«Жилье для бедных»

У градсовета не вызвала вопросов высокоплотная 10-этажная застройка на 2,7 тыс. жителей у границ исторического аэродрома Девау. Земля находится под контролем бизнес-партнеров экс-депутата горсовета Олега Шкиля. Ради ЖК будут снесены логистические центры, мастерские и автосервисы. Обзор RUGRAD.

Архитектурно-градостроительный совет одобрил планировочные решения для крупного жилого комплекса на 2,7 тыс. жителей на границе с историческим аэродромом Девау, который является объектом культурного наследия. Соответствующее обсуждение состоялось на заседании в понедельник, 25 июля.

Особенностью проекта является изначально заложенная высокоплотная концентрация жилых корпусов на 1,9 тыс. квартир, а также выгодное расположение непосредственно около будущего спортивно-рекреационного парка, появление которого анонсировал губернатор Антон Алиханов в 2021 году. 10-этажная застройка с 1,9 тыс. квартир с северо-запада аэродрома станет своеобразной стеной, ограждающей свободное пространство летного поля, которое региональные власти планируют засадить деревьями и распланировать под ультрасовременные спортивные пространства по типу московских парков. При таких вводных данных практически любое новое жилье будет продаваться намного более успешнее и выгоднее для застройщика.

Из военного городка в жилье

Земля общей площадью порядка 4,8 га, ограничивающая Девау с северо-запада, была приобретена из пула участков недействующего военного городка Минобороны. Согласно ЕГРН, оба участка под будущее строительство с кадастровыми номерами 39:15:132702:1582 и 39:15:000000:19542 на краю Девау принадлежат компании «Квартал-Риэлт», основанной в августе 2016 года. На тот момент Восточную эстакаду только начинали строить к будущему мундиалю – 2018. Однако уже тогда было ясно, что широкая магистраль приведет в этот «глухой угол» большие деньги застройщиков, десятки тысяч квадратов жилья и тысячи новых жителей.

По данным Публичной кадастровой карты, кадастровая стоимость самого крупного массива под застройку — со складами, автосервисами и другими арендаторами — достигает 24,5 млн руб. Изначально он был образован из единого массива с номером 39:15:132702:103 площадью 42,78 тыс. кв. м, существовавшего в кадастре с 2006 года «для размещения военных организаций, учреждений и других объектов». Именно этот участок и был продан ООО «Квартет-Риэлт» Татьяны Васиной 22 августа 2016 года — сразу после основания компании 16 августа — по договору купли-продажи у ООО «СигмаВариант» девелопера Сергея Зубарева. В свою очередь, «СигмаВариант» приобрела указанный земельный участок и расположенный на нем военный городок еще в 2007 году в ходе аукциона Минобороны «в порядке реализации государственного имущества, предложенного к приватизации».

Интересно, что обе компании на текущий момент сохранили прежних учредителей. «СигмаВариант» Сергея Зубарева, занимающаяся «покупкой и продажей собственных нежилых зданий и помещений», сейчас зарегистрирована в элитном районе Калининграда на ул. Демьяна Бедного, 1. «Квартет-Риэлт» Татьяны Васиной ранее был прописан на ул. Черняховского, 26, по адресу развлекательного комплекса «Планета», затем переехал на ул. Пригородную, 18. 

Гендиректором ООО «Квартет-Риэлт» выступает Сергей Рудыка — ранее он занимал пост директора КП КО «Автобаза правительства Калининградской области», а сейчас числится учредителем ООО «Сигма-Автодром-Инвест», которое также зарегистрировано на ул. Пригородной, 18. По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, выручка «Квартет-Риэлт» по итогам 2021 года достигла 28,9 млн руб. при чистом убытке 34,3 млн руб.

Еще одним значимым активом Татьяны Васиной является доля 25 % в ООО «А.М.К.», основанном еще в 1996 году. Бизнес-партнерами Васиной в этой организации выступают экс-депутат горсовета, основатель строительной и девелоперской компании «Авента» Олег Шкиль (40 %) и действующий депутат Облдумы Андрей Кудрявцев (35 %). Выручка «А.М.К.» в 2021 году достигла 20,4 млн руб. Данная компания также прописана в РК «Планета».

