Показатель строящегося в Калининградской области жилья за полгода вырос на 14 % — до 714 тыс. кв. м. 10 активных лидеров рынка более чем на треть увеличили количество квартир в реализации. Обзор RUGRAD.

Лидером рынка недвижимости Калининграда и области по итогам I полугодия 2024 стала «СК МПК» богатейшего депутата совета Зеленоградска Леонида Кухарева, нарастившая объемы текущего строительства до 128,6 тыс. кв. м. Это практически вдвое больше, чем было в январе — 67,57 тыс. руб. Соответствующую статистику публикует «Единый ресурс застройщиков». Смена лидера произошла по итогам мая этого года, когда «СК МПК» Леонида Кухарева потеснила ГК К8, связанную с Александром Качановичем.

Структуры Кухарева сейчас возводят 8 ЖК из 10 домов («Централ Парк» на ул. Донского, «Домик у озера» на ул. Печатной, «Кант Сити» на ул. Портовой в Калининграде, ЖК «Лазурь» в Светлогорске, «Астерия» на ул. Потемкина, «Венецианский квартал» и ЖК с апартами на ул. Тургенева в Зеленоградске). Буквально в последние месяцы застройщик запустил в продажу ряд новых проектов: «Аура» на ул. Ватутина, «Легенды Девау» на ул. Пригородной — ул. Молодой Гвардии. В целом в продаже находятся более 2,28 тыс. квартир по эскроу-счетам, что является крупнейшим показателем по региону. Сдача порядка 6,7 тыс. кв. м у «МПК» сейчас задерживается. Леонид Кухарев контролирует 8,76 % калининградского рынка жилищного строительства. При этом максимальная стоимость квадратного метра у этого застройщика выставлена в Зеленоградске в апартаментах на ул. Тургенева за стадионом — 189 тыс. кв. м.

ГК К8 сохранила второе место в региональном ранжировании и продолжает наращивать текущие объемы строительства — 106 тыс. кв. м против 100,05 тыс. кв. м месяцем ранее. Группа компаний Александра Качановича сохранила при этом крупную долю на рынке 7,22 %. В строительстве у девелопера — уже 5 жилых комплексов («Теодор Кроне», «Фридланд», «Русь», «Русь-2» и новый проект «Клубный дом на Яналова»). Также заявлен крупнейший туристско-рекреационный кластер «Акваполис» на побережье в районе Сокольников. В топ застройщиков по РФ ГК К8 поднялась с 200-го на 190-е место. Рейтинг компании не изменился и остался на уровне 4,5 звезд. При этом у К8 практически максимальная стоимость квадратного метра по области — 304,7 тыс. руб. — в ЖК «Русь-2» на берегу моря в Светлогорске.

На третье место в регионе поднялся холдинг «КалининградСтройИнвест» депутата заксобрания Валерия Макарова. Еще в мае застройщик занимал 9-е место с объемами 50,98 тыс. кв. м. По итогам июня он переместился вверх на 6 позиций благодаря наращиванию показателей до 82,28 тыс. «квадратов». Сейчас застройщик забрал 5,6 % рынка и возводит не только ЖК «Невский парк», Seven, «Дом на Ломоносова», но и «Этюд» на ул. Поленова в микрорайоне «Юго-восток» и «История» на ул. Дадаева. Всего в продаже более 800 квартир. При этом холдинг еще не запускал в продажу очень перспективные и привлекательные курортные проекты в Светлогорске-1 и Отрадном. С переносом срока сдачи у «КалининградСтройИнвеста» сейчас порядка 8 тыс. кв. м.

На четвертое место лидеры рынка потеснили прежнего участника топ-3 ГК «Расцвет» с объемом строящегося жилья 71,06 тыс. кв. м, который не меняется вот уже почти полгода. Группа удерживает 4,84 % рынка региона за счет 2 заявленных ЖК из 7 домов — 6-этажный «Расцвет парк» на 472 квартиры в Заозерье и 8-этажный ЖК «Аэро» в Малом Исаково рядом с аэродромом Девау. Изначально в 2022 году ГК «Расцвет» разрешили 5-этажные дома в Заозерье.

Кубанский застройщик «СЗ «ССК» поднялся на 5-е место в калининградском рейтинге с 4 многоквартирными домами на 60,48 тыс. кв. м на въезде в Гурьевск. По России «ССК» поднялся на высокое 11-е место в отличие от других участников калининградского рынка жилья. С 8-этажным ЖК «Включи» и 118 тыс. руб. за «квадрат» южные застройщики занимают 4,12 % областного рынка.

