Группа компаний «КСК» входит в топ-10 калининградских застройщиков. Согласно официальным данным, ГК в настоящий момент реализует проекты общей площадью 83,4 тыс. кв. м. Кроме того, «КСК» является инвестором IT-парка в Калининграде. Его стоимость даже в 2019 году измерялась миллиардами рублей. В интервью порталу RUGRAD собственник ГК Вадим Шимко рассказал, как застройщики оказались в стагнации и почему не смогут с ней справиться самостоятельно, но цена на рынке не будет снижаться, почему банки больше не стоят к девелоперам в очереди и можно ли заниматься крупным строительным бизнесом без политического лобби.

«Остужаем рынок своими же руками»

— За июль 20226 года выручка калининградских застройщиков оказалась только на 12 % выше, чем за аналогичный период прошлого года. Учитывая темпы инфляции, это свидетельствует о том, что спрос на жилье стал снижаться? 

— Однозначно ответить на этот вопрос невозможно, поскольку выручка измеряется в деньгах. А мы продаем квадратные метры. За этот год выросла их себестоимость  И точно сказать, что что-то снижается… Но снижается. Мы видим эту тенденцию. Проводя анализ, мы в действительности видим, что спрос упал на 30–40 %, при этом наиболее сильно пострадал сегмент индивидуального жилищного строительства. Главный удар пришелся по покупательской способности.

— Вы говорите о тенденции к снижению выручки? Или спроса?

— Тенденции снижения количества сделок. То есть уменьшения объемов продаж. И это снижение достаточно ощутимо.

— По проектам вашей группы компаний вы эти тенденции сильно ощущаете? 

— По-разному: на побережье это наиболее ощутимо, в городе — не так сильно. 

— Эксперты неоднократно предупреждали, что завершение программ льготного ипотечного кредитования приведет к снижению спроса. Получается, они оказались правы? 

— Да. Льготную ипотеку отменили. Это все понимают, и это стало одним из главных факторов, изменивших ландшафт строительной отрасли России. Влияние этого решения на застройщиков оказалось комплексным и затронуло, безусловно, все этапы работ от продаж до планирования новых проектов. Семейную ипотеку по условиям очень сильно поджали, условия постоянно пересматриваются, а лимиты заканчиваются. Такие программы, как IT-ипотека, вроде как и не отменены, но у банков во многих случаях нет под них средств. Инструментов льготного кредитования, которые могли бы повысить спрос, сейчас на рынке просто нет. Без банков рынок стимулировать спрос самостоятельно не сможет. Мы как крупный застройщик пытаемся стимулировать спрос через прямые скидки, траншевую ипотеку и рассрочки. Такими инструментами рынок невозможно вывести из стагнации.

— То есть сейчас рынок в состоянии стагнации? На какой период это состояние затянется?

— Есть такое. Пока не нормализуется глобальная экономическая обстановка в стране. Пока банки не доведут рыночную ипотеку до каких-то однозначных значений, это всё будет продолжаться. Выход из стагнации произойдет тогда, когда ключевая ставка снизится настолько, что ежемесячный платеж станет посильным для средней семьи, либо реальные доходы населения вырастут на 20–30 %.

— Какова доля участников СВО, людей, подпадающие под программы различных жилищных сертификатов, в объеме продаж квартир?

— Небольшая. Их не так много. У нас в компании действуют меры поддержки в виде скидок для участников СВО и членов их семей.

— Затоваривание калининградского рынка недвижимости оценивается в 1,2 млн кв. м жилья. Это критическая цифра? 

— Эта цифра не совсем объективна: есть недостроенные квартиры, а готовых намного меньше. Говорить, что это прям такой кризис, — нельзя.

— Вы предполагаете, что тенденция к затовариванию рынка будет увеличиваться? 

— Покупательский спрос падает, льготной ипотеки нет — конечно. Но всё будет зависеть от того, как будут вести себя девелоперы и застройщики. Если они будут потихонечку сокращать объемы и меньше выводить на рынок новые проекты, то, соответственно, мы этот перегретый рынок своими же руками немного остужаем, чтобы повысить спрос.

