«Жители Балтрайона начнут разбираться друг с другом»

Градсовет не согласовал структуре Setl Group новую 10-этажку на Батальной. Власти констатируют, что  «спальник» на окраинах превратился в «классического отрицательного героя застройки» и каждая новая многоэтажка будет ухудшать ситуацию.

Архитектурно-градостроительный совет в среду, 2 июня, не согласовал строительство нового 10-этажного дома на ул. Батальной. Дом входит в жилищный комплекс «Стерео», строительством которого занимаются структуры финансово-строительного холдинга Setl Group. Проект на совете представлял архитектор Юрий Муравьев, которому в феврале прошлого года удалось защитить на градостроительном совете строительство 16-этажных зданий. Согласно его документам, заказчиком выступало ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Содружество». Единственным учредителем данного юрлица является ООО «Сэтл» — «дочерняя» компания ООО «Сэтл Групп» (контролирует в уставном капитале порядка 100 %) и ООО «Холдинг-Центр».

Согласно проекту, данное здание выведет на рынок около 5,4 тыс. кв. м. жилых площадей (порядка 160 квартир). При этом под новый дом спроектировали всего 31 парковочное место. Площадь детских, спортивных и хозяйственных площадок составит 309 кв. м. Юрий Муравьев подчеркнул, что данные параметры, как оказалось, «соответствуют нормативам».

«Окружающая застройка сформирована жилыми зданиями в основном от 5 до 16 этажей. Средняя этажность по данному району — 10,2», — доложил Муравьев, добавив, что к северу от участка уже идет строительство двух 16-этажек, которые также входят в комплекс «Стерео». К западу от предполагаемого места строительства располагаются 5–10 этажные панельные дома, а восточнее  — еще один ЖК, но уже на 16 этажей.

Как подчеркнул автор проекта, архитектурный облик новой 10-этажки «привязан к другим, уже реализованным зданиям ЖК «Стерео».

«Фасады дома — лаконичные, насколько это было возможно. Максимально остеклены, немного разбавлены пестрой отделкой и не выбиваются из складывающейся жилой среды ЖК «Стерео», — рассказал Муравьев.

У представителя ГИБДД Романа Луценко возникли вопросы к расчетам по парковочным местам. «Мы рассчитываем исходя из продаваемой площади. Получается, что у нас на 28,4 кв. м продаваемой площади — 1 жилец проживающий. Соответственно, на 100 жильцов у нас даже больше чуть-чуть рассчитано... Есть еще 3 гостевых парковочных места», — объяснил систему расчетов Юрий Муравьев.

«Решили по нижней планке вот этого норматива пройти, как обычно», — заметил представитель ГИБДД. 

«Да, получилось всё впритык», — не стал спорить архитектор. 

Луценко также интересовал вопрос с проездом к новому дому. Муравьев попытался объяснить, что речь идет о продолжении ЖК «Стерео», поэтому жильцы данной 10-этажки смогут пользоваться для этих целей территорией других домов. Но представителя ГИБДД, кажется, такой ответ не устроил. «Судя по всему, там есть образованный сервитут, так как здание вроде как прошло экспертизу...», — попытался объяснить Муравьев. 

«Я не знаю, я у вас спрашиваю»», — не сдавался Луценко. В результате архитектор все-таки остановился на том, что подъезд к зданию будет осуществляться благодаря праву сервитута, и пообещал в случае необходимости уточнить данный вопрос.

Другие члены градостроительного совета заметили, что «без сервитута это здание не может существовать», но, чтобы данное право начало действовать, необходимо согласие жителей из других домов ЖК. «Там будет очень интересная и неоднозначная ситуация, когда жители начнут разбираться друг с другом. И ситуация будет аналогичная ул. Машиностроительной, когда люди на протяжении, наверное, лет 40 не могут друг с другом разобраться. Потому что им вот так «здорово» запроектировали проезд... А потом, когда они начнут там ставить шлагбаумы и заборы, то это будет еще «лучше». Тогда мы точно получим тот «типовой Балтрайон», который вы предлагаете», — резюмировал Луценко спор по данному вопросу. 

Его поддержал председатель регионального отделения Союза архитекторов Петр Черненко, который подтвердил, что если владельцы земельного участка захотят его огородить, то препятствий нет. Значит, гипотетически возможна ситуация, когда в жилом комплексе не будет единого пространства. Он также отметил, что при таких системах расчета жителей у проектировщика получается, что в доме будет жить «одна жена на 8 мужиков в отсутствие детей».

У Черненко и Луценко возникли вопросы к расчетам по количеству человек на жилую площадь нового дома. «Есть нормативы. Можно соблюдать самые низшие пределы. Но есть здравый смысл, из которого мы должны исходить», — заявил представитель ГИБДД.

