Два квартала под социальную нагрузку: обзор RUGRAD.EU

Застройщик экоквартала «Русская Европа» предусмотрел часть площадей под школу, детский сад и детскую поликлинику. До 70 % первых этажей под свои проекты получит малый бизнес.

Проект застройки микрорайона «Русская Европа» (позиционируется на рынке недвижимости как «экоквартал комфорт-класса») будет реализован к 2030 году. Об этом во вторник, 25 августа, на пресс-конференции рассказал директор ООО Специализированный застройщик «ИК «АвангардИнвестПроект» Александр Ярошенко. 

14 августа архитектурно-градостроительный совет Калининградской области одобрил проект жилого комплекса «Ласточкино гнездо» — первой очереди нового микрорайона. Как пояснил Александр Ярошенко, компания планирует приступить к строительным работам к концу 2020 года. «Каждый такой квартал (которых у нас будет 6), мы планируем строить в течение 2,5–3 лет и через каждые полгода запускать последующую очередь экоквартала. Срок реализации всего микрорайона мы планируем до 2030 года», — заявил Ярошенко.

Строительство будет вестись в границах ул. Благовещенская/Стрелецкая – ул. Молодой Гвардии. В 2018 году компания-застройщик получила данный участок в аренду под обустройство перехватывающей парковки к чемпионату мира по футболу 2018 года. Инвестиционное соглашение с региональными властями предусматривало, что после окончания ЧМ-2018 территория будет освоена под комплексную общественно-деловую застройку. Как подчеркнул Александр Ярошенко, в инвестиционном договоре речь шла не только о застройке данной территории, но и о создании соответствующей социальной инфраструктуры. На пресс-конференции он подробно рассказал о создании полноценной инфраструктуры в концепции “Happy city” — места для жизни, учебы, отдыха и саморазвития. 

В 2018 году была разработана первая концепция «Русской Европы» (её подготовкой занималось московское архитектурное бюро Андрея Асадова). «Первой концепцией всего комплекса было предусмотрено межевание на 8 земельных участков с переменной этажностью. Она составляла от 4 до 34 этажей. Архитекторами это было воспринято положительно», — рассказал Александр Ярошенко.

Компания провела внутренний конкурс на разработку концепции для первого жилого комплекса экоквартала. Победителем стал калининградский архитектор Илья Соловьев — автор проекта жилого комплекса «Цветной бульвар» и ряда других объектов Калининграда и курортных городов области, знаковых как для калининградцев, так и гостей региона.

Впоследствии компании пришлось вносить корректировки в проект «Ласточкино гнездо» из-за изменений в генплане Калининграда. «Изменились регламенты, меняется высотность… На основании требований нового генплана полностью была откорректирована концепция застройки участка. Мы приняли решение, что вместо 8 кварталов будем строить 6 очередей. Тем самым, выделим 2 квартала под размещение образовательного кластера, где разместятся школа и детский сад», — рассказал директор компании.

Согласно новой концепции первой очереди строительства, которая прошла обсуждение и получила одобрение градостроительного совета в августе, «Ласточкино гнездо» включает в себя 5 жилых домов общей площадью более 60 тыс. кв. м (комплекс рассчитан на 737 квартир) с подземным паркингом на 472 места, что превышает существующие нормы по парковочным местам на 38 %.

«Процент застройки территории первой очереди составляет 37,5 %,это меньше нормативного в 40 %», — заявил Ярошенко, добавив, что компании удалось выполнить требования соответствующих регламентов и при этом обеспечить «высокий уровень комфортного проживания в комплексе».

Этажность «Ласточкиного гнезда» также была скорректирована. Высота основной доминанты комплекса — 14 этажей. По словам Ярошенко, средняя этажность жилого комплекса составит примерно 10,5 этажей: «И это не просто «подарок» градсовета. Региональные власти и члены градостроительного совета утвердили концепцию застройки с доминантами до 14 этажей, ввиду большой социальной нагрузки, которую мы несем, и понимаем её актуальность и значимость».

