Областной градсовет одобрил очередной многоквартирный дом в Светлогорске, на этот раз в озелененном массиве в центральной части курорта. Проектировщики постарались занять все отведенные 10 соток под новостройку и уверенно «прошли» по нижней границе норматива по обеспечению жителей парковками, решив, что машиноместа за пределами подземного паркинга вообще не нужны. Несмотря на озвученные претензии, проект без особых препятствий согласовали для дальнейшей реализации.

Речь идет о массиве с номером 39:17:010024:45 на ул. Хуторской, 1 площадью всего 10 соток недалеко от братской могилы советских воинов в Светлогорске. Участок под многоквартирную застройку попал в план приватизации в марте 2022 года. В июле 2022 года массив был приобретен на муниципальных торгах за 23,3 млн руб. компанией «Мидгард» — инвестором одноименного комплекса элитных апартаментов у моря в Зеленоградске Midgard Club. На тот момент учредителями «Мидгарда» в равных долях были московские бизнесмены Андрей Долгополов и Роман Казаков.

Как следует из ЕГРН, с 18 августа 2022 года земля находится в собственности ООО «Мидгард-Раушен», учрежденного Романом Казаковым только в июне. Роман Казаков также является учредителем таких компаний, как «Мидгард Девелопмент Групп», «Финансово-инвестиционная компания «Райд», «Эваз» (32 %), «Семерка» (50 %), «Голден Кранц Девелопмент Групп» (50 %), «Тир-Финанс» (26 %). Общая выручка юрлиц с его участием за 2021 год превысила 76 млн руб.

Полученный застройщиком участок расположен в территориальной зоне Ж2.2 под малоэтажное жилье. Ранее по этому адресу несколько лет стоял расселенный аварийный 1-этажный дом довоенной постройки с номером 39:17:010024:55 всего на несколько квартир. После расселения дом был разграблен мародерами. Новый собственник участка заявил строительство элитного дома на 21 квартиру, который будет утопать в зелени за счет расположения за сосновым бором между Калининградским проспектом и ул. Хуторской.

Отметим, что эта часть Светлогорска еще не застроена многоквартирным жильем и сохранила все преимущества проживания, что называется, на природе. 

Однако за будущим домом «Мидгарда» ближайший муниципальный участок с номером 39:17:010024:151 уже определен под среднеэтажную застройку (на карте выделен темно-оранжевым цветом), несмотря на небольшую площадь всего 1,15 тыс. кв. м. Западнее находится не только частный сектор, но и апартаменты, например, Whale Apart на переулке Железнодорожном, 20. Участок с номером 39:17:010024:8 площадью 650 кв. м с назначением под ИЖД является муниципальным и в 2014 году был сдан индивидуальному предпринимателю Алексею Цуканову до 2048 года.

В этой же локации на Железнодорожном проезде также построен 4-этажный протяженный многоквартирный ЖК «Бухта Таран» от ГК «Модуль-Стройград». Не исключено, что жилая застройка этой части Светлогорска может продолжиться и дальше, отхватывая лес, где вдоль железной дороги размежеван крупный участок 39:17:010024:434 с назначением под «округ санитарной охраны курорта федерального значения». 3,23 га пока что частично заняты старыми гаражами, однако по генплану это уже зона общественно-деловой застройки (на карте выделена темно-фиолетовым цветом). Находящаяся напротив на ул. Хуторской, 1 производственная база «Балтберегозащиты» на участке 39:17:010009:23 площадью 1,82 га также в зоне ОД и внесена в прогнозный план приватизации регионального агентства по имуществу для предложения инвесторам под освоение.

Будущая элитная новостройка «Мидгарда» на Хуторской будет иметь не слишком удачную конфигурацию выезда, когда правый поворот будет находиться в слепой зоне водителя. Инспектор по особым поручениям отдела надзора регионального ГИБДД Роман Луценко выразил недоумение по поводу того, что на участке используется абсолютно не предпочтительный изгиб проезда от дома.

