«Реновация с видом на Тапиау»: обзор RUGRAD

Связанная с инвестором Тапиау компания увеличивает площадь точечной застройки в историческом центре Гвардейска. Экс-директор местного Центра поддержки предпринимательства займется реновацией жилья напротив замка. Обзор RUGRAD.

Региональное министерство градостроительной политики готовится утвердить проект межевания территории в историческом центре Гвардейска в границах ул. Горная — ул. Водная — ул. Гагарина. Соответствующий проект приказа был размещен на сайте правительства области для прохождения процедуры публичного обсуждения.

Речь идет о перемежевании перспективной территории в 50 метрах от Дома-музея художника Ловиса Коринта. Участок под дворовыми хозяйственными постройками с номером 39:02:010016:2819 площадью 1,31 тыс. кв. м был образован только 20 апреля 2023 года. Причем сразу под строительство жилья. Как следует из Публичной кадастровой карты, земля уже предназначается под «малоэтажную многоквартирную жилую застройку». До этого 1-этажные деревянные и кирпичные хозпостройки жителей близлежащих домов находились на неразграниченной государственной земле. В июле прошлого года массив был сдан администрацией Гвардейска в аренду компании «Сфера» из Подмосковья, 20 % в которой до октября 2022 года контролировал инвестор замка Тапиау Игорь Билоус. За счет нового проекта межевания площадь участка «Сферы» увеличится еще на 100 кв. м. При этом кадастровая стоимость у указанного массива минимальная — 433 тыс. руб. 

Фактически речь идет о точечной застройке в историческим центре бывшего Тапиау на общей площади почти 2,4 тыс. кв. м среди аутентичной застройки. Вероятно, речь идет не только о жилье, но и о строительстве апартов и других объектов для размещения туристов. Для этого необходимы также изменения генплана и ПЗЗ Гвардейска. Отметим, что территория под реновацию находится в 50 метрах от реки Деймы, напротив открывается вид на реконструируемый замок Тапиау и строящийся водный причал для приема прогулочных судов с туристическими группами.

В качестве небольшого «социального бонуса» для жителей соседнего дома по ул. Гагарина, 5 от участка 39:02:010016:2318 под ним будет отрезан специальный массив под площадку для занятия спортом. Сейчас там располагается старая детская площадка и пешеходные дорожки.

Для остальных участков 39:02:010016:13, 39:02:010016:60, 39:02:010016:64 и 39:02:010016:66 под магазины и деловое управление, в том числе под бывший «Кооператор», изменения границ участков будут незначительными и, скорее, косметическими. 

Хозпостройки под снос на участке "Сферы" под реновацию. Источник: maps.yandex.ru

В настоящее время компанию-арендатора земли под застройку в центре Гвардейска «Сфера» контролирует Семен Храпов из Московской области — бизнес-партнер инвестора Тапиау, владельца ГК «Элмонт» Игоря Билоуса. Как сообщал ранее RUGRAD, инвестсовет при губернаторе Антоне Алиханове одобрил в октябре 2022 года компании «Сфера» инвестпроект «Строительство жилого и культурного квартала в историческом центре Гвардейска». Концепция была признана подпадающей под критерии «масштабного инвестиционного проекта». В соответствии с протоколами инвестсовета земля в центре Гвардейска под реализацию жилищно-культурного проекта команды Игоря Билоуса должна была выделяться в аренду бесплатно без проведения торгов. На тот момент был известен только кадастровый квартал, откуда будут выделяться участки под застройку (39:02:010016). По сути, это вся историческая часть Гвардейска.

По данным системы «Контур.Фокус», выручка «Сферы», специализирующейся на аренде и лизинге прочих машин и оборудования, в 2023 году составила 15 млн руб., убыток — 3,2 млн руб. Храпову принадлежит доля 66 % в ООО «Хорда», 24 % в ней оформлены на «Элмонт Энерго» (58 % в последней контролирует сам Игорь Билоус, остальные оформлены на «Сферу»). С 2019 года на Храпова также оформлена бывшая компания Билоуса «Элпроект». Также ему принадлежат 76 % в ООО «Энергобаза», остальные — «Элмонт Энерго». Кроме того, Билоус передал Храпову еще одну свою компанию «Центр кибербезопасности энергетической отрасли», зарегистрированную в городе Сарапул в Удмуртии.

Как следует из проекта приказа и. о. министра градполитики региона, перемежевание земли в самом центре Гвардейска проводится по заявлению калининградского девелопера Дениса Бойко. По данным ЕГРН, с декабря 2022 года бизнесмен владеет перспективным участком на ул. Водной, 5 с кадастровым номером 39:02:010016:2473 площадью 395 кв. м. Буквально недавно здесь был снесен 2-этажный аварийный многоквартирный дом немецкой постройки. 

В настоящее время участок, предназначающийся под малоэтажную многоквартирную жилую застройку, зачищен для дальнейшей реновации. На прилегающей территории снесены все хозпостройки и подвалы. В соответствии с новым проектом межевания, к участку Бойко под застройку будет прирезана дополнительная неразграниченная территория из состава земель госсобственности. Площадь массива увеличится более чем в 2 раза — до 1,01 тыс. кв. м.

Согласно ЕГРЮЛ, собственник второго участка под освоение на ул. Водной в Гвардейске Денис Бойко до октября 2023 года занимал пост директора фонда «Центр поддержки предпринимательства Гвардейского городского округа». Ныне структура ликвидирована. С июня 2022 года Бойко является учредителем и гендиректором ООО «КД Отель», специализирующегося на деятельности гостиниц и прочих мест для временного проживания. Компания зарегистрирована в Гвардейске на ул. Горной, 8. По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, стоимость балансовых активов юрлица в 2023 году выросла до 26,3 млн руб., выручка была нулевой. 

В Гусеве Денис Бойко занимается инвестпроектом по ревитализации исторического дома на ул. Московской, 40 и приспособлению его под гостиницу. В 2023 году предпринимателю был утвержден льготный беспроцентный кредит 249 млн руб. по программе ревитализации памятников, 50 % из которых являлись невозвратными. В апреле 2024 года глава администрации Гусева Александр Китаев отчитался о завершении реализации инвестпроекта отеля в старинном здании на Московской. Ранее более 3 лет муниципалитет безуспешно пытался продать разрушающийся объект на торгах за 4,5 млн руб.

Также у Дениса Бойко с 2016 года работает ИП по аренде и управлению собственным или арендованным недвижимым имуществом. С мая 2021 года Бойко владеет компанией «Старк» по производству прочих изделий из пластмасс с нулевой выручкой за минувший год. Руководит ею застройщик Роман Андреянов — учредитель «КДС Девелопмент», экс-учредитель ООО «Вэд Плюс», владелец ООО «ГДСИР», которым до марта 2021 года владел Кирилл Шовкун. «Вэд Плюс» была замешана в скандале с арендой заброшенных складов в Чкаловском лесу.

Денису Бойко также принадлежит ООО «Донгусто» в Калининграде на ул. Литовский Вал, 1а (деятельность ресторанов и кафе). Однако юрлицо не ведет экономическую деятельность. В июне 2023 года он продал компанию «Академия» Петру Шопину (деятельность по организации конференций и выставок).