Как 1-этажный филиал «Инвестбанка» и озелененный участок на полгектара в центре курорта стали в прошлом «предметом инвестиций» депутата Облдумы и основателя сети алкомаркетов, и почему автор проекта получил на обсуждении только поздравления и ни одного вопроса. Обзор RUGRAD.

В Светлогорске одобрена очередная точечная застройка в центральной части города, предполагающая освоение крупного по меркам курорта участка на 0,5 га. Региональный градсовет на минувшей неделе без вопросов согласовал появление 5-этажной гостиницы вместо 1-этажного административного сооружения и сквера с разнообразным озеленением перед советской гостиницей «Волна». Новый отель на 115 номеров на перспективной территории, находящейся на естественной возвышенности, будет иметь выгодное расположение и выезд непосредственно на Калининградский проспект. По генплану Светлогорска, участок под застройку относится к многофункциональной общественно-деловой зоне, где разрешено строительство гостиниц. По правилам застройки и землепользования это общественно-деловая зона с индексом О1.3 коммерческого назначения.

Общая площадь гостиницы составит 7,4 тыс. кв. м, что соответствует параметрам среднеэтажной новостройки. При этом на первом этаже гостиничного объекта также будут предусмотрены номера с лоджиями или балконами, что еще больше делает ее похожей на жилье. В процессе строительства потребуется вырубка 113 деревьев из 151, то есть большей части насаждений, которые успели вырасти и сформировать небольшой зеленый сквер, хорошо видный со стороны здания администрации напротив. Подлежат сохранению всего 30 насаждений по периметру участка, еще 8 — будут пересажены.

Согласно ЕГРН, перспективный участок под гостиницу с кадастровым номером 39:17:010021:68 и площадью 5,3 тыс. кв. м с 2011 года находился в постоянном бессрочном пользовании АКБ «Инвестбанк» — крупнейшего в истории Калининградской области. В апреле 2012 года массив был оформлен непосредственно в собственность банка. На участке до конца 2013 года работало отделение «Инвестбанка», когда у него была отозвана лицензия. В марте 2014 года «Инвестбанк» был признан банкротом. Впоследствии возбужден ряд уголовных дел о выводе средств.

В ноябре 2015 года перспективная курортная собственность «Инвестбанка» в Светлогорске среди других активов была реализована в пользу строительной компании «Горташ» после серии неудачных торгов. Как писал RUGRAD, компания заплатила за лот вместе с участком на 0,5 га порядка 40,8 млн руб. Сейчас кадастровая стоимость только одного участка превышает 24 млн руб.

Отметим, что Светлогорский филиал и участок под ним оказались самым дорогим имуществом «Инвестбанка» на продажу и одним из самых перспективных в плане долгосрочных вложений. В феврале 2016 года на массив было оформлено право собственности. На тот момент единственным учредителем компании являлся Артем Вертепов — ныне депутат Облдумы от КПРФ, экс-собственник ООО «Дельфин», от лица которого в регионе работают многочисленные алкомаркеты «Бутыль». Также Вертепов считается основателем известной сети алкомагазинов и точек по продаже товаров и продуктов у дома «Кант маркет». По итогам 2021 года Вертепов вошел в список самых богатых депутатов с личным доходом в 9,48 млн руб. Бизнесмен также является директором и учредителем ООО «Кормилов» с выручкой 956,9 млн руб. В свою очередь, Вертепов приобрел «Горташ» в 2013 году у Александра Курамжина и Ризвана Шукюрова.

В июне 2018 года компания «Горташ» вместе с перспективным земельным активом в Светлогорске перешла в собственность Алексея Кретова, который не отметился какими-либо девелоперскими или гостиничными проектами. Предприниматель владеет ООО «Кипхауз Трейд», которое зарегистрировано на Зоологическом переулке, 11 и специализируется на оптовой торговле парфюмерными и косметическими товарами. Также Кретов имеет ИП с профилем «ремонт компьютеров и периферийного компьютерного оборудования» с регистрацией в Большом Исаково. С 2014 года Кретов имеет долю 33 % в уставном капитале ООО «Медиалинк», которое занимается розничной торговлей компьютерами, периферийными устройствами. Компания имеет годовую выручку 24,6 млн руб. Бизнес-партнерами Кретова выступают Александр Соков и Ольга Измайлович.

