От эконома до премиума

Калининградская область остается в топе самых привлекательных российских регионов с точки зрения инвестиций в недвижимость. Однако ситуация меняется, заставляя строительный бизнес искать новые решения. Один из крупнейших застройщиков региона, «КалининградСтройИнвест», сейчас активно развивает проекты на побережье. Это позволяет девелоперу, основная специализация которого — жилищное строительство, снизить зависимость от ситуации на рынке ипотечного кредитования.  

В целом спрос на недвижимость в Калининградской области остается довольно стабильным, его продолжает поддерживать туристический поток, отмечает руководитель отдела продаж холдинга Дмитрий Чуприна: «Люди приезжают, влюбляются в Калининградскую область и принимают решение о покупке. Кто-то — быстро, кто-то — проведя здесь несколько отпусков. За счет этого на самом деле неплохой очень спрос». 

Вторая категория приезжих, активно скупающих жилье в регионе, — так называемые русские немцы. По наблюдениям застройщиков, эта категория клиентов часто «перестраховывается» и покупает квартиры в Калининградской области, просто чтобы иметь жилье в России. Но есть и те, кто принимает решение о переезде. «Им самое удобное — вернуться в Калининград, чтобы, если откроются границы, у них была возможность ездить в Европу. Возможно, кто-то там даже остается работать и живет на две страны», — отмечает Чуприна.

Что касается самого Калининграда, то тут спрос формируют в основном местные. По оценкам специалистов компании, жители области тут покупают примерно 60 % квартир. «В городе жилье покупают в основном для решения семейных вопросов. Там инвестиционные покупки — это всего 10−15 % от общего объема. Когда отменили семейную ипотеку в июне 2024 года, конечно же, был огромный спад у всего этого массового жилья», — отметил руководитель отдела продаж «КалининградСтройИнвеста».

До февраля 2022 года ситуация была другой. Привлекательность Калининградской области после закрытия границ снизилась, это привело к изменениям структуры спроса на недвижимость. «До специальной военной операции большую часть недвижимости в Калининграде покупали иногородние, порядка 60−65 %. Сейчас среди тех, кто переезжает, большой процент ранних пенсионеров с Дальнего Востока, Сибири, с Камчатки и т. д.», — пояснил глава отдела продаж «КалининградСтройИнвеста». 

По его словам, эти перемены затронули только рынок массового жилья, спроса на элитную недвижимость они не коснулись, но и емкость у этого рынка значительно ниже.

На побережье ситуация иная. В «топовых» локациях квартиры по-прежнему покупают в основном приезжие. Там у недвижимости выше инвестиционный потенциал и капитализация этого имущества со временем растет.

«На побережье основной спрос — это Москва, Питер, плюс немцы. Но немцы покупают везде и всё на самом деле. И в городе, и в центре, и в более отдаленных локациях, которые еще с потенциалом развития. Москва, Питер покупает не для переезда. Для большинства это либо квартира выходного дня, либо для посуточной аренды. Они топовые локации стараются выбрать. Пусть там и большой порог входа, но для москвичей наши цены кажутся не такими уж и высокими. Поэтому они смело заходят на наши проекты», — отмечают в компании. 

Сам рынок подталкивает девелоперов расширять портфель предложений. Один из самых известных и вместе с этим сложных проектов «КалининградСтройИнвеста» — ЖК «Росгартен» на берегу Нижнего озера. При подготовке к строительству в историческом центре города проводились тщательные археологические изыскания, которые заняли полтора года. Котлован под стройкой был фактически вырыт руками, экскаваторы не использовались.

Два корпуса высотой 8−9 этажей были построены в 2020 году по авторским архитектурным проектам, их внешний вид постарались приблизить к облику зданий, находившихся на этом месте в довоенном Кёнигсберге. 

Все 234 квартиры комплекса были проданы еще на этапе завершения строительства. «Тогда ценник, конечно, был совершенно другим. «Однушку» тут можно было купить и за 5 миллионов. Сейчас цена начинается от 20 млн руб. Но и на «вторичке» тут предложений сейчас нет, насколько я знаю», — рассказывает Дмитрий Чуприна.

После строительства этого объекта «КалининградСтройИнвест» начал тщательно подбирать собственников и арендаторов коммерческих помещений в своих новостройках, в холдинге появилась отдельная структура, которая управляет этим процессом. Смысл в том, чтобы подобрать для будущих обитателей комплекса максимально широкий спектр товаров и услуг, расположенных в шаговой доступности. Это позволяет избегать ситуаций, когда половину коммерческих помещений в доме занимают алкомаркеты. 

Среди текущих крупных калининградских строек холдинга — ЖК «Невский парк». Фактически в поле в районе ул. Арсенальной растет новый жилой микрорайон, который должен состоять из 26 многоквартирных домов от 9 до 19 этажей высотой. За счет снижения плотности застройки здесь хотят создать открытые общественные пространства как для жителей, так и для гостей района. На территории комплекса должна появиться широкая благоустроенная прогулочная улица с коммерческими помещениями. Территория комплекса ограждаться не будет, только дворы отдельных домов. 