На 6-е место неожиданно прорвался «СЗ «Центрфорвардстрой» из группы «Акфен» с ЖК на Советском проспекте на месте мебельной фабрики. Заявлены объемы в 57,65 тыс. «квадратов», но квартир в продаже пока что нет. В мае стало известно, что ПАО «Сбербанк России» профинансировало строительство ЖК на Советском проспекте на 7,9 млрд руб. Компания-застройщик оформлена на сына основателя «Акфена» Зейрали Байтарова — Ибрагима Байтарова. При этом сама группа технически осталась на 9-м месте в рейтинге ЕРЗ с объемами 52,65 тыс. кв. м, большая часть из которых (48,4 тыс. кв. м) строится с отставанием от срока сдачи более чем на 5 лет. Напомним, «Акфен» возводит ЖК «Калининград Сити», ЖК «Янтарный» на ул. Елизаветинской и дом на ул. Новоставского в Пионерском.

«КСК» Вадима Шимко с объемами 54,9 тыс. кв. м потерял сразу 4 позиции в рейтинге ЕРЗ. Объем текущего жилищного строительства сократился с 72,4 тыс. кв. м, а доля на рынке — с 4,71 % обратно до 3,74 % за счет сданных 16,1 тыс. «квадратов». Наиболее дорогим проектом у «КСК» является ЖК «Светлогорск-3» со стоимостью квартир от 8 млн руб. и «квадрата» от 165,5 тыс. руб. В продаже осталось 114 квартир и студий у моря. Далее неожиданно идет 5-этажный ЖК «Пальмбург» со стоимостью «квадрата» от 147 тыс. руб. в Прибрежном на берегу Преголи и 10–15-этажный ЖК «Альпенштадт» в конце ул. Горького (114,5 тыс. руб.). 

Кроме того, компании Вадима Шимко успешно реализуют квартиры в ЖК «Левада» на ул. Тихорецкой и ЖК «Васильки» на ул. Весенней в Васильково с бюджетной стоимостью «квадрата» в 103–106 тыс. руб. Переходящих объемов строительства с переходящими сроками сдачи у этого застройщика сейчас нет. Всего у «КСК» в прямой продаже свыше 500 квартир.

На 8-й позиции технически остается ГК «Мегаполис» депутата областного заксобрания Евгения Морозова с переходящими объемами строительства в 53,5 тыс. кв. м в ЖК «Лидино». Срок их сдачи задержан более чем на 6,6 лет. Евгений Морозов активно осваивает бизнес на крупных социальных госконтрактах, связанных со стройками детских садов и школ, и проявляет себя в прибыльном гостиничном бизнесе в Зеленоградске, Черняховске, на Куршской косе и Балтийской косе, занимаясь в том числе элитной курортной малоквартирной недвижимостью в формате точечной застройки рядом с прибрежным парком.

Застройщик ЖК «Русская Европа» на 1253 квартиры «АвангардИнвестПроект» сохраняет объемы жилищного строительства напротив аэродрома Девау в 47,8 тыс. «квадратов» и держится на 10-й строчке рейтинга «ЕРЗ». У этого участника рынка 3,26 % рынка строящейся недвижимости, притом что стоимость квартир в «Русской Европе» начинается от 8,8 млн руб., а квадратного метра — от небюджетных 135 тыс. руб. При этом в прямой продаже всего 80 квартир.

Правительственный фонд «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» показал падение этого полугодия — на 15 место и сразу 4 позиции за месяц. Его строительный банк сократился до 38 тыс. кв. м. Доля «ЖСС» на рынке региона, соответственно, сократилась до 2,59 %. В то же время по итогам полугодия ЖСС КО стал лидером рынка по сданным объемам жилья — почти 54,17 тыс. кв. м. За весь 2023 год было 71,3 тыс. кв. м. В целом по РФ фонд переместился на 550-е место. В активной стадии реализации у фонда находятся ЖК «Нахимовский квартал» (98,3 тыс. руб.), ЖК «Площадь искусств» (124,9 тыс. руб.) и ЖК «Жемчужина Балтийска» с бюджетными 80 тыс. руб. за «квадрат». В процессе — ЖК «Юго-Восток», ЖК «Борисовский бульвар» и дом на ул. Спортивной в Краснознаменске.