Начало строительства ЖК "Морена" в Светлогорске. Фото RUGRAD 

«Если покупательская способность не увеличится, то увидим через 2 года дефицит»

— Снижение объемов строительства — это же достаточно болезненный для стройки процесс. Насколько это критичным окажется для региональной экономики в целом? Поскольку стройка же является своеобразным «локомотивом»: бетонные производства, комплектующие, рабочие места.

— Все верно, стройка — «локомотив», который тащит за собой как минимум 10 смежных отраслей. Если у нас падают объемы, то и все наши партнеры и поставщики падают тоже. Падение прибыли у застройщиков и сокращение рабочих мест автоматически снижает поступления по налогам и сборам в бюджет. 

— Насколько это критичным будет для экономики в целом? 

— По цифрам в открытом доступе мы видим, что сокращение объема продаж у нас примерно на 30 %. Эти 30 % трансформируются дальше. 

— Вы наблюдаете на рынке тенденции, что компании-застройщики начнут уходить или банкротиться? 

— До такой степени, чтобы кто-то в банкротство уходил, надеюсь, не дойдет. Но все разумные компании, скорее всего, будут максимально сокращать издержки.

— Какое сокращение объемов строительства вы прогнозируете? За последние 5 лет у нас более 6 млн кв. м было построено. 1 млн кв. м в год — это слишком большая цифра для сегодняшней ситуации.

— Если посмотреть на эту цифру с точки зрения обеспеченности жильем населения, то это немного. Это нормально. Но с точки зрения покупательской способности это, видимо, многовато в наше нелегкое время. В сегодняшних экономических условиях это будет порядка 700–800 тыс. кв. м. Сейчас просто реализуются проекты, которые встали на рельсы еще 2–3 года назад. Эффект от того, что сегодня происходит на рынке, мы увидим через 2 года. 

— Через эти 2 года мы увидим дефицит предложения?

— Если покупательская способность не увеличится и не появятся действенные банковские инструменты, то да. 

— Вы сказали, что тенденция по падению спроса по проектам на побережье даже более заметна, чем в областном центре. Считалось, что проекты в прибрежной зоне более устойчивы, потому что на них выходили покупатели, которые в меньшей степени зависят от льготных ипотечных программ. 

— Всё верно, но сработали и другие факторы: 2 года подряд было наше, прибалтийское лето. То есть не то, которое ожидал турист. И того потока туристов, который был раньше, уже нет. На это повлиял и транспортный фактор: проблемы с перелетами, задержки и отмены рейсов, цены на авиабилеты. Это потенциальные клиенты и покупатели. На побережье покупали недвижимость люди с деньгами. Они просто приезжали на 3 дня на выходные. Если ты из этих трех дней сутки просидел в аэропорту, то уже никуда ехать не хочется. 

Первые очереди ЖК "Светлогорск-3" в районе ул. Дачной. Фото RUGRAD 

«Раньше можно было заехать только на танке»

— По проекту группы компаний «КСК» по застройке территории так называемого Светлогорска-3 возникли аналогичные риски? Вы фиксируете падение спроса?

— Практически вполовину — 50 %

— За какой период вы планируете реализовать жилье, которое вы вводите там в эксплуатацию? 

— Такими темпами — еще года 3. Как правило, у нас к моменту ввода объекта в эксплуатацию оставалось нераспроданным не более 10 %. В течение года мы их все реализовывали. А сейчас — 30 %. Финансовых потерь еще нет, потери будут, если я через 10 лет это не продам. Пока оно продается. Но просто не в тех объемах. 

— Такие проекты часто вызывают у людей крайне аллергическую реакцию: была тихая спокойная территория, а пришла большая застройка. Бизнес несет ответственность за ту территорию, где работает? 

— С нашим приходом для жителей хуже не стало. Появилась ул. Хуторская в асфальте с федеральной велосипедной дорожкой и пешеходными зонами. Ее капитально отремонтировали. Появилась абсолютно новая ул. Рабочая с кольцевой развязкой, которой практически до нас не существовало. Появился супермаркет Spar. Появились зоны прогулки и отдыха, фонтан, освещение, электрозаправки. Что для жителей плохого? Раньше туда можно было заехать только на танке, а теперь они едут по прекрасной новой дороге, заходят в супермаркет, покупают продукты и едут к себе домой. От чего им стало хуже? Променад практически до них дошел. Вот-вот откроется спуск к морю. Если бы не такие проекты, то не было бы этих благ цивилизации. Что лучше? 