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, выручка ООО «Горташ» по итогам 2021 года составила всего 183 тыс. руб., убыток достиг 1,3 млн руб. При этом стоимость балансовых активов достигает 81 млн руб. Очевидно, что компания не вела какую-либо активную деятельность, выступая держателем актива, а проект приберегался до лучших времен. У Алексея Кретова также не появилось за это время каких-либо крупных строек, что может говорить о его формальном участии в проекте освоения земли в Светлогорске. Обращает на себя внимание тот факт, что «Горташ» до сих пор прописан в Калининграде на ул. Лесопильной, 68, где, кроме нее, также имеет адрес регистрации ООО «Заливное», которым с 2013 года управляет сам Артем Вертепов. Он же имеет долю 50 % в уставном капитале «Заливного», которое специализируется на разведении молочного крупного рогатого скота и производстве сырого молока. Бизнес-партнером Вертепова по данной компании является всё тот же Ризван Шукюров, у которого он приобрел «Горташ».

Проект застройки участка «Горташа» на градсовете представлял известный калининградский архитектор Олег Купердяев, который в том числе является членом совета и, соответственно, хорошо знаком с предпочтениями его участников. До 2012 года он работал главным архитектором Калининграда.

Выделенный участок в центральной части Светлогорска имеет перепад высот от перекрестка от 1–1,5 метра до 4,5 метра. В связи с этим здание было запроектировано без повышений, так как находится на высоте, в глубине проспекта и не является какой-либо градостроительной доминантой. По ГПЗУ предельная разрешенная высота составляла 16 метров, а вот высоту нового здания запроектировали на верхнем пределе 15,8 метров. При этом справа от гостиницы уже возведено 5-этажное здание апартаментов, но со скатной крышей и несколько выше.

По ГПЗУ застройщику было разрешено использовать 90 % участка. Однако площадь освоения составит 1,8 тыс. кв. м из 5,3 тыс. кв. м земли участка, а на остальной территории вдоль Олимпийского бульвара будет оборудована гостевая парковка на 35 мест. По транспортной схеме будет предусмотрено кольцо для разворота пожарных машин. В подземном паркинге гостиницы оборудуют еще 31 машиноместо. Заезд на него будет осуществляться с обратной стороны здания, для чего автомобилистам необходимо объехать квартал по Олимпийскому бульвару и вернуться к гостинице только уже с восточной стороны.

Справа от проспекта гости отеля могут подняться от тротуара по лестнице и попасть в кафе на первом этаже здания. «На данном этапе заказчик выбирает схему организации питания, что это будет за сеть или ресторан, но в ресурсе есть 200 с лишним кв. м вот этой общепитовской функции. Функция проживания с завтраком будет учтена», — пояснил Олег Купердяев.

На схеме типового этажа скрытая лестница в правой части здания будет примыкать к внутреннему дворику, который выходит световым куполом на крышу здания. Вход в саму гостиницу будет во внутреннем углу и виден как с Олимпийского бульвара, так и с Калининградского проспекта от администрации Светлогорска, тем более что высоких деревьев на этой линии не останется.

По условиям ПЗЗ Светлогорска для новых проектов архитекторы обязаны представлять три варианта. Все презентованные варианты не отличались по объемами. Первый вариант решения фасадов гостиницы на Калининградском проспекте был выполнен в сдержанном стиле: обрамление окон светлой штукатуркой, лепниной, последний этаж — с черепичной кровлей на мансарде. Присутствует клинкерная плитка, при этом на разных фасадах есть темная штукатурка и светлая.

Во втором варианте было предложено более современное исполнение, с фальцевой облицовкой крыши, с декоративными панелями на балконах и решетками. Третий вариант шел как основной по желанию заказчика, пояснил Олег Купердяев. Темная часть фасада была решена клинкерной плиткой крупного формата и напоминала чешуйки. Светлая часть представляла собой навесные панели.

По окончании презентации гостиницы каких-либо вопросов у членов градсовета ни к проекту, ни объему, ни к расположению здания, ни к его структуре вопросов не возникло. Напротив, почти каждый участник обсуждения решил высказаться с похвалой и поздравлениями в отношении члена градсовета, коллеги и автора проекта Олега Купердяева. Представители ГИБДД, Роспотребнадзора и МЧС, как и министр градостроительной политики региона, вообще не стали высказывать какое-либо мнение, хотя обычно большинство вопросов касается проезда автомобилей и их концентрация в новых курортных объектах, которые автоматически становятся центрами притяжения.

«Есть такие проекты, которые приводят к молчанию в конце. Я в общем хотел бы поблагодарить Олега Леонидовича за прекрасный проект. Прям к месту, мне кажется, и там этот масштаб выдержан с обратной стороны. <…> Я вот за третий вариант обеими руками. Не вижу смысла здесь поддерживать историческую эстетику. 

