С 18 июня вступает в силу Федеральный закон N123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Пять лет понадобилось федеральной власти, чтобы изменить некоторые, очевидные с рождения Жилищного кодекса, НЕДОСТАТКИ этого документа. Махинации с созданием ТСЖ, обман и подтасовки документов при выборе управляющих организаций не только дискредитировали власть, но и причинили серьезный материальный (и моральный) ущерб собственникам. Новый закон дает возможность исправить ошибки. Не все. Но все же…
Нужно, чтобы собственники непременно самостоятельно ПРОЧИТАЛИ этот документ. Я же попытаюсь только привлечь внимание к нему и возбудить интерес. Итак.
ТСЖ - под особый контроль
Уполномоченный орган субъекта федерации (жилинспекция) наделяется правом проверки соответствия устава ТСЖ требованиям законодательства. По заявлениям собственников инспекция ОБЯЗАНА проверить ПРАВОМЕРНОСТЬ принятия общим собранием решения о создании ТСЖ, избрания председателя правления товарищества и других членов правления товарищества, правомерность принятия собственниками решения о выборе юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом.
До 1 марта 2013 года инспекции ОБЯЗАНЫ проверить ПРАВОМЕРНОСТЬ принятия решений о создании ТСЖ, решений об утверждении общими собраниями собственников условий договоров управления многоквартирными домами и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений требований законодательства РФ инспекции вправе обратиться в СУД с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников с нарушением требований Жилищного кодекса.
Вся власть - советам!
Проблема выстраивания отношений собственника с управляющей организацией (УО) - одна из самых главных. С одной стороны, собственник ИМЕЕТ ПРАВО, и часто предъявляет безответные претензии к УО. И в подавляющем большинстве случаев УО «имеет» собственника. Институт старших по домам частично решал эту проблему. Но юридического права у старшего по дому (даже, несмотря на решение ульяновских властей выдать им удостоверения советников глав районов) НЕ БЫЛО. Формально старший - старший, де-юре - никто.
Теперь старший (в соответствии с законом - «ПРЕДСЕДАТЕЛЬ СОВЕТА дома») будет действовать на основании ДОВЕРЕННОСТЕЙ собственников. Собственники теперь ОБЯЗАНЫ избрать совет из числа собственников. (На мой взгляд, логично включить в состав совета представителя муниципалитета.) Совет создается решением общего собрания в домах, в которых не создано ТСЖ (либо дом не управляется кооперативом), и если в доме больше 4-х квартир.
Если в доме в течение года совет не избирается, общее собрание для выбора совета созывает муниципалитет. Количество членов совета устанавливается решением собрания с учетом количества подъездов, этажей, квартир.
Каковы полномочия совета?
Совет многоквартирного дома (коротко):
- обеспечивает выполнение решений общего собрания;
- выносит на общее собрание для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом, в том числе земельным участком, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту, о порядке обсуждения проектов договоров и т.д.;
- осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества;
- представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе.
Председатель совета избирается из числа членов совета дома, руководит деятельностью совета и подотчетен общему собранию. Председатель вправе вступить в переговоры относительно условий договора управления; на основании доверенности, выданной собственниками, заключает договор управления домом. По договору управления приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений, предоставившие председателю совета полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Понятно, что именно председатель совета контролирует исполнение договоров, подписывает акты приемки оказанных услуг или выполненных работ, выступает в суде в качестве представителя собственников.
То есть по всем изложенным выше требованиям председатель должен иметь, как минимум, высшее образование и солидный опыт практической работы. Если учесть, что подавляющее большинство старших по домам Ульяновска сегодня - женщины предпенсионного и пенсионного возраста, то проблема председателей советов в ближайшее время встанет особенно остро. Как громадной проблемой будет удостоверение председателя ДОВЕРЕННОСТЯМИ собственников. Вопрос доверия здесь даже второй. Первый - вопрос компетенции председателя и гарантий прав собственника…
Муниципалитет проверит и накажет
ЖК дополнился еще одной важной статьей, которой муниципалитеты наделяются правом проведения ПРОВЕРКИ УО. Если в орган местного самоуправления поступает обращение собственников, председателя совета, органов управления ТСЖ или кооператива о невыполнении УО обязательств договора управления, то муниципалитет в ПЯТИДНЕВНЫЙ срок организует проверку деятельности УО (порядок проверок, насколько я понял, еще не прописан - Г. А.). Если проверка подтверждает невыполнение УО условий договора, муниципалитет не позднее чем через пятнадцать дней со дня обращения созывает общее собрание для решения вопроса о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации, либо об изменении способа управления домом.
Фантастическое нововведение! По-моему, реально угрожающее параличом деятельности муниципалитетов…
А напоследок…
Дополняя ЖК разделом свободного доступа к информации о показателях деятельности УО, об услугах и тарифах, о стандартах раскрытия информации, разработчики закона вводят понятие «МИНИМАЛЬНОГО ПЕРЕЧНЯ необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества УСЛУГ И РАБОТ». Мера, действительно, необходимая. Потому что кампания общих собраний прошлого года показала: перечень услуг является краеугольным камнем (и самым спорным разделом договора управления) в отношениях между собственниками и УО.
Некоторые новые нормы ЖК реализовать еще нельзя. Потому что, например, Правительство РФ должно издать ряд подзаконных актов и методических документов (в частности, необходимо разработать порядок проведения проверок органами местного самоуправления жалоб граждан к УО).
А пока у собственников (и власти) есть время, чтобы проштудировать новшества жилищного законодательства и серьезно подготовиться к проведению ежегодных общих собраний.
Будет жарко!
Геннадий Антонцев