD.

Региональное министерство градостроительной политики готовится утвердить проект межевания территории в историческом центре Гвардейска в границах ул. Горная — ул. Водная — ул. Гагарина. Соответствующий проект приказа был размещен на сайте правительства области для прохождения процедуры публичного обсуждения.

Речь идет о перемежевании перспективной территории в 50 метрах от Дома-музея художника Ловиса Коринта. Участок под дворовыми хозяйственными постройками с номером 39:02:010016:2819 площадью 1,31 тыс. кв. м был образован только 20 апреля 2023 года. Причем сразу под строительство жилья. Как следует из Публичной кадастровой карты, земля уже предназначается под «малоэтажную многоквартирную жилую застройку». До этого 1-этажные деревянные и кирпичные хозпостройки жителей близлежащих домов находились на неразграниченной государственной земле. В июле прошлого года массив был сдан администрацией Гвардейска в аренду компании «Сфера» из Подмосковья, 20 % в которой до октября 2022 года контролировал инвестор замка Тапиау Игорь Билоус через ООО «Центр кибербезопасности энергетической отрасли». За счет нового проекта межевания площадь участка «Сферы» увеличится еще на 100 кв. м. При этом кадастровая стоимость у указанного массива минимальная — 433 тыс. руб. 

Фактически речь идет о точечной застройке в историческим центре бывшего Тапиау на общей площади почти 2,4 тыс. кв. м среди аутентичной застройки. Вероятно, речь идет не только о жилье, но и о строительстве апартов и других объектов для размещения туристов. Для этого необходимы также изменения генплана и ПЗЗ Гвардейска. Отметим, что территория под реновацию находится в 50 метрах от реки Деймы, напротив открывается вид на реконструируемый замок Тапиау и строящийся водный причал для приема прогулочных судов с туристическими группами.

В качестве небольшого «социального бонуса» для жителей соседнего дома по ул. Гагарина, 5 от участка 39:02:010016:2318 под ним будет отрезан специальный массив под площадку для занятия спортом. Сейчас там располагается старая детская площадка и пешеходные дорожки.

Для остальных участков 39:02:010016:13, 39:02:010016:60, 39:02:010016:64 и 39:02:010016:66 под магазины и деловое управление, в том числе под бывший «Кооператор», изменения границ участков будут незначительными и, скорее, косметическими. 

Хозпостройки под снос на участке "Сферы" под реновацию. Источник: maps.yandex.ru

В настоящее время компанию-арендатора земли под застройку в центре Гвардейска «Сфера» контролирует Семен Храпов из Московской области — бизнес-партнер инвестора Тапиау, владельца ГК «Элмонт» Игоря Билоуса. Как сообщал ранее RUGRAD, инвестсовет при губернаторе Антоне Алиханове одобрил в октябре 2022 года компании «Сфера» инвестпроект «Строительство жилого и культурного квартала в историческом центре Гвардейска». Концепция была признана подпадающей под критерии «масштабного инвестиционного проекта». В соответствии с протоколами инвестсовета земля в центре Гвардейска под реализацию жилищно-культурного проекта команды Игоря Билоуса должна была выделяться в аренду бесплатно без проведения торгов. На тот момент был известен только кадастровый квартал, откуда будут выделяться участки под застройку (39:02:010016). По сути, это вся историческая часть Гвардейска.

По данным системы «Контур.Фокус», выручка «Сферы», специализирующейся на аренде и лизинге прочих машин и оборудования, в 2023 году составила 15 млн руб., убыток — 3,2 млн руб. Храпову принадлежит доля 66 % в ООО «Хорда», 24 % в ней оформлены на «Элмонт Энерго» (58 % в последней контролирует сам Игорь Билоус, остальные оформлены на «Сферу»). С 2019 года на Храпова также оформлена бывшая компания Билоуса «Элпроект». Также ему принадлежат 76 % в ООО «Энергобаза», остальные — «Элмонт Энерго». Кроме того, Билоус передал Храпову компанию «Центр кибербезопасности энергетической отрасли», зарегистрированную в городе Сарапул в Удмуртии.

Как следует из проекта приказа и. о. министра градполитики региона, перемежевание земли в самом центре Гвардейска проводится по заявлению калининградского девелопера Дениса Бойко. По данным ЕГРН, с декабря 2022 года бизнесмен владеет перспективным участком на ул. Водной, 5 с кадастровым номером 39:02:010016:2473 площадью 395 кв. м. Буквально недавно здесь был снесен 2-этажный аварийный многоквартирный дом немецкой постройки. 

В настоящее время участок, предназначающийся под малоэтажную многоквартирную жилую застройку, зачищен для дальнейшей реновации. На прилегающей территории снесены все хозпостройки и подвалы. В соответствии с новым проектом межевания, к участку Бойко под застройку будет прирезана дополнительная неразграниченная территория из состава земель госсобственности. Площадь массива увеличится более чем в 2 раза — до 1,01 тыс. кв. м.

Согласно ЕГРЮЛ, собственник второго участка под освоение на ул. Водной в Гвардейске Денис Бойко до октября 2023 года занимал пост директора фонда «Центр поддержки предпринимательства Гвардейского городского округа». Ныне структура ликвидирована. С июня 2022 года Бойко является учредителем и гендиректором ООО «КД Отель», специализирующегося на деятельности гостиниц и прочих мест для временного проживания. Компания зарегистрирована в Гвардейске на ул. Горной, 8. По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, стоимость балансовых активов юрлица в 2023 году выросла до 26,3 млн руб., выручка была нулевой. 

В Гусеве Денис Бойко занимается инвестпроектом по ревитализации исторического дома на ул. Московской, 40 и приспособлению его под гостиницу. В 2023 году предпринимателю был утвержден льготный беспроцентный кредит 249 млн руб. по программе ревитализации памятников, 50 % из которых являлись невозвратными. В апреле 2024 года глава администрации Гусева Александр Китаев отчитался о завершении реализации инвестпроекта отеля в старинном здании на Московской. Ранее более 3 лет муниципалитет безуспешно пытался продать разрушающийся объект на торгах за 4,5 млн руб.

Также у Дениса Бойко с 2016 года работает ИП по аренде и управлению собственным или арендованным недвижимым имуществом. С мая 2021 года Бойко владеет компанией «Старк» по производству прочих изделий из пластмасс с нулевой выручкой за минувший год. Руководит ею застройщик Роман Андреянов — учредитель «КДС Девелопмент», экс-учредитель ООО «Вэд Плюс», владелец ООО «ГДСИР», которым до марта 2021 года владел Кирилл Шовкун. «Вэд Плюс» была замешана в скандале с арендой заброшенных складов в Чкаловском лесу.

Денису Бойко также принадлежит ООО «Донгусто» в Калининграде на ул. Литовский Вал, 1а (деятельность ресторанов и кафе). Однако юрлицо не ведет экономическую деятельность. В июне 2023 года он продал компанию «Академия» Петру Шопину (деятельность по организации конференций и выставок).