Представлявший проект архитектор и соучредитель строительной компании «НовоСтрой» Сергей Башурин объяснил изгиб тем, что справа от участка протекает речка, а ширина проезда при примыкании достигает нормативные 5,5 метра, а так по всей длине проезда — 3,5 метра. В мае этот же архитектор представлял проект гостиницы в Зеленоградске в 100 метрах от моря, но он не получил одобрения.

В свою очередь, инспектор ГИБДД заметил, что это очередной объект на побережье с минимальным количеством парковочных мест — всего 8 на 21 квартиру. На улице ни одной парковки около дома не предусмотрено, как нет и возможности для разворота. Всё нормативное будет «спрятано» в подвале. «Это катастрофически мало, даже несмотря на то, что они проходят по минимальной границе норматива. Очевидно, что этот дом будет использоваться людьми с автотранспортом очень активно», — заявил Луценко.

«Понял-понял. Зачем на улице парковки? Не нужны… Все рабочие, которые будут приезжать, где они будут парковаться? Ремонт квартир. Тоже в подвал будут заезжать?» — задал риторический вопрос советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне. Автор проекта Сергей Башурин и главный инженер Анатолий Князьков не нашли, что ответить. 

Член градсовета Олег Васютин заметил, что, раз парковочная проблема повисла в воздухе, ее надо решать, иначе вообще ничего не получится. В теории это грозит изменением всего проекта, если контролирующие органы пойдут на принцип.

В разговор вступила заместитель главы администрации Светлогорска Оксана Туркина. «У нас тоже был вопрос по парковкам, потому что 21 квартира и 8 парковочных мест — мы полагаем, что недостаточно», — заявила чиновник.

«Мы предусмотрели 8», — отрезал проектировщик. 

Как выяснилось, старые правила застройки и землепользования Светлогорска, утвержденные более 10 лет назад, по принятым тогда нормативам действительно разрешают настолько малое число парковочных мест. В то же время вполне вероятно, что объект станет «гостевым жильем», где люди не будут жить постоянно, а станут использовать жилплощадь как квартиры выходного дня. «Как правило, в Светлогорске такая картина сейчас. Только одна треть или одна четверть квартир занята», — заметил член градсовета Андрей Денисов.

Вместе с тем представленная ситуация осложняется запроектированными офисами и магазинами на цокольном этаже объекта «Мидгарда». Как правило, возле торговых помещений и происходит основная «движуха». Наиболее ярким примером является элитный 5-этажный дом на склоне на ул. Динамо в Светлогорске. Несмотря на его расположение и зашкаливающую стоимость квартир с видом на море, на первом этаже новостройке есть пункт выдачи посылок масс-маркета и магазин с общественной парковкой на несколько мест — даже в таком узком месте курорта.

Генпланист Петр Черненко заметил, что, по сути, проектировщик взял весь размер земельного участка и максимально вместил туда все функции. «Если нормы позволяют…», — развел руками член градсовета.

«Формально нормативы оказываются выдержанными. Но проблема такая существует по парковкам. Занимаясь конкретным зданием на конкретном участке, проектировщики не смогут решить эту проблему. Решать придется совместно с администрацией. Хуторская — второстепенная, малопроезжая, слабо застроенная. Много «случайных» домиков. Наверно, там есть возможность развивать муниципальные парковки вдоль дороги», — намекнул на решение проблемы архитектор Игорь Ли.

Вторым главным недостатком проекта стало отсутствие вокруг новостройки какой-либо круговой дороги или пожарного проезда. Изначально он вообще не предусматривался, что якобы позволяется правилами пожарной безопасности.

«По данному плану будет разработан план пожаротушения, согласованный с МЧС. Мы пока же предпроектные работы [ведем]», — неуверенно ответил Сергей Башурин. Его поддержал архитектор Игорь Ли, заявивший, что по пожарным вопросам не будет претензий, поскольку круговой объезд положен, если здание выше определенной этажности. При существующей площади участка и размерах дома тушение придется по факту проводить с муниципальной земли. В свою очередь, Вячеслав Генне резонно заметил, что задний фасад дома банально неоткуда тушить.

