Как градсовет одобрил строительство гостиницы на первой линии впритык к сползающему в море обрыву. Стройка будет вестись на месте парковки, выкупленной компанией, связанной с проектами холдинга депутата Облдумы.

На минувшем заседании 17 февраля архитектурно-градостроительный совет одобрил строительство гостиницы на небольшом участке в центре Пионерского на первой линии. Проект представлял архитектор Игорь Идиатулин из архитектурной мастерской «4+». На узком массиве с видом на море площадью 3 тыс. кв. м предполагается построить 5-этажную гостиницу на 109 номеров, при этом предусматриваются как 1-2-комнатные апартаменты, так и 3- и 4-комнатные номера на 169 постояльцев. Здание площадью свыше 10,8 тыс. кв. м займет практически полностью весь участок и будет возвышаться над пляжем. 1-комнатные номера будут обращены на восток, апартаменты попросторнее — на запад с видом на морской закат и строящийся круизный терминал.

Речь идет о свободном участке 39:19:010201:13 на первой линии у моря по ул. Комсомольской, 34. Долгое время на нем располагалась муниципальная парковка для отдыхающих, так как через территорию есть проход к общественному спуску к морю. В последние годы перед въездом на участок работал шлагбаум. Фактически участок зажат между отделением полиции, территорией одного из корпусов детского ортопедического санатория, дорогой к спуску и соседним жилым домом на склоне. С постройкой гостиницы проход к лестнице на пляж будет как минимум сужен, а как максимум — затруднен.

По соседству уже «нарезан» еще ряд участков на первой линии под застройку: 39:19:010201:520 под «гостиничное обслуживание» и 39:19:010201:518 под разрушающимся зданием довоенной постройки, которое с сентября 2021 года оформлено на «СЗ «Западный порт Риэлт». Собственниками компании-застройщика являются бывший учредитель коллегии адвокатов Московского района Юлия Жежелева, Анатолий Корнеев, Ирина Васильева, Тамара Преснякова, пост гендиректора занимает экс-председатель совета Пионерского Алексей Пресняков. Еще один участок 39:19:010201:309 уже застроен и на нем находится элитная 5-этажка с видом на море. Перспективным для освоения является уже огороженный зеленым строительным забором массив с номером 39:19:010201:516 площадью 3,84 тыс. кв. м, выглядевший ранее как сквер с зелеными насаждениями около спуска к терминалу. C июня 2020 года дорогостоящий участок принадлежит «Русской Промышленной Группе» Галины Маковской (99 %) и Владимира Маковского (1 %), связанных с экс-генеральным директором «Россети Янтарь». Руководит структурой еще один бывший председатель совета депутатов Пионерского Елена Широченко.

Практически все указанные массивы вместе находятся в территориальной зоне О-1/Гр для объектов делового, коммерческого и общественного назначения. Предельная высота зданий здесь составляет 5 этажей, максимальный процент застройки — 60 %, минимальный процент озеленения — 20 %.

С июля 2022 года массив с назначением под «гостиничное обслуживание», на котором предполагается построить новый городской отель, был оформлен в собственность АО «СЗ «Артстрой», при этом земля остается в залоге у Юрия Сердитова до полного исполнения обязательств по договору. Сердитов имеет в Калининграде ИП со специализацией на покупке и продаже собственного недвижимого имущества и ИНН Свердловской области. До 2017 года он работал директором ООО «Венилия» Дарьи Киреевой в Светлогорске.

На участке, согласно данным Росреестра, находится сооружение довоенной постройки с номером 39:19:000000:1786 и кадастровой стоимостью более 15 млн руб., которое также оформлено в частную собственность с января 2022 года.

«СЗ «Артстрой» было образовано только в сентябре 2021 года и зарегистрировано в Калининграде на Московском, 186. Убыток компании за этот год составил 12 тыс. руб. Единственным учредителем при регистрации АО и его гендиректором является Евгений Браунбек. Он также владеет и руководит ООО «Спецкомплект» и АО «СЗ «Технострой», занимает пост гендиректора в АО «Нотис». Общая выручка организаций с участием Браунбека за 2021 год превысила 82 млн руб. С декабря прошлого года его компания «СЗ «Технострой» возводит 4-этажный многоквартирный ЖК на ул. Ломоносова — ул. Бердянской, при этом объект входит в пул проектов холдинга депутата Облдумы Валерия Макарова «КалининградСтройИнвест». Также с 2019 до 2021 года Браунбек вместе с сыном депутата-застройщика Павлом Макаровым имел долю в АО «Династия».

Из нескольких вариантов размещения здания на участке «СЗ «Артстрой» была выбрана концепция со зданием неправильной формы. Угол на плане обусловлен наличием спуска на пляж. Изменение геометрии продиктовало формирование общественного пешеходного пространства, например, с функцией смотровой площадки, летней веранды со столиками и зонтиками. Кроме того, такая подвеска объема увеличивает угол обзора с фасадов в сторону моря, улучшая видовые характеристики 5-этажного отеля.

