Застройщик Отрадного получил заключение экспертизы для освоения еще 0,5 га курорта

Компания «СЗ «Балтийское строительство» Александра Кудряшова и Романа Калмыкова получила положительное заключение экспертизы на проект второго 5-этажного ЖК на ул. Краснооктябрьской в курортном Отрадном. Речь идет о точечной застройке перспективной территории с зелеными насаждениями на участке 39:17:020018:14 площадью 0,5 га. Кадастровая стоимость озелененного участка под садами достигает 17,16 млн руб. Это наиболее крупный массив под контролем строительных бизнесменов Александра Кудряшова и Романа Калмыкова.

В июле «СЗ «Балтийское строительство» получил заключение экспертизы на первый ЖК в рамках застройки Отрадного на участке 39:17:020018:13 площадью 2,72 тыс. кв. м на ул. Тельмана. 30 октября застройщик получил разрешение на строительство 5-этажного многоквартирного комплекса площадью 4,17 тыс. кв. м со сроком действия до 30 июля 2025 года. Жилая площадь дома составит 2,42 тыс. кв. м.

В обоих случаях экспертной организацией выступила компания «Проэксперт». Проектную документацию готовило калининградское ООО «КБ Ризалит». Проектную документацию готовили «Сегмент-Проект» и «КБ Ризалит».

На очереди третий участок 39:17:020018:15 площадью всего 1,87 тыс. кв. м на переулке Комсомольском в Отрадном. Земля кадастровой стоимостью 7,26 млн руб. также находится в пользовании «СЗ «Балтийское строительство». Всего застройщик консолидировал порядка 0,9 га курортной земли, свободной от застройки. Массивы находятся в границах ул. Тельмана, Станционной, переулков Красноармейского и Комсомольского. Окружающая застройка представлена в основном малоэтажным жильем и ИЖД в тихом малонаселенном районе Отрадного.

Согласно ЕГРН, все три участка под застройку являются муниципальными. Компания «Балтийское строительство» арендовала их с февраля 2020 года на срок 49 лет. Общая кадастровая стоимость земли превышает 35 млн руб.

Согласно ЕГРЮЛ, соучредитель «СЗ «Балтийское строительство» Александр Кудряшов имеет ИНН Москвы и известен как совладелец «Балтийского завода бетонных изделий» (31 %), а также компании «Форт Строй» (33 %), получившей разрешение на 9-этажку на въезде в Зеленоградск. С мая 2022 года Кудряшов имеет долю 25 % в московском ООО «Талдомская Девелопмент», его бизнес-партнером выступает сын сенатора Совфеда РФ Андрей Ярошук. В октябре по результатам проверки ФНС сведения о столичной прописке этой компании были отмечены как недостоверные. До 2014 года Кудряшову принадлежали 70 % в уставном капитале ООО «Калининградская долговая служба»(ныне принадлежит бизнесмену и отельеру, учредителю ООО «Вилла Тоскана» Владимиру Сычевскому). Также у Кудряшова есть ИП с регистрацией в Москве и специализации на подготовке к продаже собственного недвижимого имущества. Общая выручка компаний с его участием в 2022 году составила 2,3 млн руб.

В свою очередь, застройщик Роман Калмыков с ИНН Санкт-Петербурга известен как соучредитель компаний из группы GreenCity, осваивавшую привлекательные участки в Гурьевске и Зеленоградске. Основным бизнес-партнером Калмыкова выступает Богдан Головаха. Калмыков является учредителем ООО «Строй Комфорт» (50 %), ООО «Балткомфорт» (50 %), ООО «СЗ «Комфорт» (50 %), ООО «Форт Строй» (33 %), ООО «Кранц Девелопмент» (100 %), ООО «Модуль» (16 %), ООО «Гарантстрой» (100 %). Общая выручка компаний с его участием в 2022 году выросла до 270 млн руб., чистая прибыль увеличилась до 152 млн руб. Стоимость балансовых активов организаций достигла 1,5 млрд руб.

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, убыток ООО «Балтийское строительство» по итогам 2022 года увеличился с 2,66 млн руб. до 4,6 млн руб. Пост гендиректора юрлица с февраля 2022 года занимает Олег Фомин, который до 2017 года руководил ООО «Профицентр 39».