До недавнего времени Татьяна Васина и Сергей Зубарев имели доли в одних компаниях. Согласно ЕГРЮЛ, до апреля 2022 года учредитель фирмы-собственника участков на Пригородной Татьяна Васина владела долей 10 % в ООО «АВС Девелопмент» с годовой выручкой свыше 30 млн руб. Сергей Зубарев присутствовал в числе соучредителей до сентября 2020 года. Гендиректором «АВС Девелопмент» является Андрей Самарев, известный по избранию в совет депутатов Пионерского городского округа. Это сын полковника Александра Самарева, с 2002 по 2009 год занимавшего пост начальника ФПК «Управление торговли Балтийского флота», в которое входили как минимум все «Военторги» Калининградской области. Среди учредителей «АВС Девелопмент» сейчас также числятся директор «Балтагроснаба» Ольга Деева (20 %), Виктор Спиридонов (14 %) и его дочь Анна Спиридонова (20 %).

В октябре 2021 года состав учредителей «Квартет-Риэлта» на короткое время изменился. В него вошли девелопер Сергей Зубарев (10 %), компания которого, собственно, и продала землю на Пригородной, и москвич Виктор Спиридонов (45 %), владеющий ООО «Спигер», которое управляется также Андреем Самаревым. 

Однако уже 4 апреля Васина вернула себе полный контроль над компанией, владеющей активами у Девау. В конце апреля 2022 года в калининградском арбитраже был зарегистрирован иск Татьяны Васиной к бывшему бизнес-партнеру Сергею Зубареву — о признании недействительными договоров купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Квартет-Риэлт» от 5 октября 2021 года и от 25 марта 2022-го. Параллельно Васина заявила ходатайство об обеспечительных мерах в виде ареста имущества Зубарева стоимостью 25,1 млн руб. Однако суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства. Рассмотрение иска по существу продолжится 17 августа.

«Захватить немного Девау»

По мере развития прилегающей территории земля на ул. Пригородной стала ценным активом для застройщиков и ждала своего часа. В 2018 году перед проведением матчей чемпионата мира по футболу на стадионе «Калининград» на острове подъезд на ул. Пригородную стал возможен не только со стороны ул. Гагарина, но и с новой Восточной эстакады. 

Интересно, что до этого в 2017 году прокуратура и территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом судились с ООО «Квартет-Риэлт» за небольшой земельный участок. Ныне это массив с номером 39:15:000000:19542, который тогда еще по документам был частью летного поля самого Девау, которое значится в кадастре под номером 39:15:132703:1. Прокурор Ленинградского района настаивал, что компания «Квартет-Риэлт» самовольно использует около 4,3 тыс. кв. м земли ДОСААФ. От фирмы потребовали демонтировать забор на летном поле, уже построенные ангары, площадку для размещения автомобильного автотранспорта, перестать складировать там брусчатку, которую понемногу разбирали из близлежащих проездов и самой ул. Пригородной. Также прокурор потребовал обеспечить свободный доступ на территорию Девау.

«Квартет-Риэлт» подал встречный иск, указав, что на момент приобретения комплекса зданий военного городка и земельного участка территория, фактически занимаемая военным городком, была огорожена. Согласно позиции компании, место расположения ограждения, отделяющего территорию военного городка от территории аэродрома, не изменялось и не переносилось с 2007 года, то есть с момента приобретения ООО «СигмаВариант» земли, а «Квартет-Риэлт» пользовался участком в фактически сложившихся границах. При этом в руководстве Калининградского ДОСААФ были не против актуализации границ участков и исправлении «ошибки в Росреестре», как это было объяснено в суде. Однако прокурор придерживался иного мнения.

Тем не менее судья Ленинградского районного суда Дмитрий Кулинич вынес решение в пользу компании-собственника участка. В 2018 году прокурор попробовал обжаловать в областном суде результат рассмотрения иска, однако потерпел неудачу. Решение первой инстанции было оставлено без изменений. Встречный иск компании удовлетворен. После этого кусок аэродрома Девау выделили в отдельный участок, который сейчас указан за номером 39:15:000000:19542 и оформлен в собственность «Квартета-Риэлт». Таким образом, компания консолидировала и легализовала свое владение общей площадью 4,8 га по границе Девау.

«Рациональное уплотнение»

Проект строительства четырех протяженных 10-этажных жилых домов на участках по ул. Пригородной разрабатывался архитектурной мастерской «Квадр». Концепцию на градсовете представляла архитектор Наринэ Арустамова, которая известна по проектированию новостройки на ул. Еловая Аллея от холдинга «КалининградСтройИнвест» на месте садов, по дому на Советском проспекте от «Балтик Штерн» Бориса Калинина и по модным блок-секциям с отсылкой к историческому стилю напротив нового храма на пересечении ул. Чкалова, 1а и ул. Лейтенанта Катина.