Хорошая типология курортного строительства именно в этом месте. И материалы, и само формообразование, и количество приемов, которые применены при формировании фасадов, пространственные композиции очень похожи на качественную гостиничную архитектуру. Хороший корпус. Его аналоги с такими материалами, с таким формообразованием в большом количестве есть на балтийском побережье. Очень такая локальная архитектура, не в смысле компактная, а именно для нашего места аутентичная», — высказался советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне.

Также он отметил, что со всех разверток нового здания никак не профигурировала «Волна», имеющая крупный объем и масштаб, как будто ее уже нет. Насчет филиала «Инвестбанка» Генне заметил, что эта «удивительная штучка-пристройка» вместе с отдельным земельным участком, «видимо, теперь стала предметом инвестиций».

«С точки зрения выбора варианта мы неоднократно обсуждали тему архитектурной идеологии Калининградского проспекта, который сформирован современными зданиями двух этапов: советский и постсоветский. Корпуса нынешнего «Раушена», гостиница УФСИн, которая была реконструирована, «Локомотив» и т. д. Да и само здание администрации Светлогорска — характерный пример советской архитектуры, романтической такой 1960-1970 гг. С характерными V-образными фронтонами, глухими высокими фасадами. Если что-то проследить, то точно получается не историческое», — провел экскурс в архитектуру Светлогорска его бывший главный архитектор.

Архитектор Олег Копылов в своем слове захотел поздравить Олега Купердяева «с хорошей работой». «Мне очень нравится, особенно вот этот черно-белый вариант. Очень приятно, что тут не красного цвета, который везде присутствует у нас. Повсюду его пытаются провести. Интересная работа, очень интересный верхний этаж, слегка наклоненный, что делает его более элегантным, более устремленным вверх. Надо согласовывать», — решительно заявил Копылов.

По его словам, новая гостиница напротив администрации — это «прекрасный объект для этого места, который вообще будет украшением Светлогорска».

Общее положительное мнение поспешил поддержать другой член градсовета Андрей Денисов. «Мне тоже хочется поздравить Олега. Шикарная работа. Все три варианта хорошие. Мне нравится больше второй вариант. Так что поздравляю тебя, Олег», — снова повторил поздравления слово в слово Денисов.

В свою очередь, архитектор Олег Васютин подчеркнул, что здание, особенно его третий вариант, получилось многосоставное, из различных частей и объемов, что позволило усилить «живописность курорта» не за счет длинного, большого фасада, а декоративных фрагментов. По его мнению, здание гостиницы будет всегда везде и отовсюду разным.

Еще один член градсовета Сергей Гулевский заявил, что «очень приятно, когда рассматриваются работы подобного качества». Он выделил «мягкий и симпатичный» второй вариант, так как в третьем варианте похожие, типовые три ряда лоджий, как в жилье, явно «не убеждают».

«Я больше всего уважаю профессионализм. В этой работе есть достоинство, и в то же время она — вроде ничего особенного, но всё тактично, мягко. Общее качество работы довольно высокое. Я бы предоставил право автору определить, какой вариант реализуется в итоге. Олегу спасибо, респект за работу. Замечательная работа, спасибо», — еще раз сделал акцент Гулевский.

Главный архитектор области Евгений Костромин подвел итог поздравлений и выделил третий вариант фасадов гостиницы. Проектировщикам предстоит доработать паспорта фасадов и архитектурные решения с учетом подсветки всего комплекса. Также на смежных участках и в глубине Олимпийского бульвара предстоит учесть решения по благоустройству в рамках ранее представленных проектов застройки свободных участков, чтобы не было разночтений. Едиными по всему бульвару должны быть элементы мощения, тротуарного покрытия, малые архитектурные формы и т. д.

Однако вместе с тем во время обсуждения ни один из членов градсовета не учел, что после застройки указанной территории «Волна» фактически лишится зеленого сквера. Это общественное пространство в Светлогорске всегда имело открытый доступ и воспринималось как единое целое вместе с советской гостиницей устаревшего типа. Участок перед «Волной» в прежнее время явно благоустраивался не только для обслуживания административного сооружения, которым был филиал банка, но и для удобства постояльцев «Волны». По проложенным дорожкам через сквер отдыхающие могли выйти на проспект и далее проследовать в центр курорта. После застройки 0,5 свободных га эта часть курорта продолжит ускоренно урбанизироваться и максимально уплотняться, а Светлогорск лишится еще одного зеленого уголка.