«Гостиничная экспансия за счет лагерей»

Очередную курортную стройку от бизнес-партнеров депутата-застройщика одобрили между Отрадным и Светлогорском. Инвесторы рассчитывают на стабильную загрузку, миллиардную модернизацию советских объектов и заявляют о вложениях в подъездную дорогу к морю. Обзор RUGRAD.

Архитектурно-градостроительный совет региона одобрил концепцию еще одного гостиничного объекта на светлогорском побережье от компании «СЗ «Паритет». Застройка планируется на участке западнее санатория «Янтарный берег» между бывшими детскими лагерями. Речь идет в первую очередь о крупном массиве с кадастровым номером 39:17:010001:650 площадью 5,34 га под бывшим детским лагерем им. Зои и Шуры Космодемьянских и массиве 39:17:010001:650 под бывшим лагерем им. Ф. Дзержинского на Калининградском проспекте, 79. Земля в данном квартале общей площадью 8,26 га располагается на первой линии у моря и ранее была переведена в региональную собственность. Власти Калининградской области заявляли об освоении до 2,7 млрд руб. на строительстве новых лагерей на указанных прибрежных участках.

Согласно градостроительным документам и генплану, земля инвестора находится в зоне рекреационного назначения. По ПЗЗ это один из немногих участков в этой части Светлогорска, отнесенный к многофункциональной общественно-деловой зоне. Территория была выделена фактически среди лесного массива в 300 метрах от Калининградского шоссе и в отдалении от основных туристических маршрутов. По расположению ее нахождение будет напоминать снесенную гостиницу «Русь», корпуса которой были построены всего в 50–70 метрах от живописного морского обрыва.

«Отмежевали между лагерей»

Интересно, что перспективный участок 39:17:010001:47 площадью 3 тыс. кв. м был в частном пользовании еще с 2008 года. При этом сама структура и границы массива подозрительно подходят под то, что земля когда-то была органичной частью территории детского лагеря. Неосвоенность этой части Светлогорска и достаточная удаленность от инфраструктуры и коммуникаций могла тормозить инвесторов. Но с возрождением идеи модернизации и переоборудования детских лагерей выделенный участок приобрел еще большую привлекательность. Расчеты инвестора в этом случае на 100 % будут оправданы.

Пользователем участка у лагерей до 2011 года, согласно ЕГРН, было ООО «Импсельхозинвест». Учредителями организации являлись Татьяна Кукаева (77,1 %), Владимир Агранов (12,85 %), Николай Ермаков (10 %). С 2016 года компания находится в состоянии банкротства, в отношении нее открыто конкурсное производство. В свою очередь, Владимир Агранов известен как директор ООО «Неманское молоко». На текущий момент Агранов вместе с Александром Кукаевым и Олегом Сурковым владеет ООО «Калининградский бекон НТ». Однако в ЕГРЮЛ сведения указаны как недостоверные. Кукаев является учредителем ООО «Овис К» по производству готовых кормов, руководит ООО «Биопромкорм» Дениса Кукаева и ООО «Промкорм».

В 2012 году ценный массив на морском побережье вернулся в муниципальное владение. 

Однако власти всё равно охотно предоставляли его в аренду. Как следует из актуальных данных Росреестра, участок с номером 39:17:010001:47 площадью 3 тыс. кв. м с января 2022 года в очередной раз был сдан властями Светлогорска в аренду инвестору. При этом ООО «СЗ «Паритет» использовало старый договор о долгосрочной аренде, датированный еще апрелем 2011 года с более поздними соглашениями о передаче прав и обязанностей предыдущим арендаторам, но так и не застроившим эту дорогостоящую землю. В итоге инвестор получил массив в пользование до января 2060 года.

Согласно ЕГРЮЛ, компания «СЗ «Паритет», которая выступает инвестором строительства апартаментов, в равных долях принадлежит Александру Никитину и Камилю Хизриеву. До марта 2017 года юрлицо называлось «Алле-Такси». Камиль Хизриев — бизнес-партнер по нескольким общим проектам Павла Макарова — генерального директора ЗАО «Холдинг КалининградСтройИнвест» и сына депутата-застройщика Валерия Макарова.

«Очень лесистая местность»

Как пояснил на заседании градсовета архитектор проекта гостиницы Олег Купердяев, ограничения по застройке данного участка между лагерями обуславливаются сетями. Но уже есть договоренность со снабжающими организациями о возможности выноса коммуникаций за пределы массива по отдельному проекту.