По мере обсуждения всё более выявлялось, что в проекте элитного дорогого жилья от «Мидгарда» однозначно не решены два краеугольных вопроса — о парковке и пожаротушении, на которые обязаны были ответить профессионалы, прежде чем проектировать здание. В связи с этим член градсовета Сергей Гулевский заявил, что не знает, как относиться к этому объекту. «Не имеем права проектировать без соблюдения нормативов. Либо уже должен быть разработан проект пожаротушения. По парковкам автор ответил, что у него 8, минимально 6, и мы вроде как и предъявить не можем. А по генплану мы видим вокруг пустые территории. Может, с муниципалитетом можно решить, чтобы это системно решалось за счет городской земли», — указал на выход из положения архитектор.

В результате по всем направлениям получалось, что просто нужно уговорить администрацию Светлогорска «найти» 2 парковочных места рядом на территории и согласовать их размещение либо за счет инвестора, либо за счет городского бюджета в рамках благоустройства улицы.

«От нас какое-то решение нужно? Тушение заднего фасада не решено, парковки за счет муниципальной земли — тоже так себе история. Какие тут решения принимать? У нас тут согласование вариантов. А один пишем, два в уме. Вопросы-то остались. Город сейчас получит стихийную парковку вдоль ул. Хуторской. Город обслуживает эту улицу, но там будут все гостевые парковки. Мы же не заставим с пистолетом инвестора парковки покупать? Мест там не хватит действительно. Во время ремонта будет коллапс. Ну если город это устроит… Получается только архитектуру обсуждаем», — возмутился советник губернатора, вспомнив, наверно, главные нерешаемые проблемы стремительной застройки Светлогорска.

Касательного фасадов новостройки, только Олег Васютин единственный, кто высказался за второй максимально светлый вариант с протяженными развернутыми лоджиями, который способствует отдыху на природе. Эта же концепция была указана как предпочтительная для заказчика. 

Насчет третьего варианта, следующего современным трендам, Васютин засомневался в обоснованности замыкания и своеобразного отгораживания. Такой дом, облицованный сверху до низу металлом под цвет окисленной меди, не позволит его обитателям иметь открытые протяженные лоджии «наружу на природу».

Несмотря на это справедливое  замечание, большинство участников градсовета выбрало третий модный вариант с зелеными закрытыми фальцевыми фасадами, мало напоминающий обычное жилье. Направление третьего варианта заинтересовало участников обсуждения необычностью и потенциалом развития «в какую-то интересную архитектуру».

«У нас в Светлогорске дом обязательно с фахверком должен быть или дом, предпочтительный для заказчика, где подешевле фасады, и третий еще какой-то? В третьем варианте есть какие-то признаки курортности и непохожести на жилой дом. Первые два варианта — это просто жилые дома. Там много деревьев. У него какое-то формообразование присутствует, а там просто 4 типовых этажа. Хороший объект. Вполне может быть где-то в Сопоте, Юрмале, в курортной территории Балтийского моря», — смягчился советник губернатора Вячеслав Генне.

Председатель градостроительного совета Евгений Костромин предложил сделать зеленый цвет на фасаде третьего варианта поспокойнее в сторону графита и согласовать проект, несмотря на громко предъявленные претензии. По словам Костромина, озвученные пожарные риски будут проверены экспертами на дальнейшем этапе разработки проекта. В части парковочных мест застройщику посоветовали изловчиться и предусмотреть в границах участка пару парковочных гостевых машиномест. В случае отрицательного результата вопрос о предоставлении дополнительных парковочных мест придется решать инвестору с муниципалитетом, поскольку участок находится не вплотную к Хуторской, а на расстоянии 6–8 метров.

В дальнейшем проектировщики представят на согласование главному архитектору области проекты благоустройства территории и проработку прилегающей территории для получения дополнительных мест на ул. Хуторской. Также будут представлены на согласование окончательные архитектурные решения и паспорт фасадов с учетом архитектурной подсветки.