«Призрак точечной застройки»

Вопреки жалобам жителей правительство области одобрило точечную застройку во дворе в престижном районе Калининграда. Вместо Михаила Горячева разрешение на участок под бывшей котельной и насосной станцией получил «номинал». Обзор RUGRAD.

Министерство градостроительной политики региона выдало разрешение на строительство «СЗ «Эталон» на многоквартирный дом во дворе квартала на ул. Осипенко, 10–20 в Центральном районе Калининграда. Срок действия документа — до 22 марта 2025 года.

Согласно разрешению, на небольшом участке с кадастровым номером 39:15:121312:392 площадью 1,9 тыс. кв. м будет возведено 5-этажное здание. Его площадь составит 2,78 тыс. кв. м. По итогам последней государственной оценки кадастровая стоимость земли под среднеэтажку была снижена с 10,94 млн руб. до 8,04 млн руб.

По данным из ЕГРЮЛ, учредителем и гендиректором «СЗ «Эталон» является некий Василий Галенко. Какие-либо другие компании у предпринимателя отсутствуют. По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, по итогам 2021 года компания показала убыток в 12 тыс. руб., выручка оказалась нулевой. Юрлицо прописано с 2013 года в поселке Никитовка Полесского района. До марта 2020 года оно называлось ООО «КД СК Запад», однако данных о каких-либо завершенных объектах этого застройщика нет в публичном доступе. До 2017 года Галенко был учредителем «ИФД Диапазон» (ныне ликвидировано), до 2014 года — ООО «ИФД Строй» (ликвидировано на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства).

По факту на земле под точечную застройку на ул. Осипенко располагается старая котельная и насосная станция — ранее приватизированное имущество «Водоканала» и участок под коммунальное обслуживание. 

До 2015 года строения были заброшены, после приватизации — огорожены строительным забором. В сентябре 2015 года назначение участка на ул. Осипенко, 10–12 было изменено «под строительство многоквартирных жилых домов, среднеэтажная жилая застройка (для благоустройства территории строящегося дома)».

По данным ЕГРН, участок образован в сентябре 2015 года и с октября находится в собственности калининградского предпринимателя Михаила Горячева. С 2015 года какие-либо другие записи о смене владельца участка не вносились в Росреестр, но были внесены изменения в градостроительные документы. Массив еще до 2017 года перевели в жилую зону с индексом Ж-2 (в настоящее время Ж-2/В), который допускает строительство не малоэтажных зданий, а среднеэтажных. Теперь согласно новым ПЗЗ с ограничением в виде высоты до 18 метров. Это 5 и 6 этажей. 

В 2020 году у территории, огороженной строительным забором появился информационный щит, где говорилось о том, что в рамках строительства ВНС 4-го подъема будет произведен снос «аварийного здания котельной». Заказчиком работ обозначен частный собственник участка под застройку — Михаил Горячев. Однако вместо сноса станции начала продвигаться жилая застройка.

Михаил Горячев имеет ИНН Калининградской области и является учредителем и гендиректором транспортных компаний «Логистик Утиль» с годовой выручкой 15,9 млн руб. и ООО «Организатор транс». Обе фирмы зарегистрированы на ул. Яновского, 5–7. 

При этом у «Логистик Утиль» заключено 39 госконтрактов на 120,9 млн руб. — практически все с территориальным управлением Росимущества на «организацию деятельности по охране, приему и хранению конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства». У «Организатор транс» только одна выигранная закупка на поставку угля для нужд ГБСУСО «Громовский психоневрологический интернат» за 254 тыс. руб. 

Кроме того, Горячев руководит ООО «Амбергрис» Галины Светличной и Светланы Гавриленко, которое специализируется на «обработке драгоценных, полудрагоценных, поделочных и синтетических камней». До января 2021 года у Горячева было ИП с профилем «аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», в настоящее время ИП ликвидировано.

22 сентября 2020 года администрация Калининграда проводила публичные слушания об изменении предельных параметров новостройки во дворе на Осипенко. Проект 5-этажной новостройки в их дворе выполнил по заказу собственника участка ИП Александр Шерстюк. Присутствующих возмутил не то, чтобы внешний вид планируемого дома, но сам факт выделения земли в их дворе частному лицу-застройщику. Участники мероприятия практически единогласно высказались категорически против предоставления разрешения на сокращение минимальных отступов. Также были недовольны жильцы блок-секций и 1-этажных домов, которые находятся вплотную к участку Горячева. Из-за будущей стройки у некоторых владельцев сузится подъезд к гаражам и доступ по периметру их участков. 

Вообще, такое уплотнение, очевидно, в первую очередь ухудшит жизнь жителей панельной «брежневки» 1970 года постройки, во дворе которой находится участок под новостройку. После громких слушаний жители многоквартирного  дома по ул. Осипенко, 10–20 коллективно обратились в областную прокуратуру с просьбой провести проверку законности выделения участка под новостройку во дворе их жилого дома. Инициативная группа добилась внимания прокурора области Александра Авдеева.

В итоге в ноябре 2020 года региональные власти отказали застройщику Михаилу Горячеву в сокращении минимальных отступов от границ его участка ради возведения 5-этажного дома во дворе на ул. Осипенко. Предприниматель запрашивал сокращение отступов от северной границы участка с 17 метров до 5,9 метра и 6,4 метра в двух точках соответственно. Эта сторона как раз упирается в блок-секции по адресу ул. Чкалова, 122. 

В качестве причины отказа глава агентства по архитектуре Вера Касьянова указала, что застройщик должен запроектировать здание без отклонения от разрешенных параметров отступов, с соблюдением техрегламентов, санитарных, строительных норм и правил. Все вводные для этого имеются, полагали в правительстве области. При этом объект капитального строительства возможно разместить на участке «при отсутствии неблагоприятных условий для застройки». Что именно означает эта формулировка, не уточняется.

После слушаний какие-либо строительные работы на участке не проводились, однако забор не убирался, несмотря то что он мешает детской площадке многоквартирного дома. Земля по-прежнему находилась в частной собственности. Теперь в соответствии с выданным разрешением массив будет освоен под строительство среднеэтажного жилья, поскольку собственник участка оказался добросовестным приобретателем. В противном случае, следуя букве закона, прокурорская проверка должна была выявить какие-либо нарушения. 

Очередная новостройка уплотнит тихий малоэтажный квартал Центрального района Калининграда с баснословной стоимостью новых квартир. Поблизости находится территория школы-интерната, перинатальный центр, большая зеленая зона на ул. Яналова, несколько детских садов, фитнес-центры и т. д. До православного храма Кирилла и Мефодия на проспекте Мира всего 700 метров. Спустя 3 года прокуратура и власти оказались бессильны против очередного «призрака застройки».