Инвестор планирует за свой счет вместо грунтовки построить асфальтированную дорогу вдоль границ детского лагеря им. Зои и Шуры Космодемьянских вплоть до своего участка под гостиницу. Предусматривается велодорожка на всем протяжении проезда, благоустройство и организация парковки в конце тупика. Помимо парковки при гостевом доме на 33 места, планируется оборудовать дополнительно 53 машиноместа вдоль проектируемой дороги между лагерями до моря. Также возможна высадка деревьев в качестве компенсационного озеленения. Предполагается, что указанные меры улучшат логистику и транспортное сообщение детских лагерей по соседству с остальными частями Светлогорска.

По утверждению Купердяева, для лагеря южнее участка «Паритета» (бывший пионерлагерь им. Дзержинского) планируемое благоустройство с новыми спортплощадками потребует отдельного въезда для завоза и установки тренажеров и иных технических нужд. Соответственно, по замыслу инвестора, с появлением асфальтированной дороги улучшится сообщение между обоими лагерями.

Участок фактически находится в глубине зеленой зоны, что повышает его рекреационную и инвестиционную привлекательность. Пока что серьезной жилой застройки в этой части побережья не планируется, и сейчас — до возможных вырубок под инфраструктуру — это очень лесистая местность. По информации региональных властей, на самом участке еще в 2015 году администрацией Светлогорска был выдан порубочный билет, и часть участка свободна от деревьев, хоть и с 2015 года успела зарасти кустарником. Из 70 % разрешенного использования будет занято 46 % площади.

«С видом и спуском на море»

В ходе обсуждения главный архитектор области Евгений Костромин высказал замечание об отсутствии прямого выхода к морю от проектируемой гостиницы, которым  стоит озаботиться уже сейчас. «У нас в любом случае есть значительный перепад. Надо этот вопрос отдельно обсуждать. Но в интересах застройщика я думаю, следует какую-то тропинку выполнить и построить…», — заметил глава градсовета. 

Таким образом, будет сформирована дополнительная точка притяжения в виде спуска к пляжу, что повысит качество среды вокруг этого здания. 

«Статус этого объекта будет очень высокий», — заметил, в свою очередь, архитектор Олег Васютин, намекая на привлекательность расположения. Однако он высказал непонимание по поводу того, как эта территория будет собираться квартально. Пока что не ясно, прорабатывались ли детально проекты модернизации лагерей с расчетом нагрузки на прилегающую инфраструктуру.

Общая площадь самой гостиницы составит 5,9 тыс. кв. м, из них 110 номеров займут 3,95 тыс. кв. м вместе с первым этажом. Самый большой номер запроектирован в районе 50 кв. м, самый маленький — около 20 «квадратов». Практически каждый номер будет обеспечен своим балконом, поскольку объект будет находиться в экологически чистой, курортной зоне. Предусмотрены общественные функции, ресторан и технические помещения — около 300 кв. м, подвал со складскими, подсобными помещениями, кухней для ресторана. Подвал станет почти цокольным этажом и будет заглублен почти наполовину. 

По ГПЗУ разрешенная высота строительства в этой части побережья — до 4 этажей. Однако при согласовании градсовета и региональных властей возможны антресоли, на что и рассчитывала компания Камиля Хизриева и Александра Никитина. Проектировщики предложили обустроить антресоли на верхнем этаже с 40 % от нормального этажа и 30–35 % номера на предпоследнем этаже. Таким образом, все три варианта были предложены по документам без повышения этажности, в пределах 4 этажей, но с антресолями.

За счет приема с заглублениями выступающих частей варианты были выполнены с разбивкой корпуса навесными панелями. В первом, сером варианте авторы проекта Олег Купердяев и Александр Абайдуллин применили HPL-панели и цементные, алюминиевые композитные листы, минеральную штукатурку и т. д. Далее идет кассетная навесная панель, что, по замыслу проектантов, создает отсутствие монотонности и разноплановость. Во втором варианте предложен клинкерный кирпич и система фальцевой кровли, переходящей в элементы фасада с зеленоватыми оттенками. Третий вариант был представлен в более классическом стиле, привычном для курортных городов Балтики, с высоко выделенной кровлей, скрывающей антресоли.

«Без применения повышения этажности и без доминант в целом объект [создавали] разноплановым. Естественной проблемой будет посадка. Со стороны моря от здания будет виден только последний и предпоследний уровень, поскольку деревья, которые окружают участок сейчас, достаточно высокие», — рассказал представитель инвестора.

Высота корпусов на всех вариантах составляет 16 метров. Однако, как пояснил Олег Купердяев, заказчик нацелен на первый или второй вариант, поскольку в третьем варианте кровля получилась тяжеловатой для такого объема, а исключительно сделать мансардный этаж проектировщики не стали, чтобы было полных 4 этажа + антресоли.

«Концессия поможет»

Во время обсуждения проекта новой курортной гостиницы председатель градсовета Евгений Костромин хотел задать вопрос администрации Светлогорска, однако ни Владимира Бондаренко, ни его заместителей в лице Ольги Туркиной не оказалось на заседании. Далее Костромину пришлось невольно выступить в роли представителя ГИБДД, который также отсутствовал на трансляции, и задать вопрос о звездности отеля и подъездах для туристических автобусов. Олег Купердяев пояснил, что гостиница на морском берегу намеренно проектировалась без привязки к звездности и бренду, что облегчает исполнение требований, предъявляемых к подобным объектам.

«Поскольку рядом находятся детские лагеря, в некоторых нормативных документах есть рекомендация: при насыщении курортных зон пионерскими лагерями необходимо предусматривать недалеко расположенную гостиницу. То есть в этом смысле как бы она удачно находится. С одной стороны — к этим лагерям, с другой стороны — от моря. По вопросам подъезда туристического автобуса здесь как таковое решение не применялось. Теоретически есть возможность разворота на концевой площадке. Но это надо будет проработать в дальнейшем. Вопрос будет учтен в проектной документации», — пообещал главный архитектор Евгений Костромин. Однако его ответ говорил о том, что инвестор на текущем этапе не задумывался о настолько массовом трафике к туристическому объекту и в перспективе оборудованному спуску на пляж.

Что касается вопросов, заданных членами градсовета о расширении пионерских лагерей, то ни одного представителя регионального правительства в лице вице-премьера Дмитрия Кускова или министра градостроительной политики Веры Касьяновой также не оказалось на рассмотрении сентябрьских архитектурных проектов. Отдуваться пришлось Костромину, который вспомнил, что лагерь вдоль Калининградского проспекта передан по концессии инвестору для «возрождения» и реорганизации, включая переоборудование спортивных зон и строительство новых корпусов для детей.

«Мы этот проект рассматривали на градсовете, и он был утвержден для дальнейшей реализации. Лагерь западнее Зои и Шуры в нерабочем состоянии, но в ближайшее время его судьба улучшиться, и он претерпит тоже изменения и станет обитаемым. Один у нас в примерной стадии готовности, второй тоже будет приведен в порядок», — заверил глава градсовета.

Однако, по последним данным, заключенное без конкурса в апреле 2020 года концессионное соглашение с ООО «Балторганика» Натальи Сергеевой по модернизации западного детского лагеря, «развалилось» и ушло в перепроектирование. В мае 2022 года вице-премьер Илья Баринов заявлял, что концессионер придет с новыми ценами для повторного перезаключения. По факту компания рассчитывала получить курортную землю в аренду до 2037 года вместе со всеми зданиями, а после ввода лагеря в эксплуатацию — компенсацию из бюджета на 200 млн руб. Власти региона рассчитывали на 15 % от прибыли концессионера. 

Архитектор Олег Копылов снова честно высказался об очередном проекте своего коллеги Олега Купердяева, который буквально на прошлом июльском заседании получил одобрение проекта гостиничных апартаментов перед пансионатом «Волна» в центре Светлогорска. 

«У Олега Купердяева действительно получаются один за другим в Светлогорске здания… правда стиль немножко похож, но я думаю, что это не плохо. Лучше такие хорошие объекты строить в нескольких вариантах, чем много разных плохих», — заметил член градсовета, намекая на возможное копирование каких-то отдельных элементов в апартаментах, одобренных ранее напротив администрации на Калининградском проспекте — их также проектировал Купердяев. Иной критики проекта от других участников на заседании не прозвучало.

Архитекторы Андрей Денисов и Игорь Ли поддержали первый вариант при применении колористики второго варианта. Но большинством градсовет поддержал второй вариант за счет его колористики как более органичный для окружения и гармонирующий с лесным окружением. Было подчеркнуто грамотное вписание здания в габариты участка с учетом его неправильной конфигурации, а также интересное объемное решение.

Проектировщикам в ближайшее время необходимо проработать проект дорожной инфраструктуры, обеспечивающей функционирование объекта и прилегающих территорий за счет дорожных, пешеходных и велосипедных связей. Фактически создаваемая для подхода к гостинице инфраструктура будет параллельно обеспечивать в том числе детские лагеря.