Кровля отеля планируется эксплуатируемой для обустройства зоны солярия. Как пояснил автор проекта, возвышающийся над кровлей тамбур над лифтовой шахтой не будет превышать установленные высотные отметки. Выход из лифта на эксплуатируемую кровлю не будет считаться дополнительным этажом, так как не превышает 15 %.

Спуск на городской пляж рядом с участком под застройку представляет собой обычные бетонные ступени на металлическом каркасе. При этом здание гостиницы на плане расположено так, что подходит к краю откоса. Однако подпорная стенка в проекте не предусматривается. Заложены только локальные укрепления фундамента, сваи и проект по укреплению откоса, несмотря на то что недалеко от этого участка на территории государственной резиденции «Янтарь» не решены до конца проблемы с обрушением склона.

Подъезд к гостинице будет со стороны муниципального проезда вдоль западной границы участка, который несколько заглублен от центральной улицы Пионерского. На территории между гостиницей и улицей предстоит сформировать некое общественное пространство перед входом в отель, например, для размещения туристической навигации.

Инспектор по особым поручениям отдела надзора регионального ГИБДД Роман Луценко поинтересовался, где будут парковаться автобусы, на которых приезжают туристические группы, если паркинг при гостинице предусмотрен только подземный.

«У нас не подразумевается такого. Это городская гостиница, у нее нет звезд. Парковка для автобусов для этого уровня гостиниц не является обязательной», — парировал Игорь Идиатулин, представлявший проект.

«То есть у вас гостиница для жителей Пионерского? Туристы не приезжают, трансферы не прибывают?» — удивился Луценко.

«Ну почему? Многие будут прибывать на электричках, кто-то — на такси или приезжать и сразу бронировать паркинг. Мы говорим о том, что происходит реконструкция ул. Комсомольской. Есть некий буфер между улицей и участком, где возможно размещение этих парковок», — пояснил докладчик.

«У вас есть проезд, который вам не принадлежит, и вы его имеете в виду. Выражу мнение таким образом, что такое транспортное обеспечение этого объекта не приемлемо», — вынес вердикт представитель ГИБДД. В ходе дальнейшего обсуждения выяснилось, что застройщик в принципе может использовать кусочек муниципальной территории с южной границы своего участка как под благоустройство, так и для расширения доступа на узкий участок гостиницы. Речь идет о территории, где в старом здании работает хозяйственный магазин.

Однако, как пояснил глава администрации Пионерского Леонид Шибаев, реконструкция Комсомольской вообще-то не предусмотрена. По факту гостиница будет строиться при существующей высокой транспортной нагрузке на центр курорта.

«В этом году мы делаем часть ул. Комсомольской односторонней. Направление движения будет с западного склона. Та часть левой полосы станет велодорожкой. Я поправлю докладчика: расширения как такового не будет, реконструкции тоже не будет. Данная работа будет разрешена разметкой. Тезис о том, что можно сделать какой-то заездной карман, в принципе, мы готовы, наверно, рассмотреть. Только выезжать мы будем с него с противоположной полосы, пересекая велодорожку», — рассказал глава.

Вопрос застройки первой линии Пионерского поднимался на недавней «большой встрече с жителями» Пионерского. Одна из просьб жителей заключалась в возможности свободного прохода вдоль моря по склону, рассказал глава администрации. Вместе с тем Шибаев не стал касаться того, что введение одностороннего движения на части ул. Комсомольской ради возможности реализации не только инфраструктурных, но и частных проектов застройщиков, поддерживается далеко не большей частью горожан. Активисты даже начали собирать подписи против изменения порядка движения в угоду туристическим планам Пионерского, но в ущерб обычным жителям.

«Совершенно справедливо было сказано, что архитектурный облик территории не сформирован. Там и соседи ваши, наверно, будут строиться… Но жители попросили, чтобы у них не забирали возможность доступа к склону, прогуливаться вдоль склона. С западной стороны вы сделали на плане общественное пространство. Насколько я знаю, спуск был сделан силами владельца этого участка, за свой счет, и с разрешения он предоставил всем жителям возможность спуска на променад. "Балтберегозащита" подалась в экспертизу по части реконструкции этого променада, он будет шире», — заявил Шибаев и буквально попросил проектировщиков интегрировать общественный спуск в проект и строить гостиницу с сопряжением с променадом.

В целом, по мнению главы муниципалитета, Пионерский крайне нуждается в новой гостинице, так как во время проведения крупных мероприятий здесь негде селить людей. «То строительство, которое велось 15 лет, де факто это такой скрытый рынок гостиничного обслуживания, должным образом не администрируемый. Вы знаете, это маленькие квартиры по 22–25 метров, которые просто покупаются под сдачу. Хотелось бы цивилизованным образом делать это», — пояснил Шибаев.

Советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне заметил, что Пионерский никогда не был избалован вниманием архитекторов и качественными проектами. В качестве возможных причин он назвал отсутствие продолжительной деятельности архитекторов и частую смену власти.

«Вот эти проекты, которые мы рассматриваем, — 50 см до обрыва, а люди говорят, хотим ходить и смотреть на море, ни уехать, ни приехать — это всё, конечно, результат недальновидной градостроительной деятельности. Это настолько очевидные вещи… результат межевания. Еще "лучше", чтобы там с откоса свисал земельный участок. Понятия "неудобия" на побережье нет уже давно. Конструкции позволяют всё что угодно, с нависаниями, с консолями», — высказался архитектор.

Вместе с тем он назвал проект новой гостиницы в центре Пионерского на исторической улице настоящим событием, которое наконец-то «привнесет градостроительный контекст» на фоне зашкаливающей «бесконечной мимикрии под историю».

«Эти фронтончики, арочки, которые в последнее время там напроектировал Пичугин Алексей. Ну то есть там уже тошнит от этого "зефира". А это современный красивый объект, своей архитектурой он передает гостиничную типологию, это тоже важно», — заявил Генне.

В ходе обсуждения проектировщикам было предложено на 1 этаже вместо острого угла сделать эффектный двухуровневый выход из атриума на море, пожертвовав двумя номерами. Член градсовета Олег Васютин заметил, что композиционно-планировочные решения для гостиницы снова диктуются конфигурацией участка и желанием открыть все гостиничные помещения на морскую акваторию. По его мнению, атриум будет шикарным решением, но только если авторы проекта вытащат «этот стеклянный клюв еще дальше», консольно или иным образом, чтобы глухой торец здания не выходил к морю. Вместе с тем участники дискуссии отметили, что атриум даже в этом случае потребует расширения. Длинное узкое пространство на несколько этажей будет съедено галереями, а полноценная реализация задумки потребует перепланировки.

Архитектор Олег Копылов, несмотря на мнения его коллег, заявил, что ни один из представленных вариантов фасадов не является интересным, более того, они очень рыхлые и требуют доработки.

«Какие-то балкончики, стеночки пестрят. Выглядят как санатории 1960–1970-х годов. Фасады совершенно не солидные для отеля с атриумом. Над фасадом еще надо поработать, он еще не созрел. Это быстро сделанные какие-то варианты, они просто идут от того, что на плане получилось. Просто нарисовали и отобразили на фасаде. Автор даже не рисовал. Нет композиции. Нет игры объемов. Сочетание стеклянных поверхностей с какими-то глухими… Я начал проектировать атриумы еще в конце 1970-х годов, и мне удалось 2 или 3 объекта построить. Это тема архитектора Джона Кортмана, который в Америке разрабатывал проекты отелей», — раскритиковал концепцию новой курортной гостиницы Копылов.

Член градсовета Сергей Гулевский не стал высказывать какое-либо мнение о проекте. «Это объект нашей мастерской, и не очень корректно его мне сейчас хвалить. Могу сказать, что у нас в мастерской существует суровая внутренняя экспертиза. Без нее объект на градсовет не выставляется», — заметил архитектор.

Председатель градостроительного совета Евгений Костромин подытожил обсуждение, отметив, что для обеспечения транспортной доступности новой гостиницы на большое количество номеров в любом случае придется задействовать муниципальную территорию, притом что подземными парковочными местами в количестве 25 единиц объект полностью обеспечен в соответствии с нормативами. Существует градостроительная возможность отвода муниципальной полоски земли для организации остановки автобусов, чтобы не сложилась такая ситуация, когда крупному транспорту придется заезжать задом в узкий переулок для высадки туристов. Таким образом, проектировщикам предстоит совместно с администрацией проработать вопрос подвоза гостей на автобусах и такси.

Кроме того, проект общественного пространства слева от гостиницы придется развивать и вдоль всего склона. Одной из возможных функций могло бы быть расширение общепита, который выходит на «треугольник» оббсуждавшегося продления атриума в сторону склона. «История верхнего променада довольно понятная, хотя и трудновыполнимая, поскольку участки, которые там размещаются, подходят близко к склону, имеют ограждение и ограничивают транзитный проход. Но нерешаемых вопросов, и если проект нам даст такую возможность, то с остальными будет проще реализовать эту идею», — оптимистично высказался Костромин.

В итоге члены градсовета поддержали и утвердили вариант с монохромными решениями, поскольку слишком контрастная архитектура может вызвать диссонанс с перспективным развитием остальных территорий. Окончательные архитектурные решения вместе с проектами фасадов и подсветки будут представлены на согласование главного архитектора области в рабочем порядке.

Текст: Максим Царьков
Фото: maps.yandex.ru, презентация на градсовете