В настоящее время на участке по ул. Пригородной расположено 28 действующих капитальных строений: склады различной емкости, логистические центры и административные здания с автосервисами и мастерскими. При этом, несмотря на наличие и размещение складов и автосервисов, участки входили в общественно-жилую зону еще как минимум с 2016 года. 

По генплану территория была переведена в зону смешанной и общественно-деловой застройки и остается в этой категории. До 2020 года по старым ПЗЗ это была общественно-деловая зона (О) — смешанного функционального назначения, предполагающая строительство как коммерческих объектов, так и жилья, но не образующего группы и кварталы. Сейчас по актуальным ПЗЗ территория находится в общественно-жилой зоне с индексом ОЖ/В.

Новый ЖК будет строиться фактически в приаэродромной зоне, а также в одной из зон охраны объекта культурного наследия «Аэродром Девау». Однако, как пояснила Наринэ Арустамова, в соответствии с заключением экспертов областной службы государственной охраны объектов культурного наследия, «новое строительство не будет воздействовать на визуальное восприятие комплекса сооружений Девау». 

Также при разработке проекта были получены согласования от Федерального агентства воздушного транспорта о том, что на данной территории возможно строительство жилых зданий высотой более 10 этажей. В связи с этим предельные параметры строительства для данной территории устанавливались по зоне из ПЗЗ Калининграда, которая допускает здесь строительство высотных объектов более 30 метров.

При разработке генплана участка разработчикам пришлось учитывать ширину ул. Пригородной, которая сейчас составляет всего 11 метров в границах красных линий. По этой причине застройку отодвинули от северной границы участка на 16 метров. Въезды на территорию ЖК рассредоточены, но, по сути, с ул. Пригородной их всего два. А со стороны аэродрома каких-либо подъездов не планируется. Таким образом территория рискует стать «большим транспортным мешком». Тем более что на противоположной стороне ул. Пригородной другим застройщиком «КПД-Калининград» завершается возведение похожего 9-этажного типового жилого комплекса. 

При этом все дома заявленного проекта длинными сторонами фасадов будут ориентированы вдоль внутренних проездов в направлении запад — восток, что должно обеспечивать функциональную связь зоны перспективного освоения аэродрома Девау. Представленное композиционное размещение зданий было обусловлено требованиями инсоляции, освещенности и санитарными расстояниями.

Что касается дополнительного благоустройства, то с севера и востока к основному участку примыкает массив с кадастровым номером 39:15:000000:19542 площадью более 4 тыс. кв. м также в зоне ОЖ, находящийся в собственности у застройщика. На нем предполагается размещение спортивных и игровых площадок в дополнение к нормативным площадкам. В качестве социальной инфраструктуры проектировщики рассчитывают на детсад по ул. Пригородной на 350 мест, ввод которого планируется в 2023 году, школу на 1150 учащихся по ул. Благовещенской, строительство которой пока не начато и планируется по концессии. Также Наринэ Арустамова пояснила, что на самой территории аэродрома Девау планируется размещение объектов «науки и образования». Каких именно — в презентации не уточнялось.

Строительство комплекса разделено застройщиком на 4 этапа. Форма основного участка предопределила раскрытие квартала изнутри на юг. «Поле участка использовано максимально рационально и равномерно, что позитивно отражается на затратах на строительство. Как инвестиционных, так и эксплуатационных», — пояснила Арустамова размещение высокоплотной застройки. За счет обустройства масштабного подземного паркинга на 587 машиномест застройщик заявил проект с дворами без машин.

«Градостроительная плотность»

В ходе дальнейшего обсуждения советник губернатора по архитектурным вопросам Вячеслав Генне полностью поддержал проект застройки границ Девау, заявив, что концепция «превзошла все ожидания с точки зрения архитектуры и комплексного подхода». «Чувствуется вот эта плотность градостроительная», — выразился архитектор и порекомендовал заказчику учесть оформление пешеходных связей и входного благоустройства для Девау со стороны ЖК.