В феврале этого года региональные власти согласовали повышение этажности застройки на трех участках в границах Отрадного общей площадью 0,9 га. Вместо малоэтажных многоквартирных домов компания-арендатор земли сможет построить в центре курорта 5-этажное жилье. Соответствующий проект приказа министерства градостроительной политики был опубликован на сайте кабмина в феврале 2023 года.

Согласно старым ПЗЗ Светлогорского городского округа от 2012 года, участки находились в территориальной зоне с индексом Ж2.2, которая допускает строительство малоэтажного жилья до 4 этажей. Однако в генплане, принятом губернатором Антоном Алихановым 11 февраля 2020 года, для указанной территории была утверждена зона среднеэтажной застройки (отмечена оранжевым цветом на карте).

На прошедших в период новогодних каникул 2023 года общественных обсуждениях жителям фактически предлагалось одобрить приведение ПЗЗ в соответствие с генпланом. Это была вторая попытка застройщика скорректировать правила застройки, так как итоги первых общественных обсуждений были оспорены жителями в суде.

В заключении по итогам вторых общественных обсуждений администрация Светлогорска учла голоса только 55 участников, из них 39 были за повышение этажности на 0,9 га в Отрадном. Еще 120 обращений не вошли в итоговый протокол, поскольку их авторы не были идентифицированы администрацией «в установленном градостроительным законодательством порядке». В целом власти Светлогорска посчитали, что голоса жителей в пользу повышения этажности и предложения по одобрению застройки в Отрадном являются «целесообразными». Более того, в тексте заключения говорится, что на соседней территории находятся «самовольно размещенные жителями сараи, теплицы, ветхие ограждения, разбиты огороды, а крупные земельные массивы захламлены». Согласно выводам, опубликованным в документе за подписью главы администрации Владимира Бондаренко, «сложившаяся ситуация с самозахватом мешает рациональному и эффективному использованию земли, негативно влияет на градостроительную среду и развитие Отрадного».

Также в документе отмечается, что повышение этажности в границах ул. Тельмана, Станционной, переулков Красноармейского и Комсомольского не будет превышать среднюю этажность по населенному пункту.

По мнению муниципальных властей, изменения ПЗЗ не нарушат режим охраны объектов культурного наследия. В 150 метрах от будущей застройки, на ул. Тельмана, 4а располагается водонапорная башня начала XX века, построенная по проекту архитектора К. Фишера. В 450 метрах историческое здание бывшего вокзала Георгенсвальде на ул. Станционной, 1а. Для первого объекта утверждены зоны охраны памятника и зоны регулирования застройки, для второго — разработан проект зон охраны и требования к градостроительным регламентам.

В январе 2023 года жители пожаловались в соцсетях губернатору Антону Алиханову на застройку территории с зелеными насаждениями в центре Отрадного и отсутствие улиц с нормативной шириной проезда, которые рассчитаны на новых жителей будущего ЖК. В ответ глава региона опубликовал на своей странице «ВКонтакте» комментарий о том, что застройка 0,9 га в Отрадном среднеэтажным жильем полностью соответствует генплану Светлогорска.  «Мы вносим изменение в ПЗЗ в части приведения в соответствие с генпланом — по генплану среднеэтажка, таким образом, мы ничего, кроме среднеэтажки, не можем отобразить в ПЗЗ. Строить там смогут 5-этажные дома, также рядом там стоят 5-этажки. Сейчас это самозахваченные огородниками захламленные участки в центре посёлка. Там рубок никаких не будет, кроме самосева кустарникового», — написал глава региона.

Арендатор указанных участков общей площадью 0,9 га в Отрадном вновь запрашивал изменения правил застройки и землепользования Светлогорского городского округа (ПЗЗ) в части территориальной зоны в декабре 2022 года. Оповещение о проведении общественных обсуждений на территории муниципалитета было опубликовано в разделе «Новости» на сайте администрации 29 декабря, однако отсутствовало в соответствующем разделе сайта о публичных процедурах. Также в сообщении отсутствовала привязка к одноименной тематике новостей. Заявлено, что обращения принимались с 30 декабря по 13 января. Большая часть отведенного времени выпала в период новогодних каникул, что существенно ограничило доступ всех заинтересованных лиц к информации о слушаниях.