Евгений Афанасьев: Большинство запущенных в 2014 году местными застройщиками проектов будут реализованы

Некоторые «эксперты» сейчас много пишут, что цены на недвижимость будут падать, деньги тех, кто вкладывал в недвижимость, станут прахом. Рынок жилья «схлопнется», и обманутые дольщики выйдут с касками на площадь.

Есть простая экономика формирования себестоимости квадратного метра жилья. В проектной логике она складывается по фазам проекта от инициации, проектирования, подготовки, реализации до завершения. В каждой фазе есть затраты, включающие в себя различного рода услуги: работы, подряды, материалы, технику и т. д. Ну и не надо забывать о прочих, так сказать «транзакционных издержках». Объекты, инициированные в 2013–2014 годах, уже понесли затраты в разных объёмах и стадиях, а значит, они уже сидят в себестоимости квадратных метров будущих квартир, плотно заняв свои места в сценарии проекта, формирующем финансовый результат.

Но тут случился декабрь 2014 года, и цены на материалы уже показали рост (порядка 20–30 %), оптимизировать застройщику их проблематично, особенно в Калининградской области. Прочие затраты по проекту убрать невозможно. Они либо оплачены, либо обязаны быть закрыты в процессе реализации проектов. То есть себестоимость при прочих равных уже выросла.

При рассмотрении продолжения проекта некоторые могут сказать, что эти затраты «нерелевантные», но в данном случае я не соглашусь с этим тезисом, не тот случай, они уже являются частью проекта и заняли свою долю в квадратном метре, в плановой мечте о рентабельности проекта.

Теперь о снижении цены на квартиры для тех самых «экспертов». Любой студент вам скажет, что в данном «измерении бытия» застройщик может опускать цену только за счёт доли собственной прибыли, либо снижения накладных расходов, оптимизируя всё, начиная от карандашей. Но тут вопрос: будут ли рентабельны проекты при возросшей стоимости материалов и вообще, какой финансовый результат будет в целом у застройщиком с учетом всех жизнеобеспечивающих накладных расходов. Всё, конечно, будет зависеть от курса валют. Чем выше они, тем меньше шансов на понижение цены и достижения точки безубыточности.

Большинство запущенных проектов в 2014 году под программу 2015 года местными застройщиками будут реализованы, так как там есть обязательства, высокие риски при их невыполнении, и они полностью либо частично профинансированы. В моем прогнозе первую половину 2015 года цены будут показывать рост за квадратный метр, причем пропорциональными темпами к доле материалов, на которых будет рост закупочных цен. Но уже где-то во второй половине 2015 года возможен совсем незначительный отскок цен вниз (но не ниже заключённых договоров в конце 2014 году) за счёт отказа от части прибыли и уменьшения затрат (жёсткая экономия и сокращения). Но это только после того, как спрос будет совсем невелик и цена станет основным конкурентным преимуществом в борьбе за выживание. При этом объёмы строительства уже на 2016–2017 год будут сокращаться, что приведёт в дальнейшем к стагнации цен и последующему росту.

«Пилюли» всё же некоторые есть:

1.      Обеспечить антимонопольный контроль местных производителей инертных и строительных материалов.

2.      Не надо сейчас химичить с законодательством по «долёвке» и налогам.

3.      Снижать со стороны государства разного рода транзакционные издержки, упрощать административные процедуры.

4.      Ну и для самих застройщиков это контроллинг, контроллинг и ещё раз контроллинг. И, конечно, хотелось бы стабилизации валют, снижения ключевой ставки, ну и на этом фоне нормальных кредитных и ипотечных программ, только это уже совсем мало зависит от нас.

* Мнение руководителя правления крупной калининградской группы строительных компаний опубликовано на LiveJournal