При этом наполнение дворов будет разным, это касается и детских площадок, и зон отдыха для взрослых. Жители комплекса смогут свободно перемещаться между ними с помощью чипов. «Мы специально не проектировали сквозных проездов, чтобы дети могли безопасно перемещаться между дворами. Сегодня тут поиграл, завтра — там», — говорит Распопов. Ради безопасности весь комплекс будет оборудован единой системой видеонаблюдения, доступ к которой получат все жители.

Уже построены 7 домов, средний ценник тут сейчас 130 тыс. руб. за кв. м. «Но цены постоянно растут. Этот рост в первую очередь обусловлен спросом. В самом начале, когда строился первый дом, спрос был невысоким. Но по мере того, как здесь появляется инфраструктура, появляется благоустройство, квартиры начали активно раскупать», — пояснил Чуприна.

На первых этажах уже появляются первые кафе, магазины, вскоре должен открыться СПА-комплекс, также рядом с «Невским парком» строится большой супермаркет. В перспективе в районе появятся детский сад и физкультурно-оздоровительный комплекс.

На побережье усилия застройщика сосредоточены в районе Отрадного под Светлогорском и в соседнем Пионерском. В обоих муниципалитетах есть и жилье премиум-класса, и так называемый «комфорт», и более демократичные предложения.

На первой линии в Пионерском холдинг строит апарт-отель Panorama. Комплекс предусматривает видовую эксплуатируемую крышу с зоной барбекю, панорамный лифт, на первом этаже — большой ресторан, есть также подземный паркинг, прямо перед комплексом — спуск на променад. Всего здесь будет 104 апартамента, почти все — с видом на море.

«Видовые квартиры, конечно же, пользуются максимальным спросом. Как бы мы ни увеличили на них цены, их всё равно покупают, несмотря ни на что. Средний ценник по студиям здесь сейчас — где-то 360 тыс. руб. за "квадрат". И в основном здесь, конечно, студии. Но студии не малюсенькие, как номера привычных нам отелей, а обязательно с зоной кухни и зоной хранения. Полноценная прихожая, полноценный санузел, полноценная спальня», — пояснил Дмитрий Чуприна.

В самом центре города, на второй линии, компания строит большой комплекс класса комфорт-плюс. ЖК «Парад» расположится на большом земельном участке в границах ул. Комсомольской — ул. Советской и будет состоять из 17 домов. Сейчас идет строительство первых четырех, в них уже стартовала продажа квартир.  

«Комплекс достаточно интересный. 5 этажей с лифтом, также есть минус первый этаж, частично занятый двухуровневыми квартирами. Архитектурная задумка в том, чтобы комплекс немного напоминал и старый Кёнигсберг, и даже немножко парадную линию Санкт-Петербурга. Планировка территории предусматривает также большую пешеходную коммерческую улицу, фонтан и центральную площадь, которая сможет стать центром встреч не только для жителей комплекса», — пояснил руководитель проекта Алексей Распопов.

Первые ключи новым собственникам компания рассчитывает передать уже в конце этого года, полностью объект должны достроить через 5−7 лет, в зависимости от ситуации на рынке. Средний ценник тут — 236 тыс. руб. за кв. м. По сравнению с обычной городской застройкой, в комплексе больше однокомнатных квартир, рассчитанных на посуточную аренду.

Еще один проект компании в Пионерском — жилой квартал «Клевер» на ул. Молодежной. Это развивающийся район, и для побережья ценник здесь демократичный — от 138−140 тыс. руб. за кв. м. Комплекс состоит из пятиэтажных домов, каждый оборудован лифтами, в подвалах размещены кладовые, колясочные, места для парковки велосипедов и т. д. 

Дворы закрыты, все парковки вынесены во внешний контур. Квартал располагается в 15 минутах ходьбы от моря. «Здесь будут покупать квартиры те, для кого не так принципиальна прямо близость-близость к морю. Возможно, и жители, и те, для кого сама прогулка важнее пляжа», — говорит Чуприна. 

В Светлогорске за бюджетный сегмент «КалининградСтройИнвеста» отвечает ЖК «Шелест» ул. Песочной, там стоимость квартир начинается от 150 тыс. руб. за кв. м. Дома строятся в живописном зеленом районе за озером и парком. Холдинг взял на себя обязательства по благоустройству территории вокруг.

На ул. Нахимова в Отрадном холдинг строит объект премиум-класса «Палатиум». У пятиэтажного здания, расположенного на первой линии, эксплуатируемая кровля, на которой должны расположиться барбекю-зона и летний кинотеатр. 

Квартиры с панорамными окнами и большими террасами. Есть и двухуровневые, они оснащены каминами. Во дворе предусмотрено всё, что нужно для комфортного отдыха: от подогрева пешеходных зон до фонтана.

Также здесь есть полноценный подземный паркинг, а на минус первом этаже расположены кладовые почти для каждой квартиры, два общественных санузла, помещения для колясок и велосипедов, спортивного инвентаря. 

Цены за квадратный метр в комплексе сейчас начинаются от 286 тыс. руб. за «квадрат». Холдинг рассчитывает сдать «Палатиум» уже в конце 2025 года. 

Сейчас все объекты холдинга обслуживает собственная управляющая компания. Для объектов на побережье холдинг создает еще одну структуру, которая сможет эффективно управлять коммерческой недвижимостью, в том числе обслуживать апарты, которые сдаются собственниками внаем дистанционно.