«Есть там сама территория и несколько предметов охраны аэродрома Девау, 5–6 [объектов]. Нужно, чтобы были [связи]. Потому что, конечно, ваша восточная часть там будет продаваться как «окна с видом на парк». Есть определенные планы, как обустроить Девау. Мы сейчас как раз это обсуждаем на стадии правильного подхода, технического задания. Несколько воркшопов проведено с привлечением специалистов широкого круга. То есть правая часть вся будет выходить в сторону Девау. Это будут как раз квартиры, территории, дома с видом на парк», — заметил Вячеслав Генне.

Проект будущего парка на аэродроме Девау, анонсированный губернатором Антоном Алихановым 

Архитектор Сергей Гулевский из мастерской «4+», который обычно чаще других членов совета находит в представляемых проектах концептуальные градостроительные ошибки, неожиданно заявил, что ему придраться не к чему. По его словам, «Квадр» представил четкую квартальную структуру, с профессионально сделанными фасадами, однако дворы следует как-то выделить с помощью цветовой гаммы.

Член градсовета Олег Купердяев заявил, что он также задался плотностью застройки, но у него нет вопросов, если в целом проект удовлетворяет всем нормативам в части пожарных проездов, парковок, инсоляции. «Очень приятно, если у нас застройка идет такими кварталами. Повышается уровень архитектуры в городе», — высказался эксперт. 

Концепцию в том же положительном ключе поддержал генпланист Петр Черненко, заявивший, что если проект удовлетворяет всем нормам, то «почему бы и нет» и «пусть будет». По его мнению, это более качественное продолжение примерно схожего типа застройки на противоположной стороне ул. Пригородной. Однако по факту они соответствуют одному экономическому уровню.

«Позавчерашний день, но люди всё равно купят»

Серию хвалебных отзывов внезапно прервал архитектор Олег Копылов, который отметил сходство генплана застройки у Девау со скандальным проектом высоток в конце ул. Невского – ул. Арсенальной, который делал Илья Соловьев для холдинга «КалининградСтройИнвест». 

«Мне кажется, что это все-таки дома для бедных. Я буду стоять на своем, что это застройка слишком плотная и в ней, конечно, не комфортное жилье. Но люди его купят, я это понимаю и застройщиков понимаю. Но как архитектор я всё равно с этим согласиться не могу. Это вчерашний день, даже позавчерашний день. Мне кажется, такие проекты… пора с ними завязывать. Я не знаю, как-то это всё получается у нас», — развел руками член градсовета и отказался поддержать проект, заявив, что это не современный проект по всем параметрам.

Вслед за Копыловым проявила смелость архитектор Елена Кохан из бюро «Никор Проект», также не поддержавшая проект у Девау. «Скорее всего, по нормам там всё проходит. Но, глядя на это… на генплан, мне показалось, что хорошо бы это было 4–5, максимум 6 этажей. Но, когда я посмотрела, что это 10 этажей, я поняла, что это городская…[довольно] плотная застройка. Хорошая, но с Олегом я соглашаюсь: слишком большая плотность», — сказала Елена Кохан.

По словам члена градсовета Олега Васютина, планировочная композиция проекта на Пригородной действительно сама по себе родом из 1920-х годов, которая потом использовалась, например, в Германии при строительстве блокированных кварталов. Однако обычно западные архитекторы строили такие «блоки» по 3–4 этажа, избегая высокой плотности и «концентрирования» большого количества населения в бетонных гетто.

«Поэтому когда смотришь на это, потом переводишь взгляд на фасады и недоумение несколько [возникает]. То есть это ведь модернизм планировочный. А фасады — что-то с классическими традициями, интерпретациями. Есть ощущение монотонности комплекса. Планировочная и фасадная монотонность. Может, это прием вообще?» — размышлял Васютин на обсуждении и также предложил «покрасить фасады», если ничего нельзя изменить.

Кроме того, архитектор заметил, что комплекс не ориентирован куда-либо своим главным фасадом, так как его попросту нет. «ЖК существует как-то в пространстве. Хотя рядом есть Девау, которое будет превращаться в нечто особенное. Всё к этому идет. И как будет в этом особенном жить комплекс? Очень большой вопрос. Не будет ли это каким-то диссонансом, потому как там предлагаются самые современные планировочные решения по благоустройству. Самый такой сегодняшний день. А здесь мы видим архитектуру такого [старого] образца… Не знаю, как это всё совместить. Так проект нормальный, я поддерживаю, но если бы это всё действительно было в модернизме...», — посетовал Олег Васютин.

Получив согласие большинства членов градсовета, главный архитектор области Евгений Костромин не стал затягивать обсуждение и окончательно одобрил проект к дальнейшей реализации.