Ул. Хуторская между Светлогорском и Пионерским. Фото RUGRAD

— Такие проекты, как ЖК «Виридиан» в Большом Исаково, более устойчивы на рынке, чем недвижимость на побережье? 

— Да, мы позиционируем проект как экополис, он расположен на берегу пруда, а пруд мы благоустроили. Это сверхнормативная территория, которая в границы нашего участка не входит. Но муниципалитет нам ее предоставил под благоустройство. И даже сейчас, когда у нас стройка и шум, там олени бегают. Транспортная доступность очень простая: мы построили дорогу с Окружной, к сдаче первого этапа будет еще одна из Большого Исаково.

— Вам не кажется, что при сегодняшней ситуации со спросом правильнее было бы заходить в масс-маркет? 

— В масс-маркете очень много застройщиков, а таких проектов, как «Виридиан», мало. И люди хотят тишины: многие не хотят жить в спальных районах и каменных джунглях. 

— Готовы ли они доплачивать за такую привилегию?

— Да не сильно там разница в цене большая.  

Проект строящегося ЖК "Виридиан" в Большом Исаково на берегу озера Чистого

«Если я сброшу цену, то очередь из покупателей не встанет»

— Вы говорите, что из-за падения спроса рынок придет к модели с сокращением объема строительства. Был и иной сценарий — снижение цены продаж. Понятно, что сейчас у всех растет себестоимость. Но вы видите перспективы для снижения цены? 

— Нет. Там, где цена действительно высокая, небольшое снижение цены еще возможно. И то вряд ли…

—Это сегмент бутик-люкс? 

— Да. В масс-маркете это невозможно. По аналитике различных агентств, у застройщиков в Калининградской области рентабельность практически минимальная. Ниже уже некуда. 

— Стоимость квадратного метра в регионе — 150 тыс. руб. и выше. Какая себестоимость строительства? 

— Отнимите 10–12 %.

— Вы видите какие-либо инструменты, чтобы оптимизировать себестоимость? 

— За последние годы увеличилась стоимость технологических присоединений. Раньше мы практически не замечали этих цифр, а сегодня это до 30 % в себестоимости. Но вряд ли ресурсоснабжающие организации будут снижать стоимость. 

— Получается, что это вопрос государственной воли? 

— Только если государство возьмет на себя эти затраты, что в сегодняшней экономической ситуации вряд ли произойдет. Нагрузка сейчас только увеличивается: «социалку» нам добавляют, дорожную сеть тоже. У нас уже два проекта, где мы дороги строим за свой счет, детский сад — за свой счет. Застройщик не против строить инфраструктуру, но проблема в том, что это бремя перекладывается на конечного потребителя. По прошлым муниципальным и федеральным программам это всё было за счет бюджета. Всё, что увидите через пару лет, — это будут делать застройщики за свои деньги.

— Логистика и стоимость стройматериалов…

— Сумасшедшая! В Санкт-Петербурге стоимость цемента на входе стоит 7,5 тыс. руб. У нас меньше, чем за 11,5–12 тыс. руб., мы цемент не купим. И это всё логистика.

— Вы ощущаете влияние на ценообразование субсидий на морские перевозки? За счет них в регион по льготному тарифу везут в том числе цемент.

— Если бы эти субсидии отменили (а наше правительство, надо отдать должное, постоянно и эффективно за них бьется), то цемент стоил бы тысяч 17.

— Стоимость рабочей силы…

— Сумасшедшая! 

— Ее стоимость сильно выросла? 

— Минимум на 50 %. 

— Калининградский рынок застройщиков характеризуется как высококонкурентный. Высокая конкуренция гипотетически должна привести к снижению стоимости жилья.

— При такой инфляции она к этому привести не может. Никто не будет работать в минус. 

— У вас же всё равно есть какой-то уровень маржинальности…

— Если я сегодня сброшу 10–12 % от цены квадратного метра, то у меня очередь из покупателей не встанет. Для меня маржинальность будет минимальная, а на рынок это не повлияет. 

