«Белая дюна» дрейфует в ОЖ

В туркластере перед Новым годом успели перемежевать землю на первой линии для распределения интересантам, сформировать крупнейшие массивы и подготовить их вывод в зону, которой нет в ПЗЗ.

Региональные власти продолжают менять градостроительные документы под освоение самого крупного земельного банка на балтийском побережье. Министерство градостроительной политики региона до 30 декабря должно было подготовить проект внесения очередных изменений в правила землепользования и застройки участков в границах будущего курортного кластера «Белая дюна» под Янтарным.

Речь идет о 30 участках с кадастровыми номерами с 39:05:030612:87 по 39:05:030612:268 общей площадью порядка 430 га. Это большая часть будущей «Белой дюны», уникальной территории с пляжами протяженностью более 5 км и шириной порядка 300 метров, включая территорию, размежеванную ранее под дороги между участками под строительство. Предложения заинтересованных лиц принимались министерством градполитики всего лишь 5 дней перед самым Новым годом.

Все 30 участков предлагается включить в абсолютно новую для действующих ПЗЗ Зеленоградска общественно-жилую зону с индексом «ОЖ». Однако ее параметры в приказе министра градполитики Кристины Подскребкиной не приводятся.

Аналогичная зона появилась несколько лет назад в ПЗЗ Светлогорска. В границах зоны ОЖ разрешено строительство в том числе многоквартирного жилья, гостиниц, в том числе апартаментного типа, которые по сути являются скрытым жильем, объектов делового управления, культурно-досуговой деятельности, общепита, а также магазинов площадью до 5 тыс. кв. м. Помимо этого, регламент допускает появление объектов для оказания социальных услуг населению, для проведения развлекательных мероприятий, размещения гаражей и стоянок. Условно разрешенными видами использования являлось строительство торговых центров, религиозных объектов, домов соцобслуживания. Максимальный процент застройки определен на уровне 40 %, минимальный процент озеленения — 20 %.

Таким образом, на большей части «Белой дюны» будет формально разрешено строительство жилья, если застройщик запросит изменение вида разрешенного использования, например, с «гостиничного использования» на «малоэтажное» или «среднеэтажное жилье».

Буквально 25 декабря 2025 года на Публичной кадастровой карте начали отражаться новые перемежеванные участки в составе будущего курорта. Например, вместо двух массивов от 2010 года буквально в 100 метрах от авандюны было образовано огромное землевладение с номером 39:05:030612:268 площадью 33,4 га с выходом на пляж и видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание; туристическое обслуживание; спорт». Речь идет об укрупнении массивов и ликвидации широкой проездной дороги вдоль моря, которая была закреплена изначально при размежевании в 2010 году. 

Также на первой линии создан массив 39:05:030614:150 площадью 33,7 га с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание; туристическое обслуживание». В этом случае в оборот включается не просто первая линия, а целиком авандюна вместе со спусками к протяженным и широким пляжам. Еще один новый участок 39:05:030612:263 площадью 4 га отведен под объекты торговли, массив 39:05:030615:568 площадью 12,8 га в центре кластера — под выставочно-ярмарочную деятельность.

При этом участок 39:05:030614:13 непосредственно с пляжем и авандюной площадью 14,9 га и с назначением «гостиничное обслуживание» не попал в перечень территорий, подлежащих переводу в зону ОЖ.

После утверждения новых изменений в ПЗЗ Зеленоградского округа власти могут перейти к этапу распределения без торгов между застройщиками прав на освоение участков «Белой дюны».

Отметим, что буквально полтора года назад после общественных обсуждений, проведенных в июне 2024 года, региональное минградполитики перевело все 479 га нового курорта «Белая дюна» южнее Янтарного в территориальную зону делового, общественного и коммерческого назначения с индексом «О-2». Земля была спешно выведена из зоны СХ-1 сельхозугодий в составе земель сельхозназначения. На тот момент 32 участка вошли в зону О-2 для коммерции и находятся в ней до утверждения новых корректировок с вводом зоны ОЖ. Предельная высота объектов гостиничного обслуживания в туркластере «Белая дюна» была обозначена как 28 метров (9 этажей), торгово-развлекательных комплексов — 20 метров (почти 7 этажей), офисных зданий и объектов туробслуживания — не выше 18 метров (6 этажей). На данном этапе не ясно, останется ли зона О-2 в «Белой дюне» применительно к отдельным участкам не на первой линии.

В августе 2025 года минградполитики утвердило масштабный проект планировки для застройки «Белой дюны». В нем также фигурировала территориальная зона О-2, а не ОЖ. Примерно треть всей площади «Белой дюны» и самая ценная с экологической и рекреационной точки зрения территория оказалась в некой многофункциональной общественно-деловой зоне для строительства гостиниц и апартаментов. Еще треть — в зоне общественно-делового назначения и под кластер креативных индустрий. Оставшееся — в зоне торговли и под возможное строительство жилья в юго-восточной части «Белой дюны». 

Однако отметим, что укрупненные массивы на первой линии уже фигурировали в указанном проекте планировки. Их сформировали как раз вдоль моря и в юго-восточной части, вероятно, под строительство жилья. В пояснении к проекту документу говорилось о том, что «перспективное размещение объектов жилого кластера определено в рамках III этапа до 2031 года», когда уже вся коммунальная инфраструктура по сути будет построена за бюджетный счет.  Стоимость строительства инфраструктуры для «Белой дюны» оценивалась в сумму порядка 30 млрд руб.