«Несоразмерная земля в Отрадном»

Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил иск предпринимателя Артура Пахунова к администрации Светлогорска о продаже элитной земли на берегу моря в Отрадном. Соответствующее решение опубликовано в карточке дела и может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Артур Пахунов требовал признать незаконным отказ в предоставлении в собственность за плату участка 39:17:020007:36 площадью 3,8 тыс. кв. м по ул. Нахимова, 1б, который сейчас имеет разрешенное использование «под строительство и дальнейшую эксплуатацию индивидуальных жилых домов». 25 марта 2020 года Пахунов на основании договора уступки прав аренды по договору еще от 2002 года приобрел право аренды указанного массива над Гаузупским ущельем под ИЖД. 16 марта 2021 года АО «ОКОС» выдало заявителю на 3 года техусловия на канализацию будущего дома. Следом МУП «Светлогорскмежрайводоканал» выдало заявителю техусловия для водопровода. В 2022 году бизнесмен построил жилой дом с кадастровым номером 39:17:020007:305 и зарегистрировал право собственности на него 18 июня 2021 года. Кадастровая стоимость здания составила 2,3 млн руб., тогда как земли — почти в 10 раз больше — 21,47 млн руб. 

В августе 2023 года администрация Светлогорска отказала Артуру Пахунову в продаже участка под его домом, с чем он и обратился в суд. В обоснование своей позиции муниципалитет указал на то, что площадь испрашиваемого участка не соразмерна площади существующего объекта недвижимости, расположенного на нем. Также, по мнению местных властей, был нарушен Градостроительный регламент, определяющий максимальный размер земельного участка (ч. 4 ст. 85 ЗК РФ). 

С ноября 2023 года в рамках рассмотрения дела по ходатайству бизнесмена проводилась судебная землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Земельное агентство» Ольге Логиновской. Эксперт пришла к выводу, что для эксплуатации указанного ИЖД Артура Пахунова 39:17:020007:305 площадью всего лишь 63,1 кв. м с деревянными стенами необходима земля в размере существующей, то есть 3,8 тыс. кв. м. По мнению специалиста, все эти 38 соток являются минимально необходимыми для эксплуатации жилого дома с площадью, как 3-комнатная квартира, и инженерных сетей к нему. 

Если посмотреть на сам участок, то можно увидеть большой озелененный массив на гребне холма и небольшой деревянный домик у восточной границы. Также эксперт подтвердил, что на земле расположены инженерные коммуникации, которые зарегистрированы в ЕГРН и принадлежат заявителю. Вдоль южной границы землевладения проходит пешеходный спуск в Гаузупское ущелье. Само место межевания земли под жилье и строительства ИЖД является исключительным.

Ссылаясь на определение Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О, судья калининградского арбитража Анна Брызгалова указала на то, что собственник здания вправе приватизировать все коммуникации в границах участка, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование объекта недвижимости, а не из размера участка. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Таким образом, довод о несоразмерности площади участка и расположенного на нем объекта недвижимости был опровергнут признанным судом экспертным заключением. Судья Брызгалова нашла необоснованным довод о несоответствии разрешенного использования земли целям ее использования. При этом, по мнению арбитража, администрация Светлогорска не смогла доказать законность своего отказа и обстоятельства принятия оспариваемого решения. В итоге суд подтвердил, что отказ муниципалитета нарушает права и законные интересы собственника элитного участка в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. На администрацию Светлогорска теперь возложена обязанность устранить допущенное нарушение и в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу направить предпринимателю Артуру Пахунову проект договора купли-продажи участка. Также с муниципалитета будет взыскана в пользу ИП 3 тыс. руб. в качестве госпошлины.

Это не первый иск, который выиграл Артур Пахунов в процессе легализации своего жилья на первой линии у моря. В мае 2022 года Первый апелляционный суд общей юрисдикции в Москве оставил без изменений решение Калининградского областного суда в пользу Артура Пахунова в части корректировки ПЗЗ Светлогорска о переводе того же участка в Отрадном из зоны рекреации в зону застройки ИЖД. Администрация Светлогорска проиграла апелляцию. В старых ПЗЗ от 2012 года массив находился в зоне рекреации, исключающей жилье, в то время как новый генплан, подписанный губернатором Антоном Алихановым 11 февраля 2020 года, ввел в отношении элитной территории функциональную зону ИЖД. 

В последних изменениях в генплан Светлогорска от июля и августа 2023 года для участка 39:17:020007:36 в аренде Пахунова была подтверждена зона ИЖД. Тогда как для массивов восточнее и южнее — нет. Их вернули в зону озелененных территорий.

Параллельно власти Светлогорска подавали иск о сносе деревянного жилого дома Артура Пахунова как самостроя, зафиксированного актом от 6 августа 2021 года. Иск был присоединен к другому делу о расторжении договора аренды. В январе 2022 года Светлогорский городской суд в лице судьи Марины Маношиной отказал администрации в прекращении аренды дорогостоящего участка на основании факта самостроя, сославшись на всё тот же принцип превалирования генплана над ПЗЗ. На момент возведения Артуром Пахуновым ИЖД функциональная зона участка по генплану Светлогорска от 11 февраля 2020 года допускала возведение ИЖД, несмотря на то что по старым ПЗЗ от 2012 года это была рекреационная зона.

В феврале 2022 года был полностью удовлетворен еще один иск бизнесмена Пахунова. Всё та же судья Светлогорского суда Марина Маношина признала решение «Светлогорскмежрайводоканала» об отзыве техусловий для ИЖД бизнесмена дискриминационным и незаконным.