— Вы ждете, что конкуренция на рынке будет усиливаться за счет интереса застройщиков из других регионов?

— Думаю, что да… Если честно, не понимаю этих новых игроков. До этого была масса примеров, когда они заходили, уходили и банкротились. Тот же «СУ-155», «Самолет» зашел и вышел… Мне непонятно, какой тут может быть интерес с нашей маржинальностью. Может, какой-то политический, но я далек от политики. 

ЖК "Соло" на Советском проспекте, 122 в Калининграде. Фото RUGRAD

«Проекты с большими инвестициями региональным застройщикам в настоящее время не под силу»

— Учитывая высокий уровень конкуренции, на рынке наблюдается дефицит земельных участков под жилье? 

— В продаже — нет. Когда у всех всё хорошо, то никто ничего не хочет продавать, либо продает за сумасшедшие деньги. Сейчас рынок стагнирует и там столько предложений…

— Какие территории вы считаете наиболее перегруженными, а какие, наоборот, будут развиваться? 

— Всё пошло в сторону Гурьевска. Думаю, там всё развитие города и будет. Они практически уже срослись. Там дороги, вся торговля, выезд к морю и аэропорт. Перегруженными являются Московский район и центр. Если только что-то будет в сторону Окружной нарезаться… Но там с дорожной инфраструктурой хуже. 

— Была еще модная история с ревитализацией промышленных зон. Вы видите здесь перспективы? 

— Да. Правая набережная, бывший 212-й завод и всё, что вокруг, — это очень перспективная территория. Вагонзавод, с которым тоже понятно. 

— Про Правую набережную говорили, что это перспективная территория, потому что в городе нет комплексов с видом на воду. Но там проблема с большим количеством собственников. 

— Она сейчас продается практически в открытом доступе. Но я сейчас бы на такой проект не зашел. Освоение таких больших массивов требует на старте больших вложений. А сейчас все поджались так, что не до этого.

— Проектов с большими инвестициями при таком уровне спроса не будет? 

— Региональным застройщикам, мне кажется, в настоящее время это не под силу. 

Территория на Правой набережной, которую планировали определить под реновацию. Фото RUGRAD

«Банки стояли в очереди, чтобы профинансировать IT-парк. А теперь не дозваться»

— В какой стадии находится реализация IT-парка на Советском проспекте, инвестором которого вы являетесь? 

— Мы построили два корпуса для правительства Калининградской области. Планируем получить в скором времени разрешение на строительство последующих очередей. Думаю, что в течение трех месяцев. Речь уже пойдет о коммерческой недвижимости, все обязательства перед государством мы выполнили в полном объеме.

— Инвестиции в проект оценивались на уровне 2 млрд руб. в ценах 2021 года. Насколько они увеличились? 

— Мы уже инвестировали более 500 млн руб. Инфляция в стройке по году где-то 15 %.

— Учитывая такой уровень инфляции, вы не разочаровались в этом проекте?

— Нет. Всё же растет, не только стройка. (Смеется). 

— За сколько лет рассчитываете окупить проект? 

— Объекты там разные. По разным проектам расчет от 3 до 12 лет.

Первая построенная очередь IT-парка на Советском проспекте в Калининграде. Фото RUGRAD 

— На территории, согласно проекту, должны появиться медицинские клиники, частные образовательные учреждения и детские заведения, культурный центр, рестораны, SPA, фитнес-центры и магазины. Вы этим наполнением будете самостоятельно заниматься или уже есть партнеры, которые будут заходить под эти проекты?

— Пока идем самостоятельно… Клинику мы, конечно, эксплуатировать не будем, мы дадим только площади, а кто там будет осуществлять деятельность по медицине, это право конкуренции. Партнеров ищем. Предварительную работу, естественно, ведем. У нас много наработок на эту тему. Подписан договор на отельный бизнес с «Космосом» (имеется в виду Cosmos Hotel Group. — Прим. ред.).

— В Калининграде есть спрос на качественную коммерческую недвижимость? 

