Суд отказал «Студии архитектуры» в удвоении этажности недостроя на ул. 9 Апреля

Калининградский арбитраж отказал компании «Студия архитектуры» в признании незаконным отказа министерства градостроительной политики регионального правительства во внесении изменений в разрешение на строительство административного здания на пересечении улиц 9 Апреля и Боткина в Калининграде. Решение не вступило в законную силу, истец уже подал на него апелляционную жалобу.

Министерство отказало застройщику в увеличении этажности объекта до 8 этажей и почти двукратном росте строительного объема. Разрешение на строительство здания было выдано еще в июне 2020 года. Первоначально на узком треугольном участке с кадастровым номером 39:15:132506:59 площадью 1,8 тыс. кв. м планировалось построить 4-этажный офисный центр с подземным паркингом. Здание не успели построить в установленный срок до июня 2022 года, министерство продлило срок разрешения до 2026-го.

В 2024 году в «Студии архитектуры» решили скорректировать проект, разработав новую проектную документацию с уже 7 надземными этажами. Площадь застройки вырастала до 1 133 кв. м, строительный объем — до 26,4 тыс. куб. м (почти в два раза), высота — до 25,7 метра. Изменения застройщик обосновал тем, что в 2022 году изменились правила землепользования и застройки Калининграда и для участка установили новую территориальную зону, допускающую строительство зданий высотой до 26 метров.

Однако министерство градостроительной политики в июле 2025 года отказало в приеме документов для внесения изменений в разрешение на строительство. Ведомство указало, что заявитель представил проектную документацию, разработанную иной проектной организацией («СанТермо-Проект») и предусматривающую строительство объекта с иными проектными характеристиками, по сути — нового объекта.

Суд согласился с позицией министерства. В решении указано, что изменения в ПЗЗ не возлагают на застройщика обязанность корректировать проектную документацию уже строящихся на законных основаниях объектов и не являются объективной причиной для столь значительного отклонения от первоначального проекта.

«Проектом предусмотрено почти двукратное увеличение параметров строительства. Заявленная документация предусматривает строительство нового объекта капитального строительства с увеличением этажности и количества этажей, площади застройки и объема строительства в целом», — указано в решении. Суд также отметил, что закон допускает лишь незначительные изменения проектной документации в процессе строительства, вызванные объективными причинами (например, сложными геологическими условиями), а не полное перепроектирование по желанию застройщика.

Параллельно с февраля 2023 года Ленинградский районный суд рассматривает иск Павла Соколова — собственника соседнего земельного участка и гаража — о признании разрешения на строительство и положительных экспертных заключений недействительными, а также о сносе самовольной постройки. В рамках рассмотрения дела суд назначил уже три экспертизы, последнюю в ноябре 2024 года.

Территория с кадастровым номером 39:15:132506:59 и кадастровой стоимостью в 11,23 млн руб. находится в муниципальной собственности и имеет вид разрешенного использования под «деловое управление».

Строительство административного здания на ул. 9 Апреля фактически не ведется в последние годы. По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, совокупный убыток ООО «Студия архитектуры» в 2018–2025 годах превысил 111,8 млн руб.

Единственным учредителем компании с 2020 года является ее гендиректор Сергей Кузиков. Он также является собственником ООО «КСВ», ООО «КСВ плюс», ООО «КСВ групп» и ООО «Мокси КД» с совокупной выручкой в 2025 году в 211,1 млн руб.