Компания «АвангардИнвестПроект» в качестве «социальной нагрузки» уже запроектировала и построит детскую поликлинику (общая площадь составит более чем 2.5 тыс кв. м), которая займет 2 этажа и будет рассчитана на 100 посещений в день. Также предусмотрено размещение образовательного кластера на территории общей площадью в 4,3 га: школа будет рассчитана на 1 150 учеников, детский сад  — на 350. 

Оценить сумму, в которую обойдется застройщику выполнение данных обязательств, Александр Ярошенко пока затруднился. «Мы передаем безвозмездно в собственность правительства и администрации Калининграда участок под школу. Это порядка 2,93 га. Как его оценить в деньгах? Я не знаю, но не будет этой школы — не будет такой степени комфорта. Плюс получаются еще нагрузки по подведению сетей к школе и детскому саду, проектирование и строительство поликлиники. В денежном эквиваленте мы этот проект детально даже не пытались просчитать. Затраты растут и накапливаются практически каждый день», — рассказал директор компании. 

Александр Ярошенко подчеркнул, что на участке в 3 га можно было бы разместить жилой комплекс, сравнимый по масштабам с «Цветным бульваром». «У нас прямых обязательств по размещению школы не было, это наша совместная инициатива с правительством», — добавил он.

При этом Александр Ярошенко усомнился, что потенциальные покупатели сейчас готовы покупать жилплощадь в микрорайонах, не обеспеченных социальной инфраструктурой. «Каждый застройщик в Калининграде старается создать эту инфраструктуру каким-то образом. Некоторые строят возле уже построенных объектов, некоторые их с нуля создают. Мы пытаемся их создавать с нуля, и это не просто объекты, это будут знаковые ультрасовременные социальные объекты», — заявил Ярошенко.

«АвангардИнвестПроект» включил в документацию разработку проекта организации дорожного движения. «Чтобы были задействованы все улицы: Благовещенская, Молодой Гвардии, бульвар Снегова. Проект организации дорожного движения уже на начальной стадии проектирования соответствует всем рекомендациям Минтранса РФ», — заявил Ярошенко, добавив, что застройщик в своем проекте отдает приоритет пешеходному движению. А в качестве основы для благоустройства придомовых территорий была взята концепция «двор без машин».

Порядка 70 % всех помещений на первых этажах «Ласточкиного гнезда» будет отдано под коммерческие объекты. «Мы не будем просто продавать всем желающим, мы хотим предложить своим покупателям новой образ жизни в концепции «Медленный город», где все необходимые бытовые и иные потребности можно закрыть в шаговой доступности. Коммерческая недвижимость обеспечит жителей не только всеми благами, но и рабочими местами. Мы делаем акцент на поддержку микропредпринимательства. Коммерческая недвижимость на первом уровне станет основой «социального рая»: пекарни, кофейни, школа живописи, балетная студия, детские образовательные центры. Всё вместе — это мощный стимул для развития малого бизнеса, социальных, культурных и благотворительных инициатив и событий, — мы в этом уверены», — пояснил директор комп.

В конце пресс-конференции Александр Ярошенко рассказал, что прирост населения в регионе, который произошел за счет миграционных процессов, повлиял и на структуру продаж на рынке недвижимости. Он подчеркнул, что порядка 50–60 % покупателей новой жилплощади у местных застройщиков — это жители других регионов России и ближнего зарубежья. «Это Казахстан и Германия. Уже идет обратная миграция из западных стран к нам, у нас есть такие примеры в "Цветном бульваре". И, конечно, это наши традиционные регионы: Север, Дальний Восток, Камчатка, Сахалин, Казахстан. Это наши доноры и продвиженцы в строительной отрасли Калининградской области», — рассказал директор «АвангардИнвестПроекта».

* Материал опубликован в рамках информационного партнерства.