Гостевой дом вместо прачечной спустя 16 лет

Дочери бенефициара ТЦ «Мега» разрешили нежилое здание на ул. Кутузова. Власти Калининграда заключили инвестконтракт еще в 2007 году, после чего безуспешно пытались его расторгнуть. Сейчас участок предлагают купить за 32 млн руб.

Министерство градостроительной политики Калининградской области выдало разрешение на строительство гостевого дома в Калининграде на ул. Кутузова, 11 со сроком действия до 17 октября 2026 года. Общая площадь двухэтажного нежилого здания составит 310 кв.м. 

Разрешение выдано калининградской компании «Рыбтехцентр Сервис», которая принадлежит зарегистрированной в офшорной юрисдикции Белиза Sunny Ban Invest Ltd. Гендиректором компании с 2011 года является Екатерина Трушинская — дочь бывшего владельца торговых центров «Мега Центр», «Мега Маркет», «Мега Сити» и «Мега Дом» Михаила Трушинского. Михаил и Екатерина Трушинские были учредителями ООО «Рыбтехцентр Сервис» с 2008 по 2011 годы.

Земельный участок с номером 39:15:111006:5 площадью 617 кв. м и кадастровой стоимостью 3,77 млн руб. находится в муниципальной собственности и имеет вид разрешенного использования «под гостиничное обслуживание». Согласно ЕГРН, договор аренды с ООО «Рыбтехцентр Сервис» заключили в июне 2022 года на срок до мая 2025 года. 

В Росреестре на данном участке на ул. Кутузова, 11 зарегистрировано недостроенное нежилое здание (39:15:111006:101) со степенью готовности 10 % и кадастровой стоимостью 56,6 тыс. руб. Здание принадлежит «Рыбтехцентр Сервису», право собственности на него оформили в 2015 году. 

Осмотревшему участок корреспонденту RUGRAD не удалось обнаружить какого-либо недостроенного строения. На территорию на перекрестке ул. Кутузова и переулка Минина и Пожарского сейчас имеется свободный доступ, поскольку часть забора отсутствует. Участок сильно запущен. По телефону, указанному в висевшем на заборе объявлении о продаже участка, ответил представитель агентства недвижимости и сообщил, что «6 соток под гостиницу» стоят всего 32 млн руб.

В июне 2023 года компания «Рыбтехцентр Сервис» получила положительное заключение Государственной историко-культурной экспертизы на проект 2-этажной гостиницы в псевдоисторическом стиле на указанном участке. Приглашенный эксперт, директор «НПЦ «Черноземье» Владимир Ерохин пришел к выводу, что новое здание не повлияет на общий исторический ландшафт сложившейся застройки и не испортит визуальное восприятие объектов культурного наследия, находящихся по соседству. Эксперт отметил интересный силуэт новой гостиницы за счет сочетания щипцовой сложной кровли, применения стилистических приемов, характерных для периода расцвета модерна, декоративных элементов, специфичной расстекловки, а также применения стилизованных по аутентичные фактуры отделочных материалов.

По мнению Ерохина, общее архитектурное оформление будущего здания будет соответствовать стилистике окружающей исторической среды, поскольку композиционные решения главного фасада гостиницы фактически заимствованы у объектов культурного наследия, построенных в начале XX века в кёнигсбергском районе Амалиенау.

Первоначально ООО «Рыбтехцентр Сервис» получило в аренду участок с номером 39:15:111006:5 в 2007 году по договору тогда еще с мэрией Калининграда сроком до июля 2022 года. Стороны заключили инвестиционный контракт о реконструкции нежилого здания прачечной по ул. Кутузова, 11 в гостиницу с офисными помещениями. В рамках инвестсоглашения инвестор приобрел и передал в муниципальную собственность помещение 112,2 кв. м в построенном в 2007 году доме на ул. Колхозной, 17.

В июле 2017 калининградский арбитраж расторг соглашение по иску городских властей. В другом иске горадминистрация безуспешно попыталась добиться признания отсутствующим права собственности ООО «Рыбтехцентр Сервис» на объект незавершенного строительства на месте прачечной на Кутузова, а также обязать «инвестора» признать отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 10 %; а также обязать ответчика освободить участок от твердого покрытия путем его демонтажа и вывоза за 30 дней со дня вступления в силу решения суда. 

Суды сразу трех инстанций встали на сторону «Рыбтехцентра», указав, что «условия контракта полностью исполнены: инвестором приобретен и передан в муниципальную собственность объект недвижимости по ул. Колхозной; право муниципальной собственности на бывшую прачечную прекращено; право собственности на незавершенный строительством объект по ул. Кутузова, 11 зарегистрировано». 

При этом позиция властей Калининграда состояла в том, что «Рыбтехцентр Сервис» необоснованно зарегистрировал право собственности на объект, не обладающий «признаками недвижимой вещи», а с даты заключения контракта прошло более 10 лет. Объект не создан, а срок разрешения на строительство истек еще в 2011 году. 

Горадминистрация попыталась в 2019 году еще раз расторгнуть инвестконтракт, а в 2021 году признать объект на ул. Кутузова самовольной постройкой и снести его, но также безуспешно.

Параллельно сам «Рыбтехцентр Сервис» судился с администрацией Калининграда, где стороны отказались заключать новый договор аренды на земельный участок на ул. Кутузова и изменить разрешенное использование участка на «малоэтажную многоквартирную жилую застройку». В октябре 2019 года судья калининградского арбитража Елена Талалас даже удовлетворила исковые требования. Но уже в марте 2020 года апелляционный суд отменил ее решение, указав, что «требование связано с изменением вида разрешенного использования земельного участка и по существу направлено на обход предусмотренной законодательством процедуры торгов». В августе того же года Арбитражный суд Северо-Западного округа оставил последнее решение в силе. Судьи указали в решении: «Земельный участок испрашивается для целей осуществления на нем жилищного строительства, а не в целях завершения строительства гостиницы».

Во всех судебных разбирательствах интересы компании Екатерины Трушинской представлял калининградский адвокат Алекс Крузман.

Как следует из ЕГРЮЛ, компания «Рыбтехцентр Сервис» официально зарегистрирована на соседнем земельном участке на ул. Кутузова, 9, где расположено 3-этажное административное здание. Оно было построено в начале ХХ века и является памятником архитектуры регионального значения.

ОКН по ул. Кутузова, 9 выставляется на продажу как минимум с 2020 года. Все другие зарегистрированные по этому адресу компании на сегодняшний день ликвидированы. Согласно ЕГРН, здание на ул. Кутузова, 9 (39:15:111006:31) также принадлежит компании «Рыбтехцентр Сервис». Право собственности на объект с кадастровой стоимостью 29,2 млн руб. оформили в 2016 году. На памятник также оформили ипотеку до полного исполнения обязательств в пользу компании «Озорник» Юрия Корниецкого.

В апреле 2023 года компании Екатерины Трушинской удалось снизить через суд кадастровую стоимость здания до размера его рыночной собственности в 20,16 млн руб. При этом привлеченный «Рыбтехцентр Сервисом» специалист оценил его всего в 12,8 млн руб.

Текст: Никита Кузьмин