— Сейчас — нет, спрос на офисы упал даже больше, чем на жилье. Малый и средний бизнес очень тяжело переживают кризис. Какие им сейчас офисы? Они все домой уходят на удаленку.

— Тогда проект IT-парка выглядит еще более тяжелым для реализации. Так можно было прогнозировать, что вы бы окупились за счет коммерческой недвижимости.

— Он сложный, да. У нас с ним вообще всё перевернулось: когда мы в 2019 году подписывали контракт, то банки стояли в очереди, чтобы его профинансировать. А теперь ни до кого не дозваться и не достучаться. Приходится рассчитывать только на себя.

Проект IT-парка с офисами и апартаментами на Советском проспекте в Калининграде

«Политика — это не мое»

— Группа «КСК» не так активно работает с госконтрактами. Были работы по строительству детского сада в поселке Добровольск. Госконтракты на строительство социальной инфраструктуры не представляют интереса с точки зрения бизнеса? 

— После Добровольска был еще детский сад на Благовещенской в Калининграде. Это убыточно. Мы не так активно работаем с госконтрактами, как некоторые, это не наш профиль. 

— Эксперты говорят, что сметы слишком быстро теряют актуальность и их не успевают адаптировать.

— А условия государственного контракта не предусматривают пересмотр цены.

— Но иногда пересмотреть все-таки удается.

— Один раз получилось, второй раз — нет. И по садику на Благовещенской убытков у нас больше 100 млн руб. 

— Другие застройщики все-таки участвуют в подобных проектах.

— Никто сейчас не участвует…

— У нас есть такой инструмент — градостроительный совет. Раньше он воспринимался как сообщество, где калининградские архитекторы критиковали фасады, а сейчас он стал больше такой чиновничий. Какая ипостась более удобна для застройщика? 

— И та, и та неудобна. Я считаю, что градорегулирование прописано в федеральных и местных законах. Если речь идет о центральной части города, о его исторической части, то да, профессионалы и архитекторы должны что-то решать, советовать, принимать это или не принимать. Но когда мы делаем масс-маркет где-то в Исаково… Мы же получаем правила землепользования и застройки, а там прописаны абсолютно все регламенты.

— Ваше условное Большое Исаково и так не подпадает под обсуждение градостроительного совета. 

— Сейчас планируют завести всё, что свыше 1,5 тыс. кв. м. Пока эта норма не принята, но уже поговаривают, что всё будет идти через градсовет. 

— Застройщик не хочет, чтобы кто-то обсуждал, какой дизайн фасадов он разработал для своего ЖК? Ни чиновники, ни архитекторы? 

— Если это не касается исторического облика города, то да. Упраздняется работа архитектора, который мне делает проект. Я нанял человека, а потом прихожу на градостроительный совет, там сидят такие же уважаемые и говорят: «Нет». Никогда не может быть единого взгляда на одну и ту же картину, каждый зритель ее видит под своим углом. 

Последние очереди ЖК "Светлогорск-3" рядом с детским лагерем "Огонек". Фото RUGRAD 

— В отличие от других застройщиков вы не шли в политику. Не избирались ни в горсовет, ни в Законодательное собрание. 

— И не собираюсь… Не мое. Считаю, что заниматься надо чем-то одним: либо политикой, либо бизнесом.

— Иногда политика помогает бизнесу. 

— Согласен, но я так не считаю. У меня развязаны руки, мне никто не может сказать, что я использую свое положение в коммерческих целях. Мой бизнес никак не связан политикой. Я — пример того, как бизнес может существовать без политики. Так же, как и «K8» (группа компаний Александра Качановича. — Прим. ред.).

— Застройщики сильно зависят от решений властей. Те же разрешения на строительство. 

— Конечно, а еще ввод в эксплуатацию. Согласования бесконечные…

— И насколько сложно работать, если у вас нет никакого лобби? 

— Непросто.

— Где-то тормозили? 

— Бывало. И судились с властями, и выигрывали. Есть такие примеры.

— И за этот период вы ни разу не передумали? Не подумали, что все-таки нужно какое-то лобби.

— Была масса предложений, но нет. Работаем в правовом поле. 

Текст: Алексей Щеголев
Фото: RUGRAD, kaliningrad.tpprf.ru, ksk39.ru