Группа «Модуль-Стройград» депутата Законодательного собрания Евгения Верхолаза нарастила за полгода объемы строящегося жилья с 27,4 тыс. кв. м до 37,4 тыс. кв. м и вошла в топ-20 главных застройщиков региона. ГК заняла 16-е место после правительственного Фонда ЖСС КО. При этом у группы Верхолаза сохраняются относительно доступные цены на «квадрат»: от 91 тыс. руб. в ЖК «Подсолнухи» в конце ул. Ульяны Громовой и 100 тыс. руб. в ЖК «Родина» на ул. Коммунистической до 114,8 тыс. руб. в ЖК «11 мая» на Сельме. Больше всего квартир в продаже в ЖК «Суздальский-3» на ул. Генерала Хохлова (141 при стоимости «квадрата» от 106,9 тыс. руб.). Кроме того, «Модуль-Стройград» продолжает реализовывать перспективный «бюджетный» проект на побережье — ЖК «Заостровье» в полукилометре от Балтийского моря со стоимостью квадратного метра от 110,3 тыс. руб. Группа планирует продолжить застройку в этой части восточнее Пионерского.

В общей сложности у «Модуль-Стройграда» свыше 740 квартир в продаже. По итогам 2023 года группа сдала 52,33 тыс. кв. м жилья и заняла 3-е место в Калининградской области после «КСК» и Фонда ЖСС КО.

«Строительный трест» как самый активный петербургский застройщик на рынке Калининграда смог занять 13-е место в рейтинге «ЕРЗ». Его доля в регионе сократилась до 2,79 %. По РФ этот участник занимает 60-ю позицию. Объем строящегося жилья у питерцев в Калининграде сейчас упал до 41 тыс. кв. м. В первую очередь потому что сдан крупный проект, практически визитная карточка «Строительного треста» в Калининграде — 14–15-этажный ЖК «Альпы» на ул. Маршала Борзова на 596 квартир. При этом в прямой продаже сейчас только шестая часть жилых площадей.

В работе находятся престижный 9–10-этажный ЖК «Дом на Красной» на 521 квартиру в тихом малоэтажном районе у Школьного пруда на 46,8 тыс. кв. м и 6–7-этажный RiverPark («РиверПарк») в полях за Гурьевском на берегу реки Гурьевки на 443 квартиры. Всего сейчас у «Строительного треста» строится только 5 домов. Холдинг также заявлялся как интересант освоения перспективных 9,78 га на берегу моря над терминалом в западной части Пионерского.

На 12-ю позицию переместился питерский холдинг Setl Group, строящий в Калининграде и Светлогорске в общей сложности порядка 43,6 тыс. кв. м. Это престижный ЖК Lake City со стоимостью «квадрата» от 198 тыс. руб. и масштабный 11-этажный ЖК «Консул» на 743 квартиры на ул. Артиллерийской — ул. Дадаева в Калининграде (127,8 тыс. руб.). За полгода компания существенно понизила свои позиции в калининградском рейтинге, поскольку в лидеры вырвались другие региональные игроки рынка. Отметим, что всего в 6 – 8-этажном Lake City, строящемся на русле реки Светлогорки, запланировано 11 домов на почти 1 тыс. квартир. Это практически максимальный объем жилплощади от одного застройщика в этом курортном городе. За счет этого в регионе Setl Group стабильно удерживает долю рынка в 2,79 %.

На одну позицию питерских застройщиков технически опережает «СЗ «МП Строй», остающийся на 11-м месте с масштабным проектом ЖК «Высота» на ул. Челнокова в микрорайоне Сельма. Масштабное строительство ведет учредитель «ДорСпецСервис», «Мосдорстрой» и «Мосинвест» Эдуард Мнацаканов, связанный с экс-директором «СП «Балтдормостстрой» Гургеном Мнацакановым. В одном крупном 16–18-этажном доме общей площадью 47 тыс. кв. м выставлено на продажу по-прежнему внушительное количество квартир — 754. За счет этого «МП Строй» сохраняет долю регионального рынка в 3,21 %. Сдача ЖК «Высота» запланирована на IV квартал 2024 года.

В общей сложности на 1 июля 2024 года 10 крупнейших девелоперов Калининградской области нарастили показатель строящегося жилья до 715 тыс. кв. м, что составляет 48,75 % от объема всех работающих застройщиков региона. 6 месяцами ранее 10 компаний-лидеров строили только 626,9 тыс. кв. м жилья. Показатель вырос на 14 %. Причем на тройку лидеров сейчас приходится порядка 316 тыс. кв. м, или почти 16 % строящегося жилья в регионе.

10 лидирующих по объемам строящегося жилья компаний сейчас реализуют порядка 5134 квартир в своих проектах. Всего полгода назад их было 3856. Рост за указанный период рекордно превысил 33 %.