Еще одна претензия к новому дому — увеличение нагрузки на социальную инфраструктуру. Согласно данным городских властей, близлежащие объекты «катастрофически не справляются» с потребностями жителей. Было отмечено, что в спальном районе есть сложности с дорожной инфраструктурой, а в округе нет рекреационных зон. В случае если бывший Балтрайон будет продолжать развиваться именно как многоэтажный «спальник», то данная проблема только усугубится

.

Среди замечаний к новому зданию ЖК «Стерео» прозвучали такие выражения, как «пляска с точки зрения осей» и «непонятный угол поворота». Муравьев признал, что «разворот здания немножко странный». «Но он выполнен параллельно уже сложившейся границе участка... Просто вот так сложилось», — заявил архитектор, после чего пожаловался на сложную форму участка.

Он также отметил, что в рамках строительства ЖК «Стерео» предусмотрена спортивная площадка с дорожками и «большим количеством озеленения». Кроме того, архитектор упомянул велодорожки. «Невозможно назвать это двором, который просто заставлен парковочными местами. Этот дом является частью комплекса. В этой части мы не смогли сделать двор без машин (это было физически невозможно). Но инфраструктура у комплекса будет общей и использоваться будет всеми домами», — настаивал он, добавив, что «возможность немного уплотнить этот район вполне была». Ему возразили, что при такой модели уплотнения «очень много негативных факторов», а данный район уже стал «классическим отрицательным героем застройки»: никаких перспектив исправить ситуацию пока нет, а каждая новая многоэтажка только усугубляет ситуацию.

После таких комментариев главный архитектор области Евгений Костромин потребовал у автора проекта обоснование строительства именно 10-этажки. «Чтобы советом уважаемых людей одобрили проект… У вас повышенная комфортность благоустройства? Повышенное обеспечение (хотя бы в 1,5 раза) парковочными местами? Архитектура уникальная? Композиционная схема и переменная этажность? Садики свободные вокруг? Надо срочно уплотнять, повышать, акцент… Доминанта… Без этого дому ну никак, без таких 10-этажных параметров.... 16-этажные дома рядом!» — напирал он

Юрий Муравьев попытался еще раз объяснить членам совета, что у проектировщиков уже не было никакой возможности предусмотреть на объекте подземный паркинг. «Вокруг всё сложилось именно таким образом...», — начал он. «Значит, обоснования нет у вас», — довольно констатировал Костромин. 

Муравьев в ответ еще раз подчеркнул, что проект соответствует нормативам, которые предусмотрены для 9-этажных зданий. «Минимальным нормам?» — снова начал Костромин. 

«С небольшим запасом... Как бы да, всё это не с избытком», — признал архитектор и напомнил, что средняя этажность на данной территории — 10,2 этажей. «У заказчика появилось резонное желание, почему бы ему не спроектировать здесь 9-этажное здание, если оно вписывается во все существующие нормативы. Статистика, к сожалению, в этих нормативах не отражена, я согласен», — продолжал он спор. 

Что касается парковок, то архитектор заявил, что рядом есть платный паркинг, где есть пустующие места. Архитектор считает, что есть юридическая возможность заключить соответствующий договор, который позволит использовать машиноместа по соседству.

«Было бы хорошо, если бы вы озвучили, что рядом есть социальные объекты, где свободных мест столько...», — увлекся Костромин, такое ощущение, забыв, что за обеспечение города соответствующей инфраструктурой отвечают не строительные компании, а органы власти. Муравьеву оставалось только согласиться, что ситуация с социальной инфраструктурой в бывшем Балтрайоне сложилась именно таким образом.

«Поэтому существенных обоснований для принятия решений о 10-этажном исполнении никто не увидел из членов градсовета», — констатировал Костромин.

«По мне, так здесь [нужен] замечательный парк, которого здесь не хватает. Но мы сейчас обсуждаем не это, а обсуждаем здание», — вновь вступил в разговор Роман Луценко и вновь напомнил о возможных проблемах с сервитутом. «Понятно, что интересно построить 10 этажей, а не 9. Никто не спорит. Но почему это должно быть интересно окружающим жителям — непонятно», — подчеркнул представитель ГИБДД. 

Евгений Костромин снова начал напирать на недостаточность оснований на отклонение от параметров градостроительной документации. «Поэтому, давайте, да, вы реализуйте проект в той колористической и фасадной... Безусловно, это необходимо. Это, наверное, необходимо этому комплексу, потому что иначе это будет смотреться не комплексным решением, но реализуйте тогда в 9-этажном исполнении в рамках градостроительного регламента», — поставил точку в споре главный архитектор.

Текст: Алексей Щеголев
Фото: RUGRAD.EU, материалы презентации на градсовете