«Информационный бой мы проиграли»

Калининградский рынок недвижимости вошел в состояние стагнации. Объем заключенных за последний месяц сделок рухнул на 80 %. Ситуацию абсолютно не спасают туристы, прибывающие отдохнуть на Балтику. Раньше именно они были основными приобретателями жилья. Узнав об откровенно завышенных ценах на квартиры, приезжие ограничиваются звонками и прогулками по живописным улочкам курортов. Некоторые, уже пожившие несколько лет на «острове», не выдерживают нервозности общественно-политической обстановки, продают квартиру по сходной цене и уезжают, не видя перспектив и распрощавшись с «западным форпостом» страны. Выбор делается в пользу более спокойной и понятной «большой» России. Об этом рассказала генеральный директор агентства «Союз профессиональных риелторов» Татьяна Гилёва в эфире радиостанции Business FM. Портал RUGRAD приводит некоторые тезисы интервью.

«Продали — уехали назад»

Объективно у нас упали сделки по недвижимости в 5 раз. Спрос и количество сделок — это разные понятия. По спросу идет стагнация, а закрытые сделки — это то, что мы реально провели в этом месяце, квартира куплена, либо есть задаток и готовятся документы. Так как мы крупное агентство, мы выходили на уровень оборота 80–100 сделок в месяц. На сегодняшний день — 20 сделок.

Бум [строительный и бум покупок недвижимости в Калининграде], конечно, был. Думаю, что отложенный спрос и сейчас есть. Интерес с нашему региону достаточно высокий. Сейчас думаю, что это временное явление, связанное с определенными событиями, и нам надо его удачно пережить. Рынок недвижимости много раз падал и находил в себе силы подниматься.

<…> Люди, которые собирались покупать, — собираются и дальше покупать [недвижимость], но просто ситуация в семье поменялась зачастую. Отсюда «мы немножко подождем». Или продавцы: «мы собирались продавать, но приоритеты, обстоятельства сложились именно вот так точечно. <…> По-разному объясняют. Некоторым некомфортно стало чувствовать себя на территории Калининградской области по разным причинам. Покупали вот ребята, сами из Перми, они прожили здесь 3 года, всё нравилось, работа нравилась, но как-то им тревожно стало. Продали — уехали назад в Пермь. Они купили здесь квартиру тогда. Но сказали, что они так не привыкли, им хочется поспокойнее жить, и уехали назад в Пермь. Пожалуйста, обстоятельства частного, личного характера. Есть люди, которые уехали навсегда. Например, уехали в Израиль жить, выставили на продажу, продавайте. Есть те, кто, наоборот, с удовольствием покупают и сейчас. <…>

«Очень сложно убедить людей понизить цену»

Как быстро можно продать [в Калининграде] — это сейчас только вопрос цены. Было время короткое, когда [стоял] вопрос расчетов. Но уже как-то можно решить. В целом вопрос цены и как быстро нужно продать. Обычно мы даем [клиенту] три цены: если быстро, если дорого, либо вышли на рынок просто прицениться и продавать там никто ничего не собирается. Если быстро, то квартира в сегменте эконом, бюджет, эконом плюс при грамотной оценке уходит за 2 месяца. Здесь либо то, что наши продавцы не хотят нас слушать, — это то, с чем мы сейчас сталкиваемся… Очень сложно убедить людей понизить цену. Предложения появляются, цены не понижаются, соответственно, наш покупатель будет искать такого лояльного продавца. <…>

Если говорить в общем, то цены на сегодня завышены. По рынку — на 500 тыс. руб. и до 1 млн руб. Если вот так голословно — на 500 тыс. или миллион понижайте и всё продастся. [Они были] перегретые. Но нельзя про каждую квартиру сказать, что нужно понизить на миллион. Ситуация: квартира выставлялась на продажу, поговорили с продавцом, продать надо быстро, было много сопутствующих обременений. Прислушались к аргументам и риелтору — продали за 2 недели. Это была 1-комнатная квартира, порядок цен вокруг 5,2–5,3 млн руб. Продали за 4,8 млн руб. Вот эти квартиры, которые продаются уже год по 5,3 млн руб., в августе могут продаться и за 4–4,5 млн руб. Такой может быть расклад, если рынок будет развиваться в такой динамике, какая сегодня происходит, да, [есть риск снижения]. Мы не знаем, что завтра случится. <…>

По динамике продаж продавцы — как это было в апреле, когда все призадумались и сняли с рынка квартиры. Сейчас выйдут те, кто реально хотят купить себе квартиру или продать для себя с какими-то целями. Инвестиции частные сейчас немножко подождут. Рекомендуют не ориентироваться на цены на недвижимость, которые были сформированы на конец, начало года, а работать и жить в реальном времени и условиях.

<…> Обычный покупатель находится в режиме некоего ожидания, некой тревоги. Он не понимает, насколько сейчас хватит финансового ресурса: а) либо войти в ипотеку; б) мне как частному инвестору не совсем понятно, куда я могу вложить, чтобы получить достаточно быструю оборачиваемость. Поэтому, скорее всего, нам надо будет работать на местном рынке с местными покупателями: просто обычные ситуации: рожаем, разводимся, женимся, расширяемся, — вот это наш ближайший контингент, с которым придется далее работать. Поэтому здесь не совсем [формат] «предложение – спрос», а достаточно прощупывания своей финансовой ситуации, насколько потянете эту квартиру, насколько она сейчас нужна или можете позволить себе купить, чтобы и семья безопасно себя чувствовала в ближайшие 3 года, и финансовая стабильность [была].

«А как вы сюда добрались и что вы там кушаете?»

Сейчас ситуация кардинально поменялась на рынке. Только 10 % покупателей, клиентов — это приезжие из «большой» России. [Теперь покупатель] в основном калининградец. <…> Информационный бой мы проиграли. Действительно так. Могу рассказать, коллеги недавно вернулись с конгресса Российской гильдии риэлторов в Екатеринбурге, и первые два вопроса звучали так: а как вы сюда добрались и что вы там кушаете? <…> Одна из покупательниц недвижимости позвонила, уточнила, а как вы тут живете, что вы кушаете, и просила не стесняться, сказала, что посылку с продовольствием она сюда отправит. Есть такая история. Она не то, что чуть-чуть повлияла, она одна из ключевых. Они там не информированы. «Большая» Россия как-то не знает. Они любят к нам ездить в гости, но не знают, как мы тут живем. <…> Покупатели с «большой» России — это всегда хорошо и интересно. Это же не только история про покупку и продажу квартир, это истории про новых интересных людей, которые приезжают, открывают новые бизнесы. Много творческих людей приезжает, айтишников. Поэтому, конечно, мы за то, чтобы регион развивался. <…>

При таком низком спросе на недвижимость очень сложно выделить, где выше спрос на «вторичку» или на новостройки. Конечно, на новостройки он будет поддерживаться. Он чуть выше именно из-за льготной ипотеки. Люди все-таки решаются на такой вариант, потому что предлагаются программы лояльности. И еще не заработала в полную силу, но мы ждем сельскую ипотеку. Что прямо ярко выражено, спрос на «свежие» квартиры от 2015–2016 года постройки и с ремонтом свежим. Но это «вторичка», свежая новостройка до 5 лет.

<…> Застройщики сейчас нуждаются в риелторах. Пожалуйста, продавайте, мы готовы к сотрудничеству. Но, к сожалению, пока ни у нас, ни у застройщиков очень сильно не получается. Один из последних застройщиков — мы проговаривали эту ситуацию — спросили, как звонки, — он строит на побережье, это всегда повышенный спрос был. Говорит, что звонков много, но реальных покупателей нет. То есть люди звонят, узнают цены, гуляют по Светлогорску, но пока нет. Я бы даже не сказала, что это не изучение спроса, это времяпровождение наших туристов.

«Зарабатывали за полгода 1,2 млн руб.»

Не знаю, вернемся ли мы к тому уровню так называемых льготных ипотек конца 2021 года. Есть еще и другие факторы. Конечно, льготная ипотека очень сильно простимулировала рынок, скажем так, дважды. Это было хорошим решением для людей, которые могли либо за квартиру платить, арендовать, либо войти в долевое строительство и взять ставку уже в готовом доме по семейной ипотеке. Но это еще был шанс для частных инвесторов, когда можно было вложить небольшие деньги. Мы считали, это очень четкая цифра — от 1 млн до 1,2 млн руб. за полгода прибавляла любая квартира в цене от этапа строительства. 

У нас регион моряков, это тоже хорошо. Очень много людей, которые могли взять ипотеку по льготной ставке и совершенно спокойно ее перепродать через полгода и заработать 1,2 млн руб. Отличные вложения. Сейчас — сложно. Мне кажется, инвесторы пока подождут. Тем более вклады по ставкам хоть и понизились, но сохраняются достаточно хорошие, тут надо просчитывать, будем ли мы вкладывать как инвесторы. Объемы ипотек пока даже и близко не прибавились и не приблизились к тому уровню. <…> Думаю, что 60 % она составляла точно.

Посоветовали бы тем, кто сидит [в сомнениях], покупать или не покупать, вытяну, не вытяну, смогу, не смогу, просчитать реально по цифрам, потому что сейчас средняя ставка по аренде 1-комнатной квартиры колеблется от 16 до 25 тыс. руб. Она понизилась. За 18–20 можно найти квартиру. В год это около 200 тыс. руб. в год. Посчитайте, выгодно ли вашей семье брать ипотеку, когда под сомнением стабильность дохода.

<…> Иллюзий не строим, активно проговариваем между коллегами, директорами агентств, собственниками агентств, — скорее всего, этот рынок труда сократится.

Фото: RUGRAD, domclick.ru