«Выше 16 метров построить не удастся»: обзор RUGRAD (фото)
Фото rugrad
Региональное министерство градостроительной политики согласовало АО «Специализированный застройщик «Альфа» перевод крупного перспективного участка в центре Отрадного в зону, допускающую строительство 5-этажных многоквартирных домов. Соответствующий проект приказа о внесении изменений в правила застройки и землепользования Светлогорского городского округа проходит процедуру публичного обсуждения. Ранее приказ о подготовке проекта внесения изменений в ПЗЗ был опубликован на портале правовой информации 18 августа. Таким образом на изменение градостроительных документов ушло чуть менее 3 месяцев.
Рассматриваемый участок под застройку с номером 39:17:020015:78 имеет площадь около 0,7 га. В старых ПЗЗ он относился к зоне Ж1.2 для ИЖД и блок-секций. Сейчас региональные власти пошли навстречу застройщику и меняют территориальную зону сразу на Ж3.2 для среднеэтажных жилых комплексов. Документы были подготовлены в министерстве Веры Касьяновой на основании заключения и рекомендаций специальной комиссии по подготовке проекта изменений ПЗЗ муниципальных образований от 15 августа 2023 года.
В генплане массив уже несколько лет как определен в функциональную зону среднеэтажного жилья. Поскольку генплан имеет большую юридическую силу, в данном случае речь идет о приведении градостроительных документов в соответствие.
Условно разрешенным видом использования участка в этой категории являются «многоквартирные жилые дома 5–7 надземных этажей, включая мансардный». Однако увеличение этажности в данном случае невозможно. Массив под будущую среднеэтажную застройку находится напротив исторической водонапорной башни Георгенсвальде, которая является объектом культурного наследия. Часть землевладения попадает в зону охраны от ОКН и зону регулирования застройки, которая накладывает ограничения на высоту планируемых объектов на участке.
«Зона регулирования застройки ограничивает высоту объектов 16 метрами, то есть независимо от того, что будет указано в правилах застройки и землепользования, выше 16 метров здание построить не удастся. Так, для ЗРЗ прописаны другие параметры при которых будет разрешено строительство, а именно тип, материал и угол уклона кровли, а также отделка фасадов», — прокомментировали RUGRAD в холдинге «КалининградСтройИнвест».
Башня находится на участке с назначением «коммунальное обслуживание» с номером 39:17:020015:6. Там же пробурена скважина № 18 для водоснабжения. Фактически исторический объект в скором времени будет окружен жилыми домами.
В квартале ул. Станционной — ул. Фрунзе — ул. Тельмана это один из последних свободных незастроенных массивов. На территории в основном находятся огороды и сады, произрастают зеленые насаждения. Часть хозпостроек уже разобрана. Рядом располагается котельная и гаражи социально-оздоровительного центра и дома престарелых «Мечта», а также несколько исторических малоэтажных вилл. До еще одного объекта культурного наследия — железнодорожного вокзала Георгенсвальде — всего 250 метров.
По данным из ЕГРН, участок в Отрадном 39:17:020015:78 является муниципальной собственностью. Его начали сдавать в аренду в апреле 2019 года, до внесения изменений в генплан. АО «СЗ «Альфа» стало новым арендатором перспективной земли в марте 2023 года. До него было еще как минимум два арендатора. Срок действия договора — 49 лет. Кадастровая стоимость земли достигает 17,99 млн руб.
Согласно ЕГРЮЛ, гендиректором АО «СЗ «Альфа» является Павел Макаров — руководитель ряда компаний из холдинга «КалининградСтройИнвест», сын основателя и собственника холдинга «КалининградСтройИнвест», депутата регионального заксобрания Валерия Макарова. Компания была зарегистрирована в областном центре на ул. Генделя, 5 только в сентябре 2022 года.
В 2022 году «КалининградСтройИнвест» стал лидером по объемам ввода жилья в эксплуатацию среди региональных застройщиков. Согласно официальным данным, в 2022 году холдинг вывел на рынок порядка 80,96 тыс. кв. м недвижимости, или 15,8 